Z房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目稅收籌劃

趙芹

【摘 要】近年來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控的逐步深化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，尤其是我國(guó)自2016年5月1日以來(lái)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增”）政策改革全面實(shí)施，明確規(guī)定建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率為11%后，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收成本占公司總成本的比重進(jìn)一步增大，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃任務(wù)更加緊迫，要求也更高。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃;“營(yíng)改增”

【中圖分類號(hào)】F812.42 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2018）12-0229-02

1 文獻(xiàn)綜述

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家MallonScholes（2002）曾經(jīng)提出“有效稅收籌劃理論”，他認(rèn)為，企業(yè)在開(kāi)展稅收籌劃時(shí)，必須考慮所有契約方的稅收收益、綜合稅收衡量和非稅成本。

何蘭玉（2017）提出，2016年5月實(shí)施的全面“營(yíng)改增”政策改革，可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，但由于房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)比較特殊，如果稅收籌劃管理不當(dāng)，則有可能加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本。

雖然國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃作了不少研究，但大多停留在如何合理使用稅收優(yōu)惠政策及有效利用稅收征管漏洞，這些研究往往未結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)務(wù)及戰(zhàn)略管理。目前，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃仍停留在初級(jí)的階段。

2 案例背景

2.1 Z房開(kāi)公司項(xiàng)目概況

2.1.1 鷺島享老小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況

（1）Z房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簡(jiǎn)介。Z房開(kāi)公司成立于2003年4月，注冊(cè)資本為2億元人民幣。經(jīng)營(yíng)范圍涉及土地收儲(chǔ)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售、城市開(kāi)發(fā)及房屋拆遷、獨(dú)資或合資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建材經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、投資、融資、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等。

（2）鷺島享老小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況。2016年起，公司擬承建“鷺島享老小鎮(zhèn)”項(xiàng)目，該項(xiàng)目總規(guī)劃用地3 771 873.47 m2，建設(shè)用地面積為957 894 m2，其中一期規(guī)劃面積為387 065 m2，二期規(guī)劃面積為80 088 m2，三期規(guī)劃面積為490 741 m2。

2.1.2 鷺島享老小鎮(zhèn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)用途及商業(yè)結(jié)構(gòu)

鷺島享老小鎮(zhèn)項(xiàng)目總投資394 950.93萬(wàn)元，總建筑面積為957 894 m2，其中：享老公寓預(yù)計(jì)一期銷售114 880 m2，二期銷售78 588 m2，三期銷售190 341 m2;生態(tài)木屋預(yù)計(jì)銷售8 750 m2;洛安小鎮(zhèn)商鋪預(yù)計(jì)銷售188 444 m2，綠塘小鎮(zhèn)商鋪預(yù)計(jì)銷售236 200 m2;同時(shí)，公司預(yù)計(jì)自持度假酒店10 000 m2，溫泉木屋3 200 m2，溫泉樂(lè)園15 000 m2。

2.2 鷺島享老小鎮(zhèn)項(xiàng)目涉稅問(wèn)題

2.2.1 政府撥付款項(xiàng)

項(xiàng)目涉及政府財(cái)政撥款12 195萬(wàn)元，其中包括以下公共基礎(chǔ)設(shè)施款項(xiàng)：鷺島大學(xué)2 414.00萬(wàn)元、鷺島小學(xué)1 075.00萬(wàn)元、幼兒園250.00萬(wàn)元、鷺島醫(yī)院875.00萬(wàn)元及涉及道路建設(shè)7 581.00萬(wàn)元。該財(cái)政撥付的資金為預(yù)算內(nèi)資金，要求Z房開(kāi)公司專款專用，Z房開(kāi)公司在賬簿中記入“資本公積”科目。

2.2.2 借款利息扣除

該?dān)槏u享老小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目共分三期進(jìn)行，其中第一期預(yù)計(jì)耗時(shí)2年，共需投資152 901.76萬(wàn)元，用來(lái)建設(shè)入口大門、云霧林室內(nèi)溫泉樂(lè)園、退臺(tái)式空中花園社區(qū)、洛安小鎮(zhèn)、鷺島溫泉酒店、生態(tài)木屋群落等項(xiàng)目;第二期預(yù)計(jì)耗時(shí)2年，共需投資43 421.37萬(wàn)元，用來(lái)建設(shè)空中四合院、退臺(tái)式空中花園社區(qū)、生態(tài)木屋群落、空中棧道等項(xiàng)目;第三期預(yù)計(jì)耗時(shí)2年，共需投資191 046.80萬(wàn)元，用來(lái)建造退臺(tái)式空中花園社區(qū)、綠塘小鎮(zhèn)、空中棧道等項(xiàng)目。道路建設(shè)在三期中同步進(jìn)行，共需投資7 581.00萬(wàn)元。項(xiàng)目資金來(lái)源30%自籌，70%貸款，貸款利息7%。Z房開(kāi)企業(yè)的借款總計(jì)276 465.65萬(wàn)元，其中：一期借款107 031.23萬(wàn)元，二期借款30 394.96萬(wàn)元，三期借款133 732.76萬(wàn)元，修建道路借款5 306.7萬(wàn)元，所有借款期限均為2年，借款利率為7%，采用分期付息，一次還本方式進(jìn)行償還。

2.2.3 Z房開(kāi)公司項(xiàng)目建成經(jīng)營(yíng)模式

Z房開(kāi)公司建成該?dān)槏u享老小鎮(zhèn)后，80%的退臺(tái)式空中花園享老公寓用于出售，20%的享老公寓用于會(huì)員制持有;建成的洛安小鎮(zhèn)商鋪和綠塘小鎮(zhèn)商鋪全部用于出售;同時(shí)，醫(yī)院，學(xué)校和道路建成后便移交給當(dāng)?shù)卣?jīng)營(yíng)，確認(rèn)為金融資產(chǎn)，不計(jì)提折舊。酒店，溫泉等盈利性建筑按照20年計(jì)提折舊。

3 稅收籌劃方案

（1）開(kāi)發(fā)資金涉稅籌劃。Z房開(kāi)公司以銀行貸款等債權(quán)籌資方式獲取的資金，必須承擔(dān)一筆較高的利息費(fèi)用，但由于利息費(fèi)用在財(cái)務(wù)費(fèi)用中進(jìn)行列支，可以加大企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得額的扣除比例，減少了應(yīng)納稅所得額，進(jìn)而帶來(lái)較大的稅后利潤(rùn)。相比之下，Z房開(kāi)公司通過(guò)留存收益等股權(quán)籌資方式獲得資金，股息不能在稅前扣除，這將增加應(yīng)納稅所得額，進(jìn)而增加企業(yè)所得稅，最終降低企業(yè)的稅后利潤(rùn)。

考慮到利益費(fèi)用可以稅前列支及財(cái)務(wù)杠桿作用，針對(duì)鷺島享老小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目所需394 950.93萬(wàn)元資金，Z房開(kāi)公司采用30%股權(quán)融資、70%債務(wù)融資（貸款利息7%）的方式取得。Z房開(kāi)公司向股東增資118 485.28萬(wàn)元（394 950.93×30%），向銀行借款276 465.65萬(wàn)元（394 950.93×70%），借款利息為7%，會(huì)產(chǎn)生276 465.65×7%×25%×2=9 676.30（萬(wàn)元）的利息抵稅。

（2）政府撥付款涉稅籌劃。根據(jù)企業(yè)所得稅相關(guān)法律規(guī)定，為促進(jìn)城市建設(shè)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)補(bǔ)助及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工程款等要求專款專用的財(cái)政撥款性質(zhì)的資金，均不需要繳納企業(yè)所得稅，此外，凡能提供縣（區(qū)）級(jí)以上政府專項(xiàng)用途的財(cái)政資金撥付文件，撥付款項(xiàng)的財(cái)政等政府部門對(duì)該項(xiàng)資金又對(duì)應(yīng)管理辦法或作出明確管理要求，同時(shí)企業(yè)對(duì)該資金進(jìn)行嚴(yán)格專項(xiàng)管理、單獨(dú)核算其支出的，此項(xiàng)財(cái)政資金也可不繳納企業(yè)所得稅。由此，鷺島享老小鎮(zhèn)建設(shè)工程所獲得的12 195.00萬(wàn)元財(cái)政撥付資金屬于“專項(xiàng)用途的財(cái)政資金”，符合不征稅收入政策的要求，Z房開(kāi)公司應(yīng)到財(cái)政部門獲取原始文件或其加蓋財(cái)政部門公章的復(fù)印件，以作為預(yù)算內(nèi)資金撥付證明。

（3）建設(shè)成本轉(zhuǎn)結(jié)涉稅籌劃。由于房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，考慮到資金、供求和銷售等因素，Z房開(kāi)公司分三期對(duì)鷺島享老小鎮(zhèn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，每期2年，總時(shí)長(zhǎng)達(dá)6年。在房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，資金充足是保證項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，企業(yè)如果采用預(yù)售方式在前期取得較大利潤(rùn)，則需在當(dāng)期承擔(dān)較高的所得稅，而且不能享受稅收優(yōu)惠政策。

鷺島享老小鎮(zhèn)建設(shè)工程總共分3期，成本結(jié)算未進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，一期工程主要建設(shè)入口大門、遵義云霧林室內(nèi)溫泉樂(lè)園、退臺(tái)式空中花園社區(qū)、洛安小鎮(zhèn)、鷺島溫泉酒店、生態(tài)木屋群落，二期主要建設(shè)空中四合院、退臺(tái)式空中花園社區(qū)、生態(tài)木屋群落、空中棧道，三期建造退臺(tái)式空中花園社區(qū)、綠塘小鎮(zhèn)、空中棧道等。

各期的開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)及稅負(fù)狀況如下：一期建筑面積為114 880 m2，銷售收入為290 964.86萬(wàn)元，直接成本為231 506.64萬(wàn)元，共同成本及不能分清承擔(dān)對(duì)象的間接成本為44 313.94萬(wàn)元，利潤(rùn)為15 144.28萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為3 786.07萬(wàn)元;二期建筑面積為78 588 m2，銷售收入為84 335.14萬(wàn)元，直接成本為78 557.54萬(wàn)元，共同成本及不能分清承擔(dān)對(duì)象的間接成本為19 238.72萬(wàn)元，利潤(rùn)為-13 461.12萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為0.00萬(wàn)元;三期建筑面積為190 341 m2，銷售收入為1 791 600.00萬(wàn)元，直接成本為113 895.90萬(wàn)元，共同成本及不能分清承擔(dān)對(duì)象的間接成本為1 224 654.74萬(wàn)元，利潤(rùn)為453 049.36萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為113 262.34萬(wàn)元。

可見(jiàn)，Z房開(kāi)公司這三期工程總共需要繳納企業(yè)所得稅117 048.41萬(wàn)元，其中，二期因出現(xiàn)虧損無(wú)法抵減以前年度的盈利，無(wú)法享受盈虧相抵帶來(lái)的稅收好處。

各期建筑面積、銷售收入、直接成本不變的情況下，若以建筑面的一定比例對(duì)共同成本及不能分清承擔(dān)對(duì)象的間接成本進(jìn)行分?jǐn)偅髌陂_(kāi)發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)成本及稅負(fù)情況則變?yōu)椋阂黄诠餐杀炯安荒芊智宄袚?dān)對(duì)象的間接成本為51 528.30萬(wàn)元，利潤(rùn)為7 929.92萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為1 982.48萬(wàn)元;二期共同成本及不能分清承擔(dān)對(duì)象的間接成本為5 152.83萬(wàn)元，利潤(rùn)為624.77萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為156.19萬(wàn)元;三期共同成本及不能分清承擔(dān)對(duì)象的間接成本為1 231 526.27萬(wàn)元，利潤(rùn)為446 177.83萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為111 544.46萬(wàn)元;

在進(jìn)行稅收籌劃以后，Z房開(kāi)公司三期共需繳納

113 683.13萬(wàn)元的企業(yè)所得稅，減輕稅收負(fù)擔(dān)3 365.28萬(wàn)元。

（4）銷售價(jià)格涉稅籌劃。鷺島享老小鎮(zhèn)一期所售房源中，有1 000套為小戶型房源，房屋建筑面積在90 m2以下，總面積為91 904 m2，開(kāi)盤均價(jià)為8 000元/ m2，分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂? 500萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為24 000萬(wàn)元。在未進(jìn)行稅收籌劃之前，Z房開(kāi)公司需要繳納9 185.54萬(wàn)元的土地增值稅，553.67萬(wàn)元的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。如果將銷售價(jià)格適當(dāng)降低，達(dá)到滿足享受土地增值稅稅收優(yōu)惠的臨界點(diǎn)，那么Z房開(kāi)公司便可以少繳納甚至不需繳納土地增值稅。

4 結(jié)語(yǔ)

Z房開(kāi)公司的鷺島享老小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)依照相關(guān)法律條文規(guī)定，將政府撥款歸入不征稅收入，利用杠桿效應(yīng)采用負(fù)債進(jìn)行籌資從而實(shí)現(xiàn)利息抵稅，利用合理的方式對(duì)開(kāi)發(fā)成本及間接費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)等進(jìn)行稅收籌劃，有力地減輕公司25 236.58萬(wàn)元以上的稅收負(fù)擔(dān)，從而為Z房開(kāi)公司帶來(lái)更多利潤(rùn)。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]孫作林.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤(rùn)的影響及建議[J].財(cái)會(huì)月刊，2015（31）.

[2]王小玉.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2010（2）.