試論“營改增”后房地產企業的稅務籌劃

胡馨雨

【摘 要】在國內經濟穩定提升的背景下，我國實行開放搞活政策以來，營業稅收政策在不斷創新。從房地產企業的角度來講，落實“營改增”政策可以明顯降低企業在稅收環節中所面臨的困難，也會清除以往稅收政策中冗余的征稅項目，然而在落實新稅收政策時，對企業發展產生諸多影響。文章重點對“營改增”稅收政策的現實意義進行闡述，明確新稅收政策對于企業的影響，并針對這些影響提出房地產稅收籌劃建議。

【關鍵詞】營改增;房地產企業;稅收措施

【中圖分類號】F299.233.42;F812.42 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2018）12-0255-02

0 引言

在國內經濟飛速發展的今天，稅收工作逐漸體現規范化和專業化。自我國實行開放搞活政策以來，稅收政策必然要進行創新，而采用什么樣的方式落實新稅收政策是各行業領域發展所要明確的主要問題，因此房地產企業在具體落實“營改增”政策前，應充分了解相關基礎理論，結合政策落實情況確定切合房地產發展需求的稅收計劃，從而實現降低企業納稅額的目標，為企業長期、穩定發展創造良好條件。

1 “營改增”相關概念

所謂“營改增”，即營業稅改增值稅，其顯著特征在于傳統征稅方式下的重復征稅得以減少。對于當前社會環境下的企業來說，“營改增”有助于降低稅負壓力。隨著稅務政策的落實，“營改增”對企業發展所產生的影響更為深刻。“營改增”政策的實施，能夠有效控制企業重復交稅，為企業持續發展創造有利條件。在企業降低發展成本的基礎上，明顯強化企業在同行業競爭環境中的適應能力。從房地產企業的角度來說，“營改增”政策運用期間，體現出政策與企業發展需求相切合的狀態，還對企業發展產生諸多影響，如對增值稅核算方式、稅款繳納流程等環節產生正面影響，從而為新稅收政策的充分落實創造良好條件。

2 實行“營改增”稅收政策的意義

營業稅重點是相關部門輸出勞動服務、流通資產的部門與個體所得營業稅繳納的一種稅收形式;增值稅的重點是產品在購銷期間，將所出現的增值數額確定為具體工作的指導，來向其繳納的流轉稅，也可以說是對產品在購銷期間出現的附加值的征稅。增值稅通常由廣大客戶來交付，如果在商品購銷期間沒能體現現實作用，就不需要對其繳納稅款。從現實角度來講，增值稅也可以理解為對供銷產品、輸出修整、管護等勞動服務和國外產品的部門和個體結合其所產生的增值，來向其繳納的一項稅種。通常而言，增值稅的核算方式為對流通產品或所提供的勞動服務所產生的營業數額，結合指定稅率確定出銷售稅數值，在此基礎上扣除取進項稅額，增值部分應交的稅額是其差額。增值稅目前只限于對服務和產品增值部分進行納稅，對以往稅收措施中存在的重復稅收情況有較好的改善。我國“營改增”政策的目的是為了降低各行業領域在發展過程中面臨的各種困難，不斷結合社會發展趨勢健全優化國內稅收制度，通過稅收對各企業建設給予經濟上的幫扶，以強化企業發展能力，為企業持續健康生存創造良好條件。由此，“營改增”政策屬于一項具有明顯現實意義的稅收政策創新，可以減少企業在發展中面臨的各種難題。不僅如此，還會徹底清除傳統稅收制度中存在的冗余項目，在很大程度上減緩企業稅務數值，降低企業發展成本，以此強化企業在競爭環境中的適應能力，減緩了通貨膨脹的問題。

3 “營改增”稅收措施對房地產企業的影響

房地產企業是實行“營改增”政策的核心企業，那么在落實“營改增”政策時，會給房地產企業帶來諸多影響，其中既有積極影響，也有負面影響，具體分析如下。

第一是積極影響。在實行“營改增”政策期間，房地產企業清理了冗余稅收項目，避免無法抵扣稅款的情況。由此可見，新稅收政策在產品供銷期間，切實體現了各個流程征稅，各項稅收項目可實現抵扣稅款的狀態。不僅如此，“營改增”政策對房地產企業的價格也產生較大影響。

第二是負面影響。在“營改增”政策試行期間，產生了一些不容忽視的問題。如在對稅收政策轉型過程中，企業在落實“營改增”政策前結束了一項工程，然而就“營改增”的落實情況來看，隨著銷售工作的推進，房地產企業進項稅抵扣不復存在，稅率增加，這在一定程度上加劇了房地產企業的經濟損失。與此同時，建筑企業在發展過程中所承擔的稅負以開發商為對象發生明顯轉移，對于部分房地產企業來說，若其自身具備建筑部門，則無法滿足轉移基本條件，這會對其發展產生影響。隨著“營改增”的落實，房地產企業材料費用與勞務費用無法獲得增值稅發票，實際抵扣受到制約，此種情況加劇了房地產企業的經濟負擔?！盃I改增”的落實讓房地產企業合作面臨更大風險，增值稅進項與抵扣稅款有所降低，房地產企業納稅力度加大，無法保證房地產企業的利潤率。

4 “營改增”稅收政策下房地產企業稅收籌劃的可行措施

實行“營改增”政策對于企業來說有利有弊，要想保證房地產健康發展，需要建立合理的稅收籌劃策略，具體需要從以下幾個方面進行考慮。

一是以適當時間，對企業所有職工進行營業稅理論培訓，以提高其工作質量和水平。目前我國房地產企業在具體管理環節中，往往體現出諸多不容忽視的問題，在落實“營改增”政策期間，很多房地產企業并沒有重視該政策，使得企業發展模式與社會發展需求明顯偏離，具體表現為施工周期長、工程量大。從項目開工到竣工驗收，一般歷經3年多的時間，因為項目施工周期長，在施工期間容易產生較多費用，增加施工成本，產生大數額的進項稅。而且將增值稅收政策運用于企業管理、核算、憑證認證方面就非常嚴格。在這樣的條件下，企業應加大職工培訓力度，以提高其工作質量和水平，充分理解和掌握增值稅收政策的內容和含義，全面規范工作流程，促進各項工作模式與增值稅政策相切合，降低企業運營成本，為企業穩定發展創造良好條件。

二是積極與稅務機關交流學習，建立協調的溝通關系。實行“營改增”政策期間，對稅收征管主體進行了調整，國家稅務部門取代了以往的地方稅務部門。在這樣的形勢下，房地產企業應主動與國家稅務部門建立良好的溝通關系，充分學習稅收方面的基礎理論;實行增值稅政策期間應加強重視，采納多方建議，與國家稅務部門進行良好溝通，隨時掌握各個時期的稅收信息，營造專業的工作氛圍。需要重點強調的是，房地產企業繳稅等活動應該與國家相關標準、相關法律法規相切合，從而為房地產業持續穩定發展奠定堅實基礎。

三是對經營的每個環節做出合理的稅收籌劃。{1}對供應商價格和資質進行對比。這就要求采購部門在明確房地產企業發展規劃及采購目標的基礎上，規范采購原材料，并索要增值稅專用發票，以便于抵扣。特殊條件下無法提供增值稅發票時，或者在低抵扣的情況下，要掌握劃價策略，與供應商進行溝通，爭取在保證所采購原材料質量可靠的同時，獲得較低的采購價格。{2}注重稅率差異的科學化利用。對建筑行業稅率和物資稅率形成正確的認知，在“營改增”大環境下，科學利用稅率差異，確保稅負能夠得到有效縮減。{3}稅收籌劃要合理利用納稅人的身份?！盃I改增”以后，小規模納稅人的銷售額比進項稅只低8%時，就會面臨比一般納稅人要高的稅負，房地產企業可以通過申請成為一般納稅人，減小增值稅稅負。{4}爭取延遲納稅時間。要盡快取得增值稅的專用發票，但要延遲銷售發票的開出時間。

四是創新發展方法。將“營改增”政策進行合理運用能夠輔助企業實現理想的經濟目標，但也會導致企業發展成本增多。所以房地產企業應結合同行企業在新政策中的發展情況，全面創新發展方法，以高度強化自身在競爭環境中的適應能力。在具體實施過程中，企業需要采取混業的發展方式，也可以實行多元化發展模式。

5 結語

總而言之，房地產企業發展過程中，實行“營改增”政策可以明顯降低企業在納稅環節中的困難，并且在國家稅收環節起到不可替代的現實作用。相對于以往的稅收制度，“營改增”稅收政策能夠完全清除冗余稅收項目。由于房地產業的獨特性，實行“營改增”政策對房地產企業既有積極影響也有負面影響。要改變這樣的局面，就需要強化主體人員職業素養的重視程度，與稅收部門建立良好的溝通合作關系，以促進稅收籌劃和發展方式的創新，以此緩解“營改增”對于房地產企業的負面影響。

參 考 文 獻

[1]柴麗瓊.“營改增”形勢下房地產企業的稅務籌劃研究[J].納稅，2018（15）：24.

[2]賈靜娟.營改增后房地產企業稅務籌劃淺析[J].中國市場，2017（13）：253-254.

[3]高利娟.“營改增”后房地產企業的稅務籌劃探析[J].財會學習，2017（7）：135-136.

[4]黃賢紅.“營改增”后房地產企業的稅務籌劃[J].企業改革與管理，2016（5）：121.