高校人才周轉(zhuǎn)房管理體系研究與實(shí)踐

侯艷艷, 王 晶, 趙 明

(北京工業(yè)大學(xué) 國(guó)有資產(chǎn)與實(shí)驗(yàn)室管理處, 北京 100124)

人才周轉(zhuǎn)房是高校重要的資產(chǎn)，是高校事業(yè)發(fā)展的重要保障和支撐。加強(qiáng)人才周轉(zhuǎn)房管理體系研究與實(shí)踐，整合現(xiàn)有資源并進(jìn)行優(yōu)化配置，解決人才發(fā)展過(guò)程中遇到的實(shí)際困難和后顧之憂，為人才創(chuàng)造良好工作和生活環(huán)境，有利于高校人才引進(jìn)，有利于科研人才和隊(duì)伍的穩(wěn)定，有利于住房資產(chǎn)的良性流轉(zhuǎn)，有利于高校國(guó)有資產(chǎn)的保值與增值[1]，有利于實(shí)現(xiàn)高?？沙掷m(xù)發(fā)展。

1 高校人才周轉(zhuǎn)房管理中存在的問(wèn)題

1.1 管理制度和機(jī)制不健全

人才周轉(zhuǎn)房仍然延續(xù)福利制度下的管理方式，對(duì)于住房重租輕管，沒(méi)有形成較為嚴(yán)密的管理制度和機(jī)制。存在著申請(qǐng)審核程序不規(guī)范，影響分配公平；監(jiān)管措施不到位，住房出現(xiàn)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借情況；缺乏有效的制約機(jī)制和退出機(jī)制，住房“租而不轉(zhuǎn)”，降低了使用效率等問(wèn)題[2-5]。

1.2 房源分配方式不合理

人才周轉(zhuǎn)房分配大多數(shù)是根據(jù)承租人的職務(wù)職稱、學(xué)歷資歷等情況確定或行政領(lǐng)導(dǎo)、管理人員直接指定。這種分配方式?jīng)]有對(duì)人才住房進(jìn)行動(dòng)態(tài)分類管理，容易造成管理無(wú)針對(duì)性；與住戶需求相脫節(jié)，住戶的滿意度低；容易受到人情關(guān)系的影響，影響了管理的公平性[5]。

1.3 周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)不暢

人才周轉(zhuǎn)房在制定住房租金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，往往更多考慮的是住房的福利性質(zhì)，制定住房租金標(biāo)準(zhǔn)偏低，與市場(chǎng)租金差距較大。加之，住房一般都分布在校園周邊，具有方便上下班的優(yōu)勢(shì)，這使得許多教職工租賃契約到期后仍不退房，部分教職工甚至將住房轉(zhuǎn)租給他人，以賺取租金，這不僅加劇了有限的住房不能良性運(yùn)轉(zhuǎn)的狀況，也對(duì)學(xué)校安全產(chǎn)生隱患[6-7]。

1.4 配套設(shè)施不到位

高校人才周轉(zhuǎn)房,除了具備日常起居的功能之外，還是人才自修鉆研和教育教學(xué)備課的場(chǎng)所。目前，部分人才周轉(zhuǎn)房?jī)?nèi)部設(shè)施陳舊，社區(qū)配套設(shè)施不足，家庭成員的就醫(yī)、入學(xué)問(wèn)題難以解決，住戶生活極為不便，難以滿足人才的居住需求[8-9]。

2 人才周轉(zhuǎn)房管理體系研究與實(shí)踐

人才周轉(zhuǎn)房管理模式和管理手段的落后，是導(dǎo)致周轉(zhuǎn)房管理問(wèn)題的重要原因，也成為阻礙高校事業(yè)發(fā)展的絆腳石，迫切需要對(duì)人才周轉(zhuǎn)房管理體系進(jìn)行改革性研究。我校結(jié)合人才周轉(zhuǎn)房的工作實(shí)際，對(duì)入住目標(biāo)人群進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，在組織結(jié)構(gòu)、配置方案、管理制度、租金體系、保障機(jī)制5個(gè)方面對(duì)構(gòu)建人才周轉(zhuǎn)房管理體系進(jìn)行了研究和實(shí)踐。

2.1 問(wèn)卷調(diào)查

我們利用住宅特征變量的關(guān)注度[10-11]作為考察因素對(duì)入住目標(biāo)人群進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查。共發(fā)出150份問(wèn)卷，回收146份問(wèn)卷，有效性97.3%。按照人才類別進(jìn)行分類，調(diào)查結(jié)果見(jiàn)表1。

表1 問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果

調(diào)查反映出青年教師工作年限短，收入低，住房支付能力較弱，故最關(guān)注租金價(jià)格問(wèn)題。青年教師喜歡休閑娛樂(lè)活動(dòng)，對(duì)居住環(huán)境中出行交通條件、樓內(nèi)設(shè)施配套、周邊設(shè)施配套、商業(yè)購(gòu)物、文化娛樂(lè)等特征較為關(guān)注。青年教師家庭結(jié)構(gòu)多為單身一人、兩口之家，多無(wú)私家車，所以對(duì)戶型布局、居室面積、房屋朝向、裝修程度、有無(wú)車位、教育配套等特征關(guān)注度一般。

高層次人才家庭結(jié)構(gòu)多為三口之家或三代同堂，所以更為看重居室面積、裝修程度、戶型布局、涉及下一代教育配套、人文環(huán)境、及跟老年人相關(guān)的醫(yī)療、生活便利設(shè)施等特征。相比之下，高層次人才收入較高，多有私家車，對(duì)租金價(jià)格、公共交通條件、到商業(yè)中心的距離關(guān)注度一般。

短期居住訪問(wèn)學(xué)者突出特點(diǎn)是居住時(shí)間短，故最關(guān)注居住地址距離學(xué)校遠(yuǎn)近，其次關(guān)心物業(yè)服務(wù)、周邊配套設(shè)施、租金價(jià)格等。對(duì)戶型布局、房屋朝向、居室面積、是否有車位、教育配套等關(guān)注度一般。

2.2 人才周轉(zhuǎn)房管理體系的構(gòu)建

(1) 組織結(jié)構(gòu)

強(qiáng)有力的組織是管理體系設(shè)計(jì)與實(shí)施的首要保障。首先，我校成立專門的組織——教師住房規(guī)劃與管理小組，校領(lǐng)導(dǎo)親自牽頭掛帥，相關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，負(fù)責(zé)人才周轉(zhuǎn)住房規(guī)章制度及重大事項(xiàng)、重要問(wèn)題的決策，日常管理由住房管理辦公室具體負(fù)責(zé)。其次，結(jié)合我校校院兩級(jí)管理體制，構(gòu)建人才周轉(zhuǎn)住房校院兩級(jí)的管理機(jī)制。在二級(jí)學(xué)院設(shè)有主管領(lǐng)導(dǎo)及房管協(xié)調(diào)員并明確職責(zé)，逐步構(gòu)建院級(jí)人才周轉(zhuǎn)住房工作考評(píng)體系和激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)二級(jí)機(jī)構(gòu)在人才周轉(zhuǎn)房工作中的主動(dòng)性和積極性。

(2) 配置方案

為使相對(duì)有限的住房資源能夠進(jìn)行更加科學(xué)有效的管理和配置，給各類需求人才提供更加優(yōu)美、和諧的工作生活環(huán)境,根據(jù)前期的調(diào)研結(jié)果，我校制定了磨房公寓入住高層次人才、潘道廟公寓入住短期訪問(wèn)學(xué)者、翠成公寓入住青年教師(包括博士后)的配置方案。各類住房采用不同的設(shè)計(jì)和裝修標(biāo)準(zhǔn):翠成公寓裝修定位為簡(jiǎn)單裝修，簡(jiǎn)單家具電器，滿足基本生活需要；磨房公寓裝修定位為整體式裝修，中檔家具電器，追求一定生活品質(zhì)；潘道廟公寓裝修定位為酒店式精裝，全套家具電器，實(shí)現(xiàn)拎包入住。這樣的配置方案和裝修方案切合住戶實(shí)際需求，有利于管理部門動(dòng)態(tài)分類管理，有利于后期公寓文化建設(shè)，有利于提高資產(chǎn)的使用效率。

(3) 管理制度

科學(xué)合理的管理制度是提高管理水平的保證。我校制定了“北京工業(yè)大學(xué)周轉(zhuǎn)房管理辦法”等系列文件，明確住房準(zhǔn)入和退出制度，提高制度公正性、公平性和透明度，實(shí)現(xiàn)住房良性流動(dòng)，提高資產(chǎn)使用效率。一是按照“三級(jí)審核” 制度對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行準(zhǔn)入審核，審核流程：個(gè)人申報(bào)(填報(bào)個(gè)人申請(qǐng)表、配偶單位審核、本人原工作單位審核)→本人所在二級(jí)學(xué)院審核→學(xué)校職能部門審核→在學(xué)校備案。二是退出機(jī)制。要建立獎(jiǎng)懲制度，加強(qiáng)對(duì)承租人的約束機(jī)制，對(duì)于騙租、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借、逾期不退、強(qiáng)占住房的教職工要與其人事手續(xù)辦理、聘期考核結(jié)果相掛鉤。對(duì)于教職工主動(dòng)退出住房要有一定獎(jiǎng)勵(lì)措施，如對(duì)于按期或提前退出住房的教師,可以給予表彰或一定的租金返還等，充分調(diào)動(dòng)教職工在退房過(guò)程中的主動(dòng)性和積極性。

(4) 租金體系

一是建立與市場(chǎng)相接軌的租金體系，并建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。根據(jù)前期調(diào)研，在租賃期內(nèi)，租金價(jià)格定位為市場(chǎng)價(jià)格的80%。定期根據(jù)周邊市場(chǎng)價(jià)格、物業(yè)管理成本等的變化進(jìn)行重新分析、評(píng)估和調(diào)整租金價(jià)格。目前我校翠成公寓月租金標(biāo)準(zhǔn)為40元/建筑平方米，磨房公寓、潘道廟公寓月租金標(biāo)準(zhǔn)為45元/建筑平方米。并根據(jù)不同類型人才制定不同租賃期限，高端引進(jìn)人才為3年，青年教師(包括博士后)為2年，短期訪問(wèn)學(xué)者按照訪問(wèn)期限。租賃期過(guò)后，房租按照屆時(shí)房屋所在地租賃市場(chǎng)價(jià)上浮10%的價(jià)格收取，促使承租人能在規(guī)定期限內(nèi)主動(dòng)退房，實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)住房的良性流轉(zhuǎn)。二是實(shí)行“高租金、高補(bǔ)貼”管理模式。一方面以市場(chǎng)為導(dǎo)向,提高周轉(zhuǎn)住房的租金標(biāo)準(zhǔn)，在租賃期限內(nèi)，給予一定租金優(yōu)惠，可以暫時(shí)緩解人才的住房困難，并給購(gòu)房資金提供一個(gè)積累期；另一方面提高工資、住房津貼、住房公積金、住房補(bǔ)貼的水平, 租賃期滿后，可以達(dá)到一定資金積累，人才可以到社會(huì)購(gòu)房或租房，以利于實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)住房良性流動(dòng)。

(5) 保障機(jī)制

一是加強(qiáng)管理的信息化建設(shè)。建立基于工作目標(biāo)和業(yè)務(wù)流程基礎(chǔ)上的周轉(zhuǎn)住房分級(jí)管理系統(tǒng)，提高周轉(zhuǎn)住房審核的科學(xué)性、合理性，提升周轉(zhuǎn)住房管理效率與水平。

二是建立日常住房審核與人員準(zhǔn)入退出審核相配合的長(zhǎng)效機(jī)制。在日常住房審核(包括購(gòu)房申請(qǐng)審核、配偶單位住房調(diào)查、公積金貸款調(diào)查、保障性住房申請(qǐng)審核等)的同時(shí)，聯(lián)動(dòng)審查是否仍然符合周轉(zhuǎn)房準(zhǔn)入退出條件。

三是完善監(jiān)管制度，加大監(jiān)管力度。周轉(zhuǎn)住房管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期性和政策性較強(qiáng)的工作，要真正實(shí)現(xiàn)管理的公平、公正，必須因校制宜建立并完善監(jiān)管制度。我校房管部門與相關(guān)職能部門聯(lián)合對(duì)周轉(zhuǎn)住房準(zhǔn)入、退出管理及已租住房的使用進(jìn)行監(jiān)督，采取定期和不定期的方式核查租住的住房和租房合同履行情況，切實(shí)做好住房的監(jiān)管工作。

四是建立門禁系統(tǒng)。各住宅樓大門設(shè)置門禁系統(tǒng),利用校園一卡通等開(kāi)啟單元大門,進(jìn)入住宅樓。另外,每個(gè)樓棟設(shè)立專門物業(yè)管理人員,負(fù)責(zé)核實(shí)是否本人居住。對(duì)各周轉(zhuǎn)房門禁系統(tǒng)嚴(yán)格把關(guān),設(shè)定門禁使用時(shí)間,可以督促住戶按照限定期限退房。

五是重視人文關(guān)懷、加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)。建立門長(zhǎng)制度、義務(wù)巡視員制度，引導(dǎo)住戶加強(qiáng)自我管理。房管部門聯(lián)合人事部門定期開(kāi)展“博士后、人才交流活動(dòng)”，為科研溝通搭建平臺(tái)，切實(shí)解決住戶實(shí)際困難。

3 結(jié)語(yǔ)

我校人才周轉(zhuǎn)房管理體系實(shí)踐工作，在滿意度調(diào)查中取得較高滿意度，為我校實(shí)施人才強(qiáng)校戰(zhàn)略提供了有力保障。

周轉(zhuǎn)房為人才在過(guò)渡期提供一個(gè)基本的住房保障。加強(qiáng)人才周轉(zhuǎn)房管理體系研究與實(shí)踐，提高了人才的幸福指數(shù)，增強(qiáng)了人才對(duì)高校的認(rèn)同感和歸屬感，提升了高校對(duì)人才的吸引力，有利于穩(wěn)定高?，F(xiàn)有的教師隊(duì)伍，促進(jìn)高等教育的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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