探討房產稅改革的意義及實施建議

陳逸婧

摘 要 隨著第十三屆全國人大一次會議的召開，房地產稅征收方案正逐步浮出水面。我國曾在上海、重慶兩地試點推行房產稅改革，試點結果為之后房產稅的廣泛推行提供了參考。本篇文章通過討論房產稅改革的意義，并結合試點結果進行分析，提出房地產稅改革的實施建議。

關鍵詞 房產稅；收入分配；房價；寬稅基

房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。這是一個古老的稅種，自歐洲中世紀起個人房產稅就成為封建君主斂財的房產稅一項重要手段，且名目繁多，如“窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅”等，中國古籍《周禮》上所稱“廛布”即為最初的個人房產稅。

房產稅具有三大功能，即取得財政收入、調節收入分配和調節經濟運行。首先是為政府取得財政收入。這是其最原始、最本質的功能，其他功能都要以此為基礎。政府提供公共服務（如修理道路，橋梁，維持治安秩序等）需要花費成本，根據房產價值或面積分攤公共服務成本也成為目前各國選擇的征收方式。房產稅被各國采用已經有很長一段歷史，如挪威，瑞典等北歐國家，由于房產稅占地方財政比例較高，充足的稅源為其高福利提供了良好的支撐。其次，房產稅直接調節收入分配。稅款來自于納稅人的收入，所以實際上是對收入再次分配。由于房產稅會對房地產投資的收益成本比發生影響，從而影響不動產價格，進一步影響購置與使用。從而調節市場行為，影響經濟運行。

一、房產稅改革的意義

1.補充財源

自2010年以來，地方財政赤字以每年 20%的速度增長，如此巨大的財政赤字為地方政府帶來了不小的壓力。從我國地方財政收入的結構來看，土地出讓收入占到財政收入的比例約 52%左右。而伴隨著限購令的嚴格執行，開發商的拿地熱情明顯減退，土地的流拍率明顯上升，土地出讓收入占到財政收入的比例也開始明顯下滑。很難想象未來依靠地價的大幅上漲而帶來財政收入的增加，未來土地出讓金在財政收入中的占比越來越低很有可能成為一個長期趨勢。這樣一來，尋找財源的補充成為了一種長期需要。

2.完善房地產稅制

房產稅改革的主要目的是理順房地產稅費構成，對房地產稅制進行改革。房地產市場價格波動是周期性的，稅收政策則應該具有穩定性。若房地產市場的主要目標是短期抑制房價，那么當房地產市場價格出現下跌時，我們就需要討論房產稅政策是否應持繼續。但是，稅種的具有一定的穩定性，不能隨著房地產市場頻繁變化。改善地方財源短缺問題也不能單純依靠增加稅收范圍。根據目前的經濟發展和居民稅負能力來看，我國總體的稅負并不輕，所以不能單純通過擴大稅收規模來增加財政收入，而是要立足于完善稅制，這樣才能有利于經濟的健康發展和社會公平的實現。

3.促使需求合理化

房產稅對住房需求的影響具體表現在促使需求結構合理化，住房需求大致分為三類，分別是消費型，投資型，投機型。房產稅的開征將會增加房屋所有者的持有成本，導致預期收益下降，將過度的投資性和投機性需求轉換為消費型的基本住房需求，促使消費者合理選擇住房面積，避免攀比奢侈的非理性消費。

二、房產稅改革試點結果分析

2011年伊始，我國選擇將上海、重慶作為試點城市，暫時進行房產稅改革----上海市對上海居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市家庭在本市新購的住房征收房產稅；重慶市則針對高端住房，除了“三無人員”新購買的第二套及以上住房，絕大多數人員的多套投資性普通住房都不用征稅，對自住和投資的稅收調節區分不如上海市明顯，而更著重于區分是普通房還是高端房。

然而，在全國樓市總體低迷，主要城市近半數商品房成交均價同比小幅下降的背景下，重慶、上海兩市的房價卻在上漲，重慶的漲幅甚至高達 30.1%。從這一結果來看，試點城市房產稅改革房地產市場價格的調控作用尚未達到預期效果。房地產試點改革缺乏經驗和實際數據資料的支持，實施尚有難度，實際效果與預期目標有一定背離。背離的原因主要是征收對象僅限于增量房，將存量房排除在外；計稅依據不合理；房地產稅收制度繁雜重復征稅。

三、房地產稅改革意見

1.擴大征收范圍實現“寬稅基，低稅率”

在改革試點的過程中，此次僅對增量房征稅。然而，增量房和存量房并不是居民收入高低的標志，這是由購房時間節點決定的，多套存量房的持有者或許比增量房持有者更加富有，這不符合稅收調節收入分配的職能。若將存量房納入征稅范圍，有利于在二手房市場增加供給，促進市場資源的合理配置，加大房產稅對調控房地產市場價格的力度，促進房地產市場健康發展。從各國立法角度看，都在推行“稅基廣，稅率低”的方案，盡量保證稅收在社會上的公平。房產稅改革的另一目的是補充財源，若只針對增量房征收，其較窄的稅基范圍和較小的稅收規模都難以實現這個目標。

2.規范評估體系，堅持以市場估值為計稅標準

我國當前試點城市的房產稅改革，雖宣布按房產的市場評估值為計稅依據，但是暫時都按房產的交易價格計征。因為此次改革時間短，且只針對增量房征稅，市場交易價格與評估價格相差不大，造成的影響較小。但在未來的改革中，應該堅持以市場評估價格為計稅標準，由于評估值的參考條件不斷變化，房產的評估價值也會隨著經濟形勢與市場行情不斷變化，將房產稅收與資產當前的評估值聯系在一起，對于市場來說也是一種穩定機制。所以我國需要大力推進資產評估體制建設，規范評估標準，進行合理有效的征稅。

3.整合稅費制度

自1990年起，國務院全面推行土地的有償使用之后建造的房產，其價值中都包含所占用土地的價值，于是在征稅環節同時征收土地使用稅并對包含土地價值在內的房產原值征收房產稅，目前與房地產企業直接相關的稅種多達十余種，許多稅種都出現了上述稅基重疊，重復課稅的現象。我國在實施房地產稅制度時，應該合并整合相關稅種，合理降低房地產行業在各環節的稅費負擔，讓房地產稅制度更加公平合理。