中小城市房地產市場發展的原則與潛力

何麗萍 高飛

中國房地產市場出現上揚拐點，將對宏觀經濟走向穩定作出自己獨特的行業貢獻。最新國家統計局公布數據顯示，拐點出現在新舊兩年的交替時刻。房地產開發投資、土地購置、商品房交易面積和金額等四大重要指標調頭向上，勢頭強勁。這一市場新形勢出現在每一年度最淡最弱的第一季度，指標意義尤其重要。三月份的數據已經延續這一勢頭，可以認為產業翻轉確立，去庫存的階段性重壓得以緩解。對于房地產的市場形勢，特別是房價的走勢，這么多年來都是唱“衰”者眾，看“穩”者寡。到了今年三月，分歧更加尖銳，其實從去年四、五月份起，新建商品房的價格指數環比就由正轉負，而價格指數同比也在相同時期從穩定走向上升通道。全國這一輪的房價上漲去年下半年由深圳領跑，上海、北京跟跑，到了今年，上海的房價開始領跑，蘇州、廈門、南京等城市跟著上走，二線城市約七成房價指數環比上升。

一、關于房地產業對城市的分類

根據城市的經濟發展水平、居民消費水平和購買能力以及當地房地產行業的發展水平，從實際條件出發，將中國城市分為以下幾種：（1）房地產行業發展最為完善、先進，城市最為發達，經濟繁榮的北京、上海、廣州和深圳作為房地產開發特大城市。（2）經濟較為發達的省會城市及直轄市如南京、武漢、西安、天津、重慶、濟南、杭州等以及發達的沿海開放城市和地級強市如廈門、青島、煙臺、蘇州、無錫等稱為大城市。（3）經濟不發達的省會城市如合肥、南昌、長沙、貴陽等，各省經濟比較發達的城市如東莞、蕪湖、佛山等稱為中等發達城市。（4）經濟發展一般地級市如安慶、馬鞍山、九江等稱為中等一般城市。（5）縣級市及縣城則稱為小城市。

1.中小城市的特點。按照傳統來劃分城市的規模是按照城市的非農業人口來分，人口少于20萬的為小城市，20萬至50萬人口的為中等城市。中小城市具有以下特點：（1）大多數都承載著一定的城市功能。一個城市的成立需要滿足三個條件：能夠滿足城市或者周邊地區的某種需求，有支柱產業以及自己的城市特點。其中包括城市功能，例如山西大同具有發達的采煤業，就為資源性城市。（2）城市發展迅速。中小城市多數處于城市擴建期，舊城改造以及拆遷等，也進一步帶動房地產業的發展。（3）周圍農村和城郊人口向城市的流動性持續加大。（4）城市的服務業就業人口逐漸增多，其第三產業的發展速度較快。（5）政府在城市建設和發展過程中，占有城市規劃制定權和指揮權。

2.中小城市的發展原則。（1）可持續發展。隨著城市現代化發展的進程加快，城市人口的密集和城市規模的不斷發展，特別是耕地資源、水資源短缺，生態和環境問題令人擔憂，在防止資源災害和環境污染方面必須要加強管理和整治。因此城市的發展面臨著可持續發展問題。生態環境是社會發展的根本，與每個人息息相關，應該引起特別的重視。保護寶貴的土地資源和環境，水資源一直是城市發展的瓶頸，特別在西北城市缺水嚴重，中央啟動南水北調工程緩解城市水資源的缺乏。中小城市在制定發展戰略時，應該充分考慮到城市的可持續發展，保持房地產業的健康發展，不能盲目追求基礎設施的建設，應有意識的保護生態環境，合理調控房地產開發的規模和速度。（2）“發揮區域優勢，健康協調發展”。房地產業作為國民經濟的支柱性產業，它的發展水平又在一定程度上反映了該區域經濟發展的總體水平，它的發展和區域內其他產業水平相關。東部和中西部相比較，無論是科教文化、經濟總量都具有一定的優勢。再加上區域的地理位置非常優越，流動的資金相對充裕，城市規模和城鎮化水平較高。所以使得東部的房地產業一直走在國內前列。科學制定城市發展規劃。在城市化進程中，中小城市的發展速度較快，一定要重視房地產的高質量發展不能盲目擴張。特別在制定城市群空間規劃時要進一步深入研究和探索規劃。城市群的發展過程中要考慮城市交通規劃，過程中要注重本地發展，城市之間的交通網絡格局進行調整適應，重視公共交通規劃，使居住地緊湊起來，發揮資源的最大效應。

二、關于中小城市房地產市場預測

通知直線方程來預測房地產發展的趨勢，它的基本原理是通過以前的實際數據，分析其發展的趨勢。

求直線方程：y=ax+b

y：預測值 x：年份 a，b：待定系數

令： 則：

yi：各年的銷售數量 xi：各年的代號 n：有數據的年數

三、中小城市房地產市場發展潛力分析

城市化加快了中小城市的發展，大城市房地產在一定程度上達到飽和狀態，大多數房地產企業把投資的方向轉向中小城市，促進中小城市的發展。在中小城市發展房地產市場需要考慮的問題非常多，城市的投資環境和城市的競爭力以及城市的發展速度都是中小城市房地產市場的發展考慮因素。本文主要通過房地產的預測、市場環境、交通和區域位置以及社會生活等方面進行分析。

房產的預測前文已經提出計算，市場環境是非常廣泛的范疇，主要和中小城市房地產的投資有關，城市住宅開發投資的完成額、商業開發投資的情況，反映當地房地產市場經濟的活躍程度，特別住宅投資開發的完成額則能夠反映出房地產投資市場的需求狀況。交通和區域位置，人均道路面積、每萬人擁有的出租車量，每萬人擁有的公共汽車數量，每萬人擁有私家車數量，市場的主要輻射范圍，以及未來幾年內的交通建設發展計劃。人均年末存款數額、人口密度、城市化率、人均工資、人口總數。社會生活因素是影響房地產投資的重要因素，在實際的應用中應當認真地研究，為在中小城市的房地產投資做好前期的全面準備工作。

四、對中小城市房地產市場的對策建議

當前我國房地產市場的調控政策執行是必須的，房地產市場的調控對房地產與國民經濟的增長有重要意義。主要從以下幾個方面來建議，首先增強房地產市場調控政策的執行力與監督力，在房地產市場調控政策的執行中關鍵要規范中小城市政府的行為，應當構建一種協調的政府關系，要對權利和義務相一致，對人事、財政以及事務管理等方面進行科學合理的劃分。對中小城市房地產企業進行強有力地監管，建立健全中小城市房地產在開發經營階段的管理程序。其次建立中城市房地產預報預警機制和住房供應結構，在國家的統一調控政策指導下，依據本身的中小城市市場情況做進一步風險分析，以明確當地房地產市場的警戒狀態，最終確保房地產市場的健康發展。大戶型的商品房適量控制其市場供應量，中低價位的普通商品住房進行重點發展，加強經濟適用房以及廉租住房的保障力度。

總體來說，中小城市的房地產市場的發展潛力還是比較大的。由于城鎮化建設的步伐加快，中小城市的發展的關注度提高，中小城市的房地產投資急劇增加，中小城市的投資和發展有巨大的區別，人口的數量和人均的收入水平以及整個城市的發展速度都是發展的因素。只有加強社會的宏觀調控，以市場發展為主導促進中小城市經濟質量的健康發展，同時改善中小城市的投資環境，加快中小城市的房地產的發展步伐，促進社會經濟協調可持續發展。[基金項目：2013年省級質量工程示范實驗實訓中心（項目編號：2013sxzx036）]

（作者單位：安慶職業技術學院）