房地產企業(yè)土地增值稅稅務風險分析

李振波

摘要：隨著稅收法律法規(guī)復雜程度的不斷上升以及稅收征管制度的不斷規(guī)范，稅務風險在房地產開發(fā)企業(yè)經營管理風險中占據了很重要的位置，房地產開發(fā)企業(yè)越來越重視稅務風險。本文首先對房地產企業(yè)增值稅的現狀進行了分析，并且主要分析了房地產企業(yè)土地增值稅稅務風險，得出了建立企業(yè)稅務風險內部控制制度能夠大大降低土地增值稅稅務風險的結論。

關鍵詞：房地產；土地增值稅；稅務風險

為了能夠對房地產行業(yè)進行有力的宏觀調控，我國不斷出臺了稅務等相關的政策來規(guī)范市場。這意味著稅收執(zhí)法力度的不斷增強，而房地產企業(yè)有稅種繁多、周期長等特點，因此房地產企業(yè)的稅務風險越加明顯，尤其是土地增值稅稅務風險。由于房地產行業(yè)比較特殊，對土地的依賴性較強，所以房地產企業(yè)加強稅務風險管理力度，尤其是加強對土地增值稅稅務風險的分析和管控對于企業(yè)而言非常必要。

一、房地產企業(yè)土地增值稅的現狀

（一）房地產無序開發(fā)促進實施土地增值稅條例

由于房地產的無序開發(fā)，土地資源不斷流失，一些房地產企業(yè)由于利益的驅使，在土地資源稀缺的情況下，做出亂占耕地等不良行為，這大大浪費土地資源，導致房地產用地總量失去管控，炒房現象嚴重。土地資源的不斷流失導致生態(tài)環(huán)境持續(xù)惡化，阻礙了國民經濟可持續(xù)發(fā)展的腳步。為了解決這些問題，控制房地產用地總量，我國實施土地增值稅條例，開始征收土地增值稅。

（二）操作程序越來越復雜，稅負逐漸增加

土地增值稅是房地產企業(yè)必須繳納的稅種，并且在房地產企業(yè)所繳納的稅額中，土地增值稅占了很大的比例。土地增值稅稅負比較重，核算非常復雜并且有很長的清算周期，其操作起來有較高的難度，除了要有各種專業(yè)的人一起合作，還要消耗非常大的財力物力；與此同時，土地資源屬于不可再生資源，是有限資源，所以嚴格的土地供給制度促使土地資源變得稀缺。自2007年以來，各級稅務部門清算房地產企業(yè)土地增值稅，與以前相比，大大強化了對土地增值稅的征收管理。從2008年到2013年，土地增值稅稅額逐年上升，毫無疑問，這說明房地產企業(yè)的稅負壓力不斷大幅增加，使房地產企業(yè)的利潤減少。

（三）涉稅風險和監(jiān)管力度不斷變強

房地產市場不斷飛速發(fā)展，為了抑制投資過熱和房價暴漲等問題，國家逐漸實施了一系列政策對房地產市場進行宏觀調控。由于各地政府對房地產增值稅稅收的管控力度不斷加強，使得房地產企業(yè)外部環(huán)境的確定性不斷下降，涉稅風險越來越明顯。數據顯示，近些年房地產企業(yè)所繳納的土地增值稅不斷增加，全國土地增值稅稅額占全國稅收總額的比例不斷加大，稅務單位也不斷加大對土地增值稅的監(jiān)管力度。

二、房地產企業(yè)土地增值稅稅務風險分析

（一）確立風險評估指標

要對房地產企業(yè)土地增值稅稅務進行風險分析，需要確立一個具體的評估指標。本文以土地增值稅稅負率為風險評估指標來評估房地產企業(yè)土地增值稅稅務風險。土地增值稅稅負率等于土地增值稅稅額除以利潤總額再乘以百分之百，其中土地增值稅稅額用樣本財務報告中的營業(yè)稅金和附加的土地增值稅稅額來表示，而利潤總額是從利潤表中得出的利潤總和。

（二）選取樣本數據

本文根據國泰安數據庫的標準，選擇142家房地產企業(yè)，除去數據不夠完善、利潤總額小于零或者資產負債率大于一的企業(yè)，最終以二分之一的房地產企業(yè)來作為房地產企業(yè)土地增值稅稅務風險分析的樣本。收集樣本三年的財務年度報告，根據稅務風險的評估指標，從財務年度報告中獲得相應的土地增值稅數據，再結合土地增值稅稅負率計算方式，得出各個樣本企業(yè)的稅負差異率來評估風險。

（三）分析土地增值稅稅務風險評估結果

倘若房地產企業(yè)的土地增值稅稅負差異率大于零，那么可以說明該房地產企業(yè)的土地增值稅稅負率比整個房地產行業(yè)的平均稅負率低，由此可以判斷企業(yè)可能有以下三個問題：首先，該房地產企業(yè)使用的稅收優(yōu)惠政策是錯誤的；其次，稅務部門發(fā)現了該公司運用了不夠科學合理的納稅方案；最后一點是極有可能由于該房地產企業(yè)不遵守稅收法規(guī)，從而被罰款、要求補足稅款、繳納滯納金和面臨非常高的信譽受損風險。

與此同時，還可以統計處于稅差異率區(qū)間上的房地產企業(yè)所占樣本的多少來更深入分析整個企業(yè)的土地增值稅稅務風險。大多數的房地產企業(yè)的土地增值稅稅負率的絕對值在百分之三十以上，這代表該房地產企業(yè)有較高的土地增值稅稅務風險，也就是說我國大部分房地產企業(yè)都可能存在有較高的土地增值稅稅務風險。有些房地產企業(yè)的土地增值稅稅負率在零以上，這說明該企業(yè)土地增值稅的稅負率水平處于整個房地產行業(yè)的平均水平之上，這其中的大多數房地產企業(yè)土地增值稅稅負率在百分之三十以上，從2013年的得出的數據來看，該年的土地增值稅稅負率遠遠低于以前，這表明稅收負擔風險是我國房地產企業(yè)的土地增值稅的稅務風險。

三、降低房地產企業(yè)土地增值稅稅務風險的途徑探討

（一）提高風險籌劃意識

土地增值稅有周期長、先預征后清算的特點，并且大多數稅收政策還不能精確，導致土地增值稅很難被掌握。所以，房地產企業(yè)進行風險防范的關鍵是提高房地產企業(yè)納稅人的風險籌劃意識。下面從兩個方面來說明：第一，房地產企業(yè)的相關工作人員應該提高稅務風險意識，正確認識稅務風險，樹立科學合理的風險籌劃觀念，同時不斷學習，提高自身的綜合素質，包括專業(yè)能力、籌劃能力、預測宏觀經濟環(huán)境能力以及分析能力等等。第二，房地產企業(yè)的相關職員應該時刻把握土地增值稅政策的最新動態(tài)，根據所在的房地產企業(yè)的特點來緊跟國家稅收政策的步伐，主動去維護本企業(yè)的信譽，保證本企業(yè)能夠擁有一個良好的企業(yè)形象。

（二）與稅務機構保持高度的聯系

房地產企業(yè)應該主動自覺與稅務機構進行溝通，定期與當地稅務機構聯系。與此同時，房地產企業(yè)稅務部門的職員要積極建立和維護企業(yè)良好的納稅人形象，協助稅務機關進行相關工作，迎合稅務機構的發(fā)展要求，這將為房地產企業(yè)獲得和掌握稅收信息和材料提供極大的便利。因為房地產企業(yè)所在地區(qū)的稅務機關有時會在國稅總局和財政部等推出新的稅收政策的基礎上制定一些地方性的條例規(guī)定，或者稅收的優(yōu)惠政策，而房地產企業(yè)如果不能與當地稅務機關保持聯系的話，就很難及時把握這些重要的信息。當稅收政策被調整，房地產企業(yè)的相關職員應該積極主動去稅務機構咨詢了解企業(yè)可能面臨的狀況、風險等等；此外要積極去與稅務機構協調，爭取能夠在最合適的時間點上使用最新的稅收優(yōu)惠政策，并不斷優(yōu)化升級籌劃方案，努力達成預想的目標。除此之外，房地產企業(yè)需要掌握好土地增值稅的清算條例，使土地增值稅的清算力度不斷強化，加強內部審計力度，確保清算完畢。

（三）建立并完善企業(yè)稅務風險內部控制管理制度

企業(yè)的內部控制管理一般包括環(huán)境控制、風險識別、風險評估、活動控制和監(jiān)督等。房地產企業(yè)的土地增值稅稅務風險管理存在于房地產企業(yè)日常經營管理的各個環(huán)節(jié)。房地產企業(yè)可以在原有的企業(yè)內部控制管理制度的基礎上，建立針對性的專門化的房地產企業(yè)稅務風險內部控制管理制度。一般包含以下幾個內容：房地產企業(yè)稅務風險的控制環(huán)境、風險識別及評估體系、信息溝通、活動控制和監(jiān)督等等。房地產企業(yè)應該不斷健全土地增值稅風險管理的內部控制和管理，使土地增值稅稅務風險管理制度更加科學、更加完善。這將幫助房地產企業(yè)更好地把握風險，從而降低風險，保證房地產企業(yè)的正常發(fā)展。

四、結束語

綜合而言，目前房地產企業(yè)土地增值稅存在有較大的問題需要解決，負稅持續(xù)加重，涉稅風險和監(jiān)管力度不斷加強給房地產企業(yè)的發(fā)展帶來了很大的壓力。房地產企業(yè)需要提高風險籌劃意識，積極主動與當地的稅務機關加強聯系，與此同時，要建立并完善企業(yè)稅務風險內部控制管理制度，盡可能使企業(yè)的土地增值稅稅負降低，為降低房地產企業(yè)總體的稅務水平做出積極的貢獻。房地產企業(yè)要保持良好的納稅人形象，維護和保持良好的信譽，杜絕偷稅漏稅的行為，降低企業(yè)的稅務風險，保證企業(yè)能夠穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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（作者單位：濟寧市城建投資有限責任公司）