城市新區基準地價評估研究

張華 吳存赫

摘要：研究目的：探索城市新區基準地價評估的技術方法，科學測算城市新區基準地價。研究方法：實證研究法、多因素比較法。研究結果：將城市新區與地價成熟悉區作為一個整體研究，通過多因素比較法建立地價成熟區和城市新區土地區位及其他因素差異的修正關系，構建各片區可比定級指標體系進行定級并測算基準地價。研究結論：研究提出的方法不僅克服了城市新區基準地價評估資料缺乏等問題，而且將同一行政區劃的城市新區作為一個整體研究，使城市新區不同組團之間地價測算具有可操作性。

關鍵詞：基準地價；多因素比較法；武夷新區。

各地城市周邊新規劃建設的新區發展迅猛，然而，與中心城區相比，迅速發展的城市新區土地市場不夠規范，土地定級估價工作也相對起步較晚，土地利用率低，土地價格隨意性大，現實中很多都是參照城市郊區或末級基準地價進行應用缺乏科學合理的指導價格。本文提出了“城市新區基準地價評估”的思想以及技術方法，并以福建省南平市武夷新區作實證研究，擬從方法、區域上探索基準地價評估方法，找出更為科學合理評估基準地價的思路，為城市新區基準地價評估提供參考。

1、城市新區基準地價評估面臨的困境

1.1城市新區地價評估資料少，樣點可利用率低。由于城市新區游離于主城區，剛起步開發規劃建設，導致如規劃覆蓋率、容積率、地價指數、房屋重置價、物價指數等資料缺乏，不利于評估工作的進行[2]。從基準地價評估的角度來看，城市新區各類用地交易實例普遍較少，若以城市新區的個體單獨去進行基準地價評估，則市場交易案例難以滿足數理統計的要求。以傳統評估方法對單獨的小片區基準地價進行評估會造成評估結果失真或無法操作的現象[1]。

1.2城市新區受規劃調整影響較大，按現有評估方法難以得出公允結論。從城市新區自身特點的角度來看，一方面，新規劃的城市新區是功能分區相對鮮明的區域（如高鐵站片區、工業區、旅游區等）。因此城市新區地價受規劃用途的影響甚大，但往往因為是新區，城市控規權威性不足，常常短期內數次調整某片區用途或路網分布，地價受此波動較大。同時，受招商因素制約，土地市場交易不規范，交易價格存在較大隨意性。

2、城市新區基準地價評估解決思路

現有城市新區地價評估資料少，許多因素分值無法取值并進行有效計算，難以按照《城鎮土地定級規程》進行系統的測算定級單元分值。現有的城市新區思路是僅憑規劃或假設條件進行計算，不進行城市新區對比城市成熟片區區位及經濟狀況的比較分析，若評估機構技術實力弱或新區規劃調整幅度較大，容易形成單一城市新區評估結果表面上看合理，實際應用脫離實際并產生較大誤差，最后難以使用。

一方面，由于我國城鎮土地所有權屬于國家，土地交易只能是土地使用權在一定時期內的出讓，土地價格在某種程度上說就是指土地的使用權價格[3]。根據馬克思的地租地價理論，城市新區土地價格可以表示為：

式1中， P為土地價格， R為地租， r為土地資本化率， n為土地使用權出讓年限。可以發現，城市新區土地價格與地租密切相關。地租主要是由級差地租Ⅰ，即土地的區位條件所產生。

另一方面，城市新區中各區域經濟發展水平、社會環境因素和自然區位條件的差別導致土地質量和收益存在顯著的差異[4]。通過多因素比較法可建立新老兩部分的可比聯系，對影響城鎮土地質量的經濟、社會、自然等因素進行綜合分析，修正結果反映和揭示的就是城鎮與城鎮之間土地質量的差異。

因此，本文針對以上城市新區的評估解決思路是即通過同一行政區劃內的地價成熟區現有的基準地價定級資料及結果，將各個城市新區同之對比，以多因素比較法揭示兩者之間土地質量和土地收益的差異本質，建立兩者修正關系。借助地價成熟區土地分級和基準地價評估資料，制定評價權重體系并對新區土地級別進行劃分。最后，通過各片區定級分值分級結果及回歸模型測算城市新區的基準地價水平[5]。

3、實證研究——以南平市武夷新區商服用地測算為例

3.1 研究區概況

武夷新區地處福建北部，閩江上游，地理位置介于東經117°50'-118°40'，北緯26°15'- 26°51'之間。根據規劃，武夷新區包括沿崇陽溪兩岸的“一城六片”，包括武夷山市區、三姑度假區、興田、將口、童游和建陽市區，規劃面積592平方公里、人口70萬。其中，武夷山市區、建陽市區和三姑度假區已經建成。目前，正在建設的是三姑度假區以南、建陽城區以北的童游、將口、興田三大片區，規劃面積380平方公里。

3.2區域劃分

本次實證例舉童游片區（地價成熟區），興田片區（城市新區），將口片區（城市新區），其中童游片區聯接建陽區主城區，土地市場已經相對發達，是以行政辦公、商業金融和新興工業區為主的城市新區；興田片區、將口片區均為新開發區域，將口片區以高鐵、高速等為核心的交通樞紐和物流組團，興田片區是以休閑、養生、度假、文創功能為主的組團，原有鄉鎮建成區規模遠遠小于規劃區，且不符合規劃功能分區要求，現有建設用地集中為村鎮集體用地，待拆遷重新布置。

3.3利用多因素比較法測算相關差異系數

以地價成熟區童游片區作為比較基準，根據2個新興片區實際情況，選取城鎮區位條件、人口、面積狀況、基礎設施、用地規劃情況四類比較因素。

根據各對比因素，制定對比評分表，并計算各片區各因素對比量化表。最后通過童游片區商服用地定級指標體系表[6]作為基數，分別計算出將口片區、興田片區的定級指標體系。（見表1～表4）

3.4 基準地價級別的確定

表4揭示了3個片區土地質量和土地收益的差異本質，以童游片區作為基數，如將口片區權重之和為0.68，若采用童游片區各定級因素計算，則將口片區定級單元分值最高分為68分。通俗的講，將口片區理論上整體的基準地價水平應在童游片區的68%。因此根據地價成熟區定級資料進行定級單元分值測算城市各新區的定級單元分值。通過分析分值結果，將三個片區總體進行定級，整體可分為七級別。其中一級至五級采用童游片區數理統計分級節點，因將口片區最低分值為17.6分，興田片區最低分值為5.5分，因此6級、7級臨界點采用將口片區最低分值作為臨界點，結果如表5。

3.5基準地價測算

由表5各片區定級分值分級結果表可得出，將口片區在整體定級中有4個等級（3-6級），興田片區在整體定級中有6個等級（2-7級），該結果亦可作為區域土地質量和土地收益差異本質的量化結果。因童游片區5個級別均有現成商服基準地價覆蓋[6]，根據評估思路則將口片區（3-5級），興田片區（2-5級）可直接套用童游片區地價。（見表6）

6級、7級基準地價需要通過建立數學模型進行測算。利用現有的五級地價數據建立線性回歸方程。

如圖1所示，方程為y = -409.5x + 3141，其中R的平方=0.958說明該數學模型非常可靠。帶入X=6，X=7相應求得6級地價685元/平方米，7級地價275元/平方米。

3.6測算結果分析

（1）對比采用傳統調查案例進行基準地價測算，如將口鎮集鎮中心（租金約為20元/平方米）基準容積率2.0條件下地面價測算僅為700元～800元/平方米，尚不足集鎮中心拆遷安置土地取得成本價格。而通過多因素比較法測算結果，將口鎮集鎮中心根據規劃重建（已在進行）后無論從區位還是地價上都應接近于成熟片區的三級區域，單價為1820元/平方米。

（2）此次結果將興田鎮分成6級，比較合理的體現了興田片區中不同土地價值差異。興田片區規劃面積105平方公里，片區被大量山地、河流切割分塊成小平原、小集鎮等破碎區域，且各小片區中經濟、人口等評價因素分布極其不均衡。傳統評估方法如受制于征遷案例或歷史出讓案例影響，相等區位及規劃條件下的現狀建成區（需拆遷重建）和未建成區（待開發）地價容易出現較大差距，采用多因素比較法較好的避免了此類問題。

4、結論

本文將武夷新區1個地價成熟區（童游片區）、2個城市新區（將口片區，興田片區）作為一個整體研究，通過多因素比較法建立地各片區土地區位及其他因素差異的修正關系，構建各片區可比定級指標體系進行定級并測算基準地價，得出以下主要結論：

4.1基準地價評價工作全國已開展數輪，同樣每個城市都有相對成熟的地價片區及相對完整的基準地價體系，將城市新區作為一個整體研究，通過多因素比較法建立地價成熟區和新區土地區位及其他因素差異的修正關系，構建各片區可比定級指標體系進行定級并測算基準地價的方法，實踐中可操作性較強，各項數據的取值簡便。

4.2多因素比較法借鑒于土地評估中的市場比較法，事實上城市各區域經濟發展水平、社會環境因素和自然區位條件的差別可以通過科學的方法進行量化，然后進行有效的對比，建立科學可比聯系，計算合理的修正系數，通過修正由完善地價體系反推不完善地價體系。修正結果本質也是反映和揭示區域土地質量和土地收益差異本質的量化結果。

4.3本文提出的方法也只是一種探索性的嘗試，精度及適用性仍有較大提升空間，這也是今后研究應重點解決的問題。比如，如何選取更多科學合理的比較因素指標，不拘泥現有規程；如何使用更加科學的手段進行各比較因素指標量化計算；能否增加針對市場波動，規劃變動等其他因素設立的修正體系都有待探究。

參考文獻

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[3]王慶改，鄭新奇.城鎮基準地價平衡研究[J] .地理研究，2004，24（1）：37～ 41.

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[5]焦利民，劉耀林，劉艷芳.區域城鎮基準地價水平的空間自相關格局分析[J] .武漢大學學報 （信息科學版），2009，34（7）： 873～877.

[6]武夷新區管理委員會.《2017年武夷新區基準地價技術報告》.