關于農用土地估價的幾個問題探究

摘要：馬克思曾提出“土地乃生產與生存的源泉”的理念來表達土地對人類的重要性。而從新中國成立至今，我國的土地制度與土地價值評估雖在不斷地進行完善，但由于城市化建設進程過快導致我國對城市土地建設更為重視，從而出現城市土地估價方式方法較為完整、嚴謹，而農用土地的估價方法及理念不成熟的局面。本文基于農用土地的內涵，對農用土地的經濟、生態、社會三方面的價值進行分析探究。

關鍵詞：農用土地估價；價值；分析探究

引言：

近年來，我國開始著力于城鄉結合建設打開城鄉土地市場，合理配置城市與農村資源，拓展經濟發展新板塊以提高土地資源利用率與社會經濟效益。但由于農村土地價格評估的特殊性和土地交易實例的缺乏性，農用土地估價的方法還不夠成熟存在較多的漏洞，需要作更全面更深層次的探究。

1、農用土地價值評估的意義及存在問題

農用土地是農村人民用于生產農作物以及房屋修建等各種生活經濟的主要來源，是屬于農民的資產的重要體現。首先，我國對農用土地價格不具備統一的評估體系，以往推出的土地評價管理制度與章程中并未對農用土地的經濟價值進行詳細闡述、規范，因而無法用科學的依據作為理念形成統一的估價體系。再者，由于農用土地估價體系的不完整，農用土地的估價工作以及后續的定級、分等工作無法順利銜接綜合進行，而令綜合估價結果不具真實性和參考性。

2、農用土地估價方法

2.1農用地生產經濟價值計算

農用土地主要用于農作物產出而為其土地所用者帶來經濟收益。因此，農用土地的生產經濟價值則是對該土地所產出的農產品，依據市場價值進行估價，從而對該土地生產價值作判定。在這一系列評估過程中較為常用的計算方法則是收益還原法、市場比較法、成本法以及標準田法等[1]。

2.1.1收益還原法

收益還原法是以該土地正常作用所產生的經濟效益價格為基準，將其待估價農用土地在未來期間每年預測的純收益按照一定的還原率，還原出評價日的總收益的方法。收益還原率的計算公式為：

P=a/r[1-1/（1+r）n]

其中，P為土地價格，a為土地每年純收益，r為土地還原率，n為土地使用年限[1]。

若是農用土地使用年限越大，評價日時的評估價格則越大。收益還原法充分考量了農用土地的使用的時間效益以及實際收益，剔除物質費用與勞務費用等各項產權交付發生的費用，得到最為合理、真實的收益水平[2]。但該方法評估需要農用土地所有者走詳細的生產投入產出的具體資料，此外還原率由于會受市場價值變動的影響，因此，如何正確精準的把握還原率則是收益還原法中的關鍵難題之一了。

2.1.2成本法

成本法又稱成本逼近法，它是以農用土地購買商的角度進行估價，合計開發該土地所需要花費的各項費用再加上相應的利息、利潤、國家政策規定的稅金以及土地增值收益等各種數據通過不斷的修檢確定最終農用土地價格。其計算公式為：S=A0+A1+S0+P1+P2+P3，其中P1為利息，P2為利潤，P3則為增值數值，S0為國家政策下的所需要繳納的稅金，A0、A1分別為土地取得費用和使用開發費用[1]。

2.1.3市場比較法

市場比較法是利用替代原則根據市場情況相似、土地價值相同、土地使用用途等綜合條件相似的交易案例，對待估農用土地進行地區、時間等其他影響因素的修正以得到合理的土地估價值。但是土地市場比較法的實行需要該待估農用土地所在區域的土地市場具有高度的完整性，并且十分考究土地估價員的估價經驗與估價水平，而我國農用土地市場并不成熟，土地交易市場也不夠規范，要實際操作市場比較法還比較困難。

2.1.4標準田法

標準田法是指農用土地根據相關土地綜合計量方案，計算出該塊農用地的質量值并對其進行土地等級劃分后，利用收益還原法以及市場比較法的優勢，同時比對標準田的價值對農用地進行評估。標準田是指農田的土質、面積、所處環境等方面在所選估價區域內具有代表性的田地。在實際運用時，標準田法是較為科學合理的農用地估價方法，它不僅反映出農用地之間的質量差異，更是考慮到該塊農用的農產品帶來的經濟效益。

2.2生態價值評估計算

在農用土地生產價值都還不夠完善的情況下，生態環境價值評估體系和方法更是缺乏科學性和完善性。但在根據目前的生態環境價值測算，其主要的估價計算方式有：（1）通過人們愿意為該環境衍生出來的服務等花費支出的效益來體現該生態環境所具有的經濟效益的費用支出法。比如，具有觀賞及娛樂功能的農家樂，各游客所愿意在該地花費支出的住宿費、餐飲費、娛樂費用等合計支出金額可體現該農用地所具備的生態價值。但這種方法具有較大的漏洞，它只能體現出游客消費金額的總和，而無法反映游客游憩的消費者剩余從而無法真實反映游憩價值與生態價值[2]。（2）利用保護某種資源不被損壞及污染所耗費的費用來表示該資源遭受破壞所帶來的經濟損失的恢復和防護費用法。例如，農用土地被改作建設用地后破壞了原本的農業生態系統。

2.3社會價值評估計算

在對征用農用土地進行安置費用計算時，應當按照該待征用農用土地農業人的家庭人口計算，并且每個安置人口的安置補助費用應為該待征農用土地前三年的耕種產物價值的四到六倍，同時根據保障價值的合理比率進行計算[4]。由于農用土地的社會價值估算方法基本處于初步階段，一般使用估價方式為假設市場評價法，即通過假定的市場，對人們愿意為其付值的意愿以及意愿值進行數據調查整合得出結論。

3、總結語

城鄉土地市場的打開，推動了城鎮化的進程。然而，我國的農用土地估價方法以及體系還不夠完善，在對農用土地征用時采用的估價方法還存在許多偏差，并且對待估農用地估價時往往忽略了生態環境價值與社會價值，使得農用地估價不夠精準。因此，在進行農用土地估價時應當結合生產價值、生態價值、社會價值運用恰當的方法進行綜合估價。

參考文獻：

[1]諸葛恕華. 試論我國土地評估中存在的問題及對策[J]. 城市建設理論研究：電子版， 2016（12）.

[2]郝凱文. 農村土地流轉中土地估價方法研究[D]. 東北財經大學， 2016.

[3]馮小紅. 試論農用地估價的若干問題[J]. 中國新技術新產品， 2014（3）：157-157.

[4]彭永紅. 農用土地估價的幾個問題[J]. 房地產導刊， 2015（36）.

作者簡介：陳建川.出生于1964年12月27日，性別：男，民族：漢，籍貫：成都市，學歷：本科，研究方向：土地使用權價格、房地產價值評估、資產處置價值評估、項目融資類可行性研究、土地出讓策略研究、企業改制上市咨詢評估。