如何建立以目標成本為核心的房地產成本管理體系

摘要：在當前地產新政的形勢下，政府行為日益規范、市場競爭加劇，為提升企業競爭力，房地產行業須創建現代化與先進性的項目管理機制，協調項目進度、成本、質量三者的關系。成本控制管理是項目管理的一個子集，將目標成本作為成本管理的核心內容，加強成本管控，是房地產行業的必修課。

關鍵詞：目標成本；房地產成本；管理體系

要加強成本管理，必須建立起系統的成本管理系統，對于房地產企業，成本管理系統應包含三個層面的內容，最基礎的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個階段的控制要點和知識積累，第三個層面是從公司的戰略角度優化成本結構。

1、建立以目標成本為核心的房地產成本管理體系

針對房地產項目，建立以目標成本為核心的成本管理體系，首先建立完善的成本管理的流程與制度體系，搭建成本管理組織架構，在架構中安排所需的管理職能、配置人員，并明確規定其職能和權限

1.1目標成本管理

所謂目標成本是指在不同階段根據現有信息所制訂的項目開發成本計劃，目標成本是項目在開發過程中成本控制的依據之一，也是編制成本責任考核指標的基礎文件。

建立目標成本首先應該根據項目的設計特點、選材用料標準、市場實際情況、財務利潤要求和類似樓盤的成本經驗，測算項目的單方建筑安裝成本。

1.2動態成本管理

整個項目開發周期始終將目標成本作為成本管理的核心內容，在房地產項目開發期間，圍繞項目目標成本進行管理，以目標成本貫穿、落實項目全過程成本的管控工作。

由于規劃設計階段已經決定了絕大部分的項目成本，因此應把此階段應該作為成本管理的重點。項目的規劃設計、選材用料標準必須根據項目地形地貌、項目特點等實際情況、遵循產品定位、市場買方關注點和敏感點、杜絕無效成本和超高成本的發生。

目標成本按開發進度的不同階段始終處于動態調整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導下進行的。然后隨著方案的不斷深化，目標成本開始逐漸細化，到主體工程施工圖預算確定后，根據項目特點和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標準吻合，如不吻合，調整有關要求或標準，重復上述步驟，并從公司的戰略角度優化成本結構，形成目標成本最后定稿的版本。

1.3成本后評估

在成本管理工作中，項目竣工決算后組織開展評估活動，針對目標成本管理工作的合理評價。一方面，在評估工作中需針對崗位與部門的成本管理情況進行考核。另一方面，在評估環節中需合理記錄和整理數據信息，事實上，如果有好的成本數據的積累，建立單方建筑安裝成本的目標成本的并不難。

1.4責任成本

責任成本即明確目標成本指標依據、把目標成本分解至每個環節和責任部門，各崗位人員的責任，創建項目成本考核系統。一方面，在考核工作中，需了解具體的指標內容，創建項目目標成本管理機制，明確控制目標、落實到人，并制定完善的獎懲制度，以便于提升工作人員的成本管理工作積極性。另一方面，建立動態成本預警機制，及時發現超出成本的風險，采取合理的措施進行改進，實現目標成本管控。

2、以目標成本為核心的房地產成本管理體系建設原則

2.1經濟性的管理原則

對于房地產行業的目標成本管理而言，需做好成本的控制，需明確預算目標，創建合理的管控體系。在此期間，需杜絕項目成本的隨意控制，避免盲目壓縮成本導致質量缺陷或阻礙項目進展，創建現代化與科學化的管理系統。

2.2目標導向的原則分析

對于房地產成本管理工作而言，可遵循目標導向的工作原則，設立具備導向性的管理目標，并創新整體管理方式與方法，以便于開展以目標成本為核心的成本管理工作，提升整體管控效率與質量，集中成本管理工作力量，以便于解決當前存在的問題。

2.3遵循動態化的原則

在房地產成本管理工作中，需遵循動態化的管控原則，創建合理的管理機制與模式，明確各方面影響因素，在加大管理力度的情況下，結合當前的實際狀況開展管理工作，針對目標成本內容進行嚴格的分析與控制，在多元化與多方面監督的情況下，針對性的進行成本調整，開展合理的比較工作，以此提升成本管理工作效率與質量[2]。

3、以目標成本為核心的房地產成本管理措施

在房地產成本管理工作中，需將目標成本管理作為核心內容，創建科學化與合理化的管理機制，優化整體工作模式與體系，達到預期的管理工作目的。

3.1明確成本管理目標

在房地產成本管理的過程中，需明確具體的工作目標，了解利潤基本要素，在管理工作中，制定完善的戰略方案。企業在項目成本管理期間還需做好論證工作，減少影響因素，創建合理的控制體系。同時，在明確目標成本之后，需對內容進行層次化的分解處理，了解各個部門的成本管理責任，并做好評估工作、反饋工作與分析工作，以便于了解責任履行狀況，加大成本管理工作力度[3]。

3.2開展動態化的成本管理工作

企業應制定動態化的成本管理機制，總結項目開發規律，了解實際狀況，以便于動態化的開展成本控制工作。且在管理工作中，還需充分落實成本目標，制定完善的決策方案，及時發現資金鏈的隱患問題，采取科學的措施解決問題，促進房地產行業良好發展與進步[4]。

3.3開展成本評估工作

針對目標成本管理工作的合理評價，總結實現目標管理的可行有效措施以及需完善優化的，提升整體成本管理工作效果，優化當前的管理模式與控制內容，形成現代化的成本管控體系[5]。

結語：

在房地產行業實際發展的過程中，需將目標成本作為核心內容開展成本管理工作，制定完善的管控方案，實現動態化與目標性的管理目的，創建科學合理的控制體系，結合當前的工作內容與要求進行科學管理。

參考文獻：

[1]黃逸民. 如何建立以目標成本為核心的房地產成本管理體系[J]. 江西建材， 2016（4）：262-262.

[2]徐寧. 如何建立以目標成本為核心的房地產成本管理體系[J]. 中國高新區， 2017（24）.

[3]劉萍萍. 建立以目標管理的房地產成本控制體系[J]. 中國房地產業， 2017（12）.

[4]王燕. 如何建立成本管理體系[J]. 工程技術：引文版， 2016（7）：00307-00308.

[5]陳穎. 現代房地產及建筑工程目標成本管理探討[J]. 工程技術：全文版， 2016（8）：00058-00058.

作者簡介：梁綺婷（1969.06-），女，漢族，廣東人，大專，經濟師，研究方向：工程成本管理。