關于未來全面征收房地產稅的情況分析

俞詩喆 潘紅 高寒 鄧小慶 余丹萍

摘要：稅收是調節房地產市場有效的經濟杠桿之一，現行的調控政策幾乎都是從流轉環節入手，導致政策實施的實際效果較差。如果在即將全面征收專門的房產稅的情況下，現行房地產市場稅收調控政策的重點應是對空置的房地產征收較重的保有環節的稅收，對百姓消費居住的房地產則應實施合理的減免稅。

關鍵詞：稅收；房地產稅；房地產行業

1、當前房地產市場存在的主要問題

2017年關于房地產市場調控的措施很多，限購、限價、限售、限售、限裝修等一系列的調控手段。從全國來看，房地產領域存在的問題主要突出表現在如下幾個方面。

1.1供求失衡，商品房面積大量空置

由于房地產從建設到銷售的發展周期比較長，所以存在供給和需求不匹配的問題。當市場需求增加時，在售和可供出售的商品房面積不足，則會提高房價引入更多的企業。當建設周期完成，市場需求下降時，又會導致住宅銷售量下降，房價維持小幅波動。武漢市的房地產銷售和投資增長率在十二五時期保持增長態勢，尤其是2015的住宅銷售額增幅超過60%，市場需求被極大的刺激。不過，在房地產銷售數據中，除了普通商品住宅銷售量，還包括別墅、寫字樓等其它商品房。因此，考察武漢的的住宅地產價格變動趨勢，還需要結合空置率等其他指標。

1.2商品房價格上漲過快趨勢

當前，我國三、四線城市庫存壓力加大，價格有所下降，然而，我國庫存壓力較小的一線城市和部分二線城市的房價不降反彈，有的商品房價格呈現出近乎瘋狂的上漲。分析商品房住宅價格離不開分析關鍵性的指標—房價收入比。該指標判斷的是房地產銷售價格和當地居民人均收入的比值，房價收入比越大，說明房價越高或收入較低。武漢市的房價收入比在十二五時期保持增長態勢，雖然武漢是當前的房價收入比在6-8倍，基本保持在國內的正常范圍內，但是卻呈現出快速增長的趨勢。

1.3房地產市場秩序呈現混亂局面

我國目前的房地產市場經過調控和整頓以后，市場秩序有所好轉，但總的來說還是比較混亂。一是個別開發商與中介機構互相勾結以較低的價格炒作期房，誤導普通居民購買，從而給消費者造成了經濟上巨大的損失。二是房地產開發商、交易、中介、服務等各個環節不同程度上存在的違法違規行為。這些行為誤導市場預期、惡意哄抬房價，極大地損害了消費者的知情權，使得一些房價在短期內呈現非正常上漲。

2、現行房地產稅實施中的弊端

2.1試點效果不明顯、定位不清晰

2011年在重慶和上海房價飛漲時對征收房地產稅進行了試點，但效果都不太明顯，一部分原因是房產稅征收的目標不清晰，背離了房地產稅原本的意義。另一部分由于試點規定了較大的免征面積，納入試點方案的應稅房產數量較少；試點稅率較低，稅收收入規模有限。反映出中國的房地產稅定位還不清晰的現狀。全國政協委員、中國財政學會會長賈康介紹，房地產稅目前尚未形成一致的方案，爭論的焦點集中在房地產稅的定位，這也是房地產稅立法的關鍵。打壓房價、調節收入分配、提高地方財政收入，甚至在反腐中扮演何種角色，起到何種作用，只有全面開征房地產稅才能知曉。

2.2仍處于立法階段。稅收法定有四個環節：立法、執法、司法、守法。房地產稅目前還處于立法階段，司法等環節也需要同步完善。房地產稅是地方稅種，如何征收還要充分聽取地方意見，個人、國家、社會這幾個方面利益都需要兼顧后，尋找一個平衡點。房地產稅是財產稅，直接針對個人征收，其推出夜間改變中國沒有直接針對個人征稅的現狀，征管難度較大，征管糾紛需要稅務法院解決，這在中國還是空白，對中國稅法法定提出更高要求。

3、房地產稅遲遲未全面開征的原因

房產稅雖一直被社會所廣泛關注，但卻未在全國廣泛實行，現在實行的房產稅是在第二步利改稅的基礎上開征的。1986年9月15日，國務院頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，并于1986年10月1日起開始實施，2010年7月22日，在由財政部舉辦的有關地方稅改革的研討會上，曾有消息表示從2012年起房產稅將會推行，但由于全國范圍過大，推行起來有一定難度，因此房產稅將從試點個別城市開始，由個別到一般。截止目前，全國僅僅只有上海，重慶試點全面征收房產稅，就連前不久閉幕的十九大都未有房產稅全國性政策的出臺計劃。房產稅究竟為何被調研，討論了這么多年，卻仍未有很大成效。究其原因表現在如下幾個方面：

3.1共性和個性問題尚未被解決

例如開征房產稅的目的是為了抑制炒房現象的不斷涌現還是為了讓地方政府保持一個穩定而又充足的稅收來源，究竟房產稅能不能有效抑制房價的上漲，以及應該向多大平方的房子征收，從第幾套房子起開始征收等等諸如此類的問題，因此房產稅當然不適合全國范圍內廣泛實行。

3.2房地產信息系統不健全

據住建部統計，截止2012年6月30日，全國40個城市的個人住房信息聯網工作已基本達標，對房產所有人所擁有房產的面積和套數能隨查隨到，未來該系統將會擴大到500個中國主要市縣。如此一來，未來技術人員通過該系統一查就能知道每個人，每個家庭擁有多少套房，面積多大等等，即能解決房地產信息系統不健全的問題，更有利于試點到全范圍的推廣。

3.3房產稅的征收對象不清晰明確

究竟是應該采取普遍征收還是針對少數房屋征收，不解決征收面的寬窄問題，房產稅自然無法出臺。對此，主要有三種征收對象的討論：

1.定位為穩定的地方財政收入，不應該以再分配為目的；

2.定位為調節性稅種，不普遍進行征收，用于調節住房購買，從而抑制貧富差距，增加地方政府的財政收入；

3.經由全國人大進行討論，最終商定征收對象。

3.4民眾對房產稅的認識不夠充分

許多人認為房產稅是面向擁有多套住房的富人征收，和普通人無關。這種認識誤區，使得在網上大力支持房產稅征收的多是僅僅只有一套住房或未買房子的人，他們聲稱害自己買不起房子的罪魁禍首正是擁有多套住房用于投資增值的富人，因為他們炒房從而抬高了房價。聽說房產稅的征收可以抑制房價，甚至可以使房價回落，所以他們大力支持，要求房產稅征收越多越好。但實際上，貧富差距是不可避免的，就算徹底實行房產稅，房價也不可能低到人人都能買得起的地步，如此一來，放眼全球，都將會有人租房用于居住，擁有多套房子的人將會為租房者提供房源。一旦全面開征房產稅，房價能不能得到有效抑制暫且不提，一定還會有人買不起房子要租房居住。房產稅最終還是會通過房屋持有者轉嫁到租房者身上，房產稅導致房屋租金上漲，租房者由于市場需求不得不忍受，一項看似針對富人的稅收政策，最后卻讓中低收入人群利益受損，這并不是推進房產稅改革的初衷。

3.5房產稅作為微觀手段調控房價的能力有限

房產稅作為眾多稅收的其中一種，無論是消費環節還是持有環節，其比例和額度都不會阻止人們對于利潤的追求，只要有錢可賺，購房再多幾個稅種進行征收都不會減少人們對于買房的熱情，房產稅從根本上不能阻止房價的上漲。而當初，房產稅的提出就是為了對房地產行業進行調控，抑制房價上漲，現在，通過限購的行政性政策實施，尤其是武漢房地產近年來持續火爆，實施調控升級后，加強居住項目銷售價格指導，房價得到了抑制，達到調控目的，而且房產稅試點的效果不甚明顯，并不適宜貿然推進。相對于房產稅，開發商更關心的是實實在在的政策性調整，例如：限購，加息，首付比例等等，而房產稅的影響與之相比，過于窄小，不如政府頒布的行政性政策的反應來的快。因此，房產稅的征收將會是一個漫長的過程。

4、正式全面開征房地產稅后的影響

房地產稅作為未來地方重要新稅種出現，在基層收入支出和財富分配，房地產市場投機和行業發展以及中國土地資源供求、城市發展、政府工作、經濟市場變化都將會產生一定影響。

4.1對居民負擔、財富分配的影響

稅收是我國二次分配的最主要手段之一。居民持有的房產數量越多、面積越大，征收的房地產稅也越多，然后把稅收用于政府支出，為百姓提供公共服務。

房產稅占據了國家稅收的大部分來源，事關國計民生。資產稅是和每個人都息息相關的，不僅僅是針對富人的，明白的說，房地產稅絕對不是殺富濟貧的一個稅種。大眾最關心的還是免征范圍的問題，不同的意見在于細節方面：免征面積應該多大，是以一套計算還是以面積計算，是以家庭計算還是以人均計算，作為調節收入的一種手段會不會有累進稅制，正式開征以后土地出讓金是否還需繳納，會不會造成重復征稅的問題。征收已是勢在必行，那么首先解決的就是重復征稅的問題；第二是必須給居民免征的面積；第三是解決公平問題。在上海、重慶房地產稅的試點效果并不好的情況下，如果貿然開征就會增加居民大眾的負擔。

上海和重慶的試點是在當地房地產價格上升最迅猛的2010年左右推出的，從現在征收的角度來看征收的數額并不是特別大。在征收上兩地有個基本共同點：針對的都是新購商品房。

以上海和重慶的房產稅試點方案為例，方案中都有所規定：房地產稅用于保障房建設和運營。

同時都有免征條款：上海本地戶籍居民人均免征60平米，重慶對于新購房免征100平米。其中可以看出包含“劫富濟貧”的意思。在一定程度上解決了試點地區居民大眾的問題和疑問，不過重復征稅等其他關乎居民負擔和分配上的問題還未作出具體回應。

總而言之，站在國家層面的立法和各地政府因地制宜制定細致條款的角度上，都必須考慮到普通群眾的基本需求、合理訴求，差別化對待不同的家庭與房屋。

4.2對房地產行業發展、房價變化的影響

征收房地產稅不會對房地產市場造成太大的沖擊，也不會很大程度抑制我國房地產價格的上漲。

一旦征收房產稅，房地產市場總供給將會增加，緩解一定的住房供求矛盾。房地產稅將增加房屋保有和使用環節的稅收，使房地產增值稅、營業稅、契稅等流轉環節稅收減少，房屋所有者不得不將手上多余的房產推向市場。市場總供給的增加能緩解當前市場供求不平衡的狀況，更強調了“房子是用來住的，不是用來炒的”。

房地產稅的征收推高保有房產的成本，推動租房市場發展。在這種情況下，大多數房產所有者會選擇將多余的房產推向房屋租賃市場，讓租戶共同分攤房產的保有成本，導致租房房源增多，房租價格下跌，租房市場得到發展。炒房現象將會得到抑制。紅遍全國的溫州炒房團，由于沒有房地產稅，交易是一次性的，一次性可以把整棟樓買下來。購買環節的全部結束給炒房團提供了空間。征收著重于保有環節的房產稅之后，炒房者將會減少，使一些收入相對較低的居民也能通過貸款擁有一套房子。例如：重慶試點限定每人60平方米免稅，超過這個限額，稅額按面積遞增，這就是政府用經濟手段抑制炒房。對低收入家庭來說，炒房團影響居住改善的現象將得到改善，并且炒房對房地產市場的虛假拉動也將被控制到最低。

在武漢周邊地區做的調查結果顯示，有一半居民對開征房地產稅是極其樂意的。他們認為開征后可以很大程度上抑制房價飛漲甚至有所回落，這部分居民似乎有中國錯誤的邏輯：只要開征房產稅，房價漲稅收就漲，房價漲的時候，購房者要交的稅超過自身可負擔的數額時，就會換小房子，等于增加了市場供給，無形中降低了房價。可是，不曾想過買了房子住不起房子，想把房屋脫手出去，可是賣給誰？房產持有者都持有不起，那么本身買不起房子的人，現在就買得起了？ 所以，房價在房地產稅征收后其實并不會有很大的下降。當前，我國正建立房地產調控的基礎制度和長效機制，過去的房地產調控經驗也體現出，稅收是穩定房價的主要經濟手段，而相比限購限價這類行政手段，更凸顯合理性。房地產稅將提高房屋保有成本，自然會抑制房產投資需求，進而有助于穩定房價。不過，也應明白，房價走勢由多種復雜因素共同決定，而稅收起到的作用并不值得太過期待。

4.3對城市管理、城鎮化的影響

在大多數西方較成熟的發達國家，例如美國、日本等，其房地產稅已經經歷了長期的開拓發展和完善，并維持穩定。以美國為例，房地產稅占據了地方政府稅收的支柱地位，從七十年代至今，據統計均占地方稅收收入的一半以上。美國強調對房地產的保有環節征稅。美國各州和地方政府的不動產稅率不等由1%至3%不等，大部分通過當地議會審批的預算一年一定，同時存在不少地方根據當年的政府財政狀況“倒推”房地產稅稅率，以彌補財政缺失。地方政府在確定當年的房地產稅稅率時，一般會邀請納稅人參與。由于房地產稅屬于保有環節的財產稅，征收稅率的提高與城市管理水平緊密相關，說明房地產稅的出臺將會極大地促進城市管理水平的提升。

據調查，2016年武漢整體地區尤其是中心區及二環內房價飛漲，是什么原因導致的呢？是環境成熟具有上漲的空間，還是囤房炒房的虛高推手在作怪？首先，武漢屬于二線城市中發展較快，公共設施服務條件完善，經濟實力較強；其次，中國城鎮化發展迅速的情況下，武漢作為省會城市對人口限定的松動政策推動下，有大批人口涌入，帶動了房屋的剛性需求，造成人們的房屋價格預期不斷上漲。2017年以來，武漢地區房價更趨于穩定，政府的房屋限價限購政策具體化、嚴格化是一部分原因，更多是因為2016年的透支行為，很多居民在恐懼心理下提前購入。

在北京、深圳等一線城市土地房屋趨于飽和的情況下，武漢等二線城市房地產也是供不應求的狀況，而三四線城市售房績效并不樂觀。其實我國房產一直以三七分布，有百分之七十左右的房產是庫存于三四線中小城市的，但是由于城鎮化發展，三四線城市人口大量流出，近三四年去庫存的情況參差不齊卻都趨于下降。城鎮化已經是中國經濟發展的主旋律，但稅制沒有隨著城鎮化的發展做過系統的調整，房產稅征收則可以成為一個重要契機。

4.4對財政收支、經濟市場完善的影響

我國自1994年分稅制改革以來，地方稅種大多是沒有保障、不易征收的零散稅，并且在沒有房地產稅的情況下，很多地方政府依賴土地出讓金收入，形成了土地的一錘子買賣。房地產稅的正式征收有助于在政府和土地之間建立良性的關系，土地買賣不再是一種畸形的“土地財政”。地方政府要獲得穩定的財政來源，房屋是第一選擇，不僅因為房地產公開難以隱藏，而且用房地產稅代替土地出讓金，財政收入有一定的保障，更有利于穩定財政收支。原有的土地出讓金其實是買賣土地的行為，這種一次性的交易事實上是極大的違背了中國市場經濟發展的本意，可持續性已經被完全抹殺了。房地產稅法的制定將為房地產市場注入嶄新的活力，是對中國特色市場經濟發展的重要貢獻。