公租房建設對緩解城市住房問題發揮的作用

尹邦昊

摘要：在高房價的影響下，城市住房問題凸顯，住房是四大民生問題之一，對此國家尤為重視解決城市的住房問題。公租房是住房保障體系的重要組成部分，發展公租房對緩解城市住房問題發揮著哪些作用，這是各界學者關注的一個熱點課題。對此，本文采用文獻參考法、舉例分析法對這個課題展開探討，首先論述當下我國城市存在的住房問題，進而論述公租房對緩解城市住房問題發揮的作用，最后對公租房的改進提出了建議，望對發展公租、完善我國住房保障體系有所裨益。

關鍵詞：公租房；城市住房問題；保障房

房地產是現階段社會關注的焦點，也是政府要重點解決的社會民生問題之一，在2018年全國人大的國務院對政府工作報告中，提出了“購租并舉的住房制度，遏制熱點城市房價過快上漲”，并強調要“繼續發展公租房等保障性住房”?？梢姽夥渴菄覙嫿ā百徸獠⑴e住房制度”的重要構成，也表明了我國政府重視發展公租房來解決住房問題，為此在這樣的背景下本文探討公租房建設對緩解城市住房問題發揮的作用劇以后重要意義。

1、城市住房問題凸顯

1.1普通百姓買不起房

房價是一個關系民生又關系經濟發展的課題，房價上漲必然會增加人們的生活成本，若一個城市工資水平變化不大的條件下，過高的房價會降低消費者的效用，近十幾年來，我國房價不斷上漲，其中一線、二線城市漲幅最大，三線、四線城市的房價也不斷上漲。房價上漲的速度超出了收入水平上升的速度，普通百姓都感慨買房難，房價的過快增長讓很多普通老百姓買不起房。

領跑我國房價前沿的就是北上廣深這幾個一線城市，表1的數據顯示，深圳2004年房價均價是5980元每平，到了2014年的房屋均價是30530元每平，十年間漲了將近25000每平，2015年是41139元每平，2016年已上漲到了55040元每平，這兩年的漲幅達到了80%，成為了全球房價收入比最高的城市。

作為我國政治文化中心的北京，房價也上升得很快，如表2所示，2004年朝陽區的均價為4500元，海淀區的均價4800元，到了2007年，這兩個區的房價都飆升到了13000，漲幅將近45% 2008年因為受到全球金融危機的影響，有所下跌，但到了2009年房價翻倍暴漲，朝陽區2008年的11000漲到了23800，海淀區的11000漲到了34000，海淀區翻了三倍，在這之后北京的房價居高不下，到了2016年已經達到了五六萬一平，現實中有些地段比這還要高。

奇高的房價讓普通老百姓望房生畏，低收入人群普遍買不起房，很多人參與了城市的建設，見證著自己所在城市的輝煌，卻沒辦法在這個城市買房安家，有的一家人蝸居在十幾平方的舊房里，有的蝸居在地下室，居住條件較差。有的家庭即使買上了房子，但要背負巨額房貸，生活壓力很大。買不起房、買房難已經成為了當下社會的一大民生問題，從而也讓城市住房問題凸顯。

1.2租房難

租房是解決住房問題的重要途徑，城市中的外來人口大多以租房為主，然而高房價推高了房租，增加了租房族的生活成本，同時還出現了租房困難的現象。在北京房租每半年就上漲一次，有租客在房山區良鄉鎮租一套兩居室的在2017年是3000元每月，到了2018年漲到了3700每月，東城區有租客在2017年租了一居室的要6000元每月，到了2018年上漲到了6500每月。從這來看，不同地段房租不一樣，偏遠一點的地區已經要3000-4000每月，而海淀區60平米的兩居室要8000元/月，一些黃金地段幾乎是每三個月漲一次房租，每次漲300-500元左右。按照這樣的趨勢，房租上漲的速度遠遠超過了人們工資上漲的速度，對于普通的打工族來說買不起房，房租又貴，不得不尋找地下室這些條件差的居住環境，或者都較偏遠的地區，每天坐兩個多小時的車去上班，要花費大量的時間和精力在上班的路上，工作生活都不方便。

2、公租房建設緩解城市住房問題的作用

2.1讓買不起房的人群多一個住房選擇

在高房價下，很多人買不起房，或者是買房了生活壓力大，在買不起房的情況下只能選擇租房。然而，像北京這樣的城市房租也很高，且不斷上漲，部分人不甘心租房，覺得租來的房子沒有家的感覺，且每個月要支付高額房租，堪比供房，但房子始終不是自己的，所以在買房和租房之間掙扎。公租房的出現，可為這部分人群多了一個住房選擇。在國家政策的支持下，公租房屬于保障性住房，價格低于市場，且不會受到市場因素影響隨便漲價，人們可以長期租住，更能給居住者家的感覺。

買不起房的人群比較廣泛，因此公租房保障的人群范圍也很廣，不僅包括城市戶籍的中低收入家庭、非永久性貧困的一般家庭，還包括外來務工人員。因保障的范圍比較廣泛，很多人群都符合條件申請公租房，比如非北京戶口但長期在北京工作、暫時沒有能力購房的上班族也可獲得公租房的保障。這樣一來，公租房就為城市很多人群提供了一個住房選擇，更全面地解決城市中存在的住房問題。

2.2提供穩定的租房保障

在北京的租房族常常被迫搬家，原因主要有這幾方面：一是房東變相漲房租，二是房東要收回房子不愿意租了，三是上班不方便。租房族會感慨沒有穩定的住房保障，這也是很多人頂著巨大壓力也要買房的原因，因為租房不穩定，買房才能穩定安家。公租房可以為租房族提供穩定的租房保障，因為有國家政策支持，且是保障性住房，房租穩定且不會隨便把房子收回來，租客可以長期居住，不需要經常搬家，因此公租房提供的保障就像是給百姓買了房子，且價錢在租客可以接受的范圍內。如有一個五口人的困難戶家庭原本租住在二十平米的舊房里，這個家庭沒有能力租更大更好的房子，申請到公租房后，可以住進69平的房子里，在國家的補貼下，每個月只需要交200元，且不受到市場因素的影響，可以長期租住，對于需要租房住的困難家庭，公租房給他們的生活帶來了很大的幫助。除了困難家庭，京籍無房職工家庭、符合條件的本市城鎮戶籍家庭、外省市來京家庭、新就業的人員也在保障范圍內，比如產業園為了引進人才為新就業人員提供公租房解決住房問題?？梢姡夥康某霈F為更多的人解決了租房難的問題，體現了公租房在緩解城市住房問題發揮著重要作用。

3、公租房在緩解住房問題方面的改進建議

3.1進一步放寬申請條件

與廉租房相比，公租房保障的人群更廣泛，在北京可優先申請公租房的人群包括保障房申請輪候家庭、各相關行業人才、無房新職工、交、環衛、物流等服務行業人員，以及新北京人。一些畢業的大學生并不在可以優先申請公租房的范疇，對于現在青年置業壓力大，政府應該關注這個群體，放寬公租房的申請條件，讓一部分暫時沒有能力置業的青年可申請公租房，租住的期限可以跟困難家庭區分開，如以2年為期限。放寬公租房的申請條件，對北京留住青年人才、避免人才流失具有很大的益處。很多青年因為在北京買不起房，且北京房租貴，不得不選擇到其他地區就業，這會引起北京人才的流失。此外，一些受災難的人群也應該在有限申請的范圍，比如突發災害、惡性事故，受害人群無家可歸，公租房也應該為這類人群敞開大門，為他們解決住房問題。

3.2推進租金、租期科學合理化

有政策的扶持，公租房制定的租金比同區域同類住房低，但在租金和租期設計上還存在不科學性。有些地區公租房設計的租金和租期一刀切，即使不管什么樣的人群，都是實施一樣的租金和租期，這樣不科學。在公租房擴大保障人群的基礎上，應該對人群進行分類，對不同類型的人群設計不同的租金、租期。設計租金要遵循租金略低于市場價、開發經營者保本微利的原則，對租金、租期進行分類，讓不同收入水平的人群需要交納的租金不一樣。實行差異化的租金，這也體現了公平原則，考慮了承租人的經濟承受能力，也考慮了政府和開發商的承受壓力。因房租會受到市場因素的影響，公租房的租金不可能一直都不漲，因此可實施動態監管和動態調整，漲幅在2-5元每平方米的范圍內，這樣的漲幅也遠遠低于市場同類型的房源。

4、結語

綜上所述，當前我國一線、二線城市房價居高不下，房價上漲的速度遠遠超過人們工資上漲的速度，在高房價的環境下，很多家庭買不起房，或者買房后要承擔巨大的生活壓力，受到高房價、高需求的影響，租房也較為困難，一方面是房租貴、房租漲得快，另一方面是租房不穩定，離上班地方遠，給工作生活帶來不便。買不起房、租房難成為了當下城市最為凸顯的住房問題，公租房對緩解這些住房問題發揮著重要的作用。公租房有國家政策支持，是住房保障體系中的重要構成，受到保障的人群比廉租房、經濟適用房更廣泛。公租房的房租比同區域同類房的租金低，考慮租戶的經濟承受能力，對于困難家庭政府還給予補貼，為此公租房給買不起房的人群多了一個住房選擇，同時也為租房族提供了穩定的租房資源，不會跟隨市場隨便漲價。綜合以上這些優勢，公租房在緩解城市住房問題方面發揮著重要作用。當前公租房的政策還不是很完善，還需要根據不同人群的住房問題進一步放寬申請條件，并設計科學合理的租金、租期，針對不同人群實施差異化租金。只有讓公租房政策不斷完善，管理更加規范，才能在解決城市住房問題上有效地發揮其應有的作用。

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