對農村集體建設用地“入市”問題的分析

朱永平 鄧一琳 劉照輝

摘要：現階段，我國的城鎮化以及工業化迅速推進，工業以及城市用地愈發緊張。同時，農村的剩余勞動力轉移加速，導致農村出現了大批的閑置集體建設用地。如此，就推進了農村集體建設用地的“入市”流轉，其是一種實現城鄉資源高效、合理配置的重要手段。文章主要研究農村集體建設用地“入市”的相關問題。

關鍵詞：農村土地；集體建設用地；土地股份合作制

引言：

近年來，隨著我國在農村集體用地流轉方面的不斷探索以及研究，已經積累了大量的土地資源流轉方式，在土地流轉的有效運營以及規范管理方面積累了大量的寶貴經驗。農村集體建設土地“入市”是一種創新的土地流轉方式，但是，其在運行的過程中存在一定的實際性問題，對于土地的健康流轉具有限制作用。

1、我國農村集體建設用地“入市”存在的問題

農村集體建設用地的入市是在我國長時間農村土地流轉探索以及實踐之下形成的創新發展機制。一方面，其有利于緩解城市存在的城鎮建設用地以及工業發展用地的需求，另一方面，其也有效利用了農村的閑置集體建設用地資源，有利于促進農村經濟的創新發展。但是，由于我國在這一方面的實踐時間相對較短，在經驗方面存在一定的不足之處，因此，在土地流轉的過程中依然存在一定的實際性問題。

1.1制度不健全

首先，在我國的法律體系方面進行分析，在十八屆三中全會上，首次對集體建設用地這一土地資源進行了規范的規定以及限制，并明確了集團建設用地進入市場的基本準則以及前提條件[1]。但是，在我國的《物權法》以及《土管法》之中明確規定，限制農村集體建設用地進入市場。在這一制度的規定之下，所有規劃在城市范圍之內的農村集體土地必須要通過國土資源轉化之后，才可以正常進入市場。而這些法律法規與十八屆三中全會的相關要求存在一定的矛盾性以及沖突性，如此就造成了我國農村土地流轉的一系列問題。

1.2產權不明確

其次，在產權方面，我國的農村集體土地存在突出的產權不明確問題，其甚至存在產權缺能、配套機制不完善、產權主體虛位、主體權責不明等問題。如此，就導致了在集體土地產權流轉的過程中難以獲得真正的利益。這是因為，在產權不明確的條件之下，農村集體土地資源在市場流轉的過程中，根本不可能獲得與國有土地資源等同的流通地位。

1.3內部運行機制不健全

再次，在我國現階段的土地利用狀況之中，并沒有對農村集體建設經營用地這一類型進行明確的界定。雖然說，我國已經對土地現狀的分類方式進行了要求以及強調，但是，在實際的落實過程中還是存在一定的實際性問題。一些地方甚至會將農村的居民點、住宅、商服、工礦、工業、學校等等，都算作村莊用地，并將尚未開發利用的土地劃分為閑置用地。如此，就導致界限不清問題的出現。此外，在農村限制土地的決策機制、定價機制、收益分配等方面都存在著不同程度的實際問題，不利于農村集體用地在入市流轉的過程中實現良好的流轉效果。

2、我國農村集體建設用地的“入市”優化策略

經過上述分析，已經對我國現階段在農村集體土地入市流轉的問題進行了較為明確的分析。現階段，我國城鎮化建設的步伐不斷加快，無論是城鎮規劃的建設需求，還是房地產行業的建設拓展等等，都需要更多的有效土地資源。同時，推進農業土地集體土地的資源流轉已經成為了農村經濟發展的重要舉措。對此，就必須要優化農村集體建設用地的入市策略，促進農村集體土地的健康、有效流轉。

2.1健全法律機制

要想保證農村集體土地的健康流轉，就必須要在法律法規方面進行切實的保障[2]。必須要按照的地區的實際情況，對農村集體建設用地的含義以及入市的范圍進行進行明確的界定，并依照土地調查、城鄉規劃、土地利用規劃對農村的集體土地資源進行明確的測量以及梳理，并落實嚴格的集體經濟組織確權。此外，針對我國農村集體土地中低效用地以及增量土地、生產經營土地等等，必須要明確的落實登記制度，并由政府進行統一的造冊，頒發明確的所有權證書。此外，改革開放之后，我國在行政區的劃分方面經過了多次的調整，特別是在各鄉鎮以及村方面進行了非常頻繁的調整。針對這些調整后的土地，應該施行代理登記制度，將土地的所有權界定為鎮政府，并進行所有權證書的核發。同時，需要對入市之后土地所獲得利益的用途進行明確的規范以及明確。現階段，對于農村集體土地入市的收益，主要就是用于土地原本鄉鎮的集體經濟發展、公共設施建設以及基礎設施建設。

2.2量化股權

要想保證農村集體土地良好的入市流轉，并實現良好的經濟收益，一方面需要完善法律法規的制度保障，另一方面，就是要對土地的股權進行明確的量化，以此使農村土地在市場之中能夠擁有與國有土地資源等同的流通地位，以此使農村集體土地的產權人可以獲得真正的利益。對此，就應該在土地確權的基礎之上，對農村的集體經濟組織以及集體建設用地等集體資產進行明確的清算，并落實明確的核資股份量化。如此，就能夠形成法人地位明確、股份合作制的現代化集體經濟組織。如此，就可以使農村集體土地的產權以及所有權、使用權更加的明確，進而就能夠對農民的經濟權利進行有機的保障。在我國的廣東海南模式之中，就突出強調了土地股份這一概念，其將土地的股份進行了明確的量化分配，以此對農民的經濟利益進行有效的保證。這一建設模式對我國農村土地入市具有一定的積極參考價值。

2.3健全內部運行機制

首先，必須要對土地入市的條件進行明確的規定，第一，要對土地使用權的合法性進行明確規范。第二，必須要基于綜合規范的系統前提條件之下，以此保證土地在市場之中地位的一致性[3]。第三，保證權屬合法，入市土地的權屬關系必須要保障合法、明確。其次，應該對入市的形式進行明確的規范，現階段，我國在國土入市方面的交易機制已經逐漸完善，在實際的操作經驗方面也比較充分。對此，我國農村集體土地入市在入市形式的方面就可以廣泛借鑒國土入市的優勢經驗，落實轉讓、合作、入股等多種方式的土地入市交易方式。再次，應該對入市的基本程序進行規范。具體來說，應該落實為三個基本步驟，第一，對土地入市流轉的申請辦法進行明確的規定。第二，應該對土地入市審批的程序進行明確。第三，明確合同簽訂以及稅費繳納的相關制度。

結束語：綜上所述，我國現階段的城市規劃用地以及房地產開發用地日漸緊缺，農村集體建設用地的入市流轉就顯得尤為重要。對此，必須要針對其在“入市”之中存在的實際性問題，落實切實有效的土地入市策略，推進農村集體土地入市的健康發展。

參考文獻：

[1]李明賢，周蓉.農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市的推進機制研究——以湖南省瀏陽市為例[J].湖湘論壇，2018，39（02）：262-270.

[2]李冠禹.遼寧省農村集體經營性建設用地現狀調查及入市建議研究[J].沈陽農業大學，2015，44（03）：692-695.

[3]鄧愛珍，陳美球.農村集體經營性建設用地入市流轉面臨的現實問題與對策探討——以江西省贛縣為例[J].土地經濟研究，2016，51（06）：410-412+416.