美英澳三國住房凈值貸款比較研究

俞志遠

（上海大學，上海 200000）

一、住房凈值貸款概念界定

住房凈值貸款，又稱二次抵押貸款，是一種由二次抵押品抵押的消費者貸款，允許房主以房屋權益做抵押，可用于消費也可用于投資，是目標開放性貸款。貸款基于房主權益和房屋市場限價的利差，也作為資產(chǎn)抵押支持的證券做抵押品。

二、住房凈值貸款的用途與優(yōu)點

（一）美國住房凈值貸款的用途與優(yōu)點

1.美國住房凈值貸款的用途。美國住房凈值貸款主要用于改善房屋、還債、消費和投資，根據(jù)美國消費者金融調查數(shù)據(jù)，每年住房凈值貸款的排序有一定的變化，但基本用途比較穩(wěn)定。從貸款筆數(shù)看，房屋改善，償還其他債務、消費用途居前三，用于投資（不動產(chǎn)、商務支出、個人金融投資）的比例也不低。

2.美國住房凈值貸款的優(yōu)點。在美國，住房凈值貸款受人歡迎的原因大概有以下幾個方面：

第一、良好的稅務處理。

第二、與大多數(shù)其他形式的消費信貸相比，住房凈值貸款的利率相對較低。

第三、住房凈值貸款是一項巨大的資源，其是充分利用房屋凈值，從而實現(xiàn)消費者自身最大利益。

（二）英、澳兩國住房凈值貸款的用途與優(yōu)點

英國和澳大利亞這兩個管轄區(qū)之間有許多歷史和制度上的差異，然而，他們有一個共同點是抵押市場充分發(fā)展，十年里，這兩個市場不僅發(fā)放了借款人的激勵，而且還推出了一系列產(chǎn)品這使得住房增值貸款變很容易，甚至是常規(guī)的。

1.英、澳兩國住房凈值貸款的用途。傳統(tǒng)上，為了利用自己的住房財富來滿足消費需求，房主必須賣掉自己的家。這是一種昂貴而耗時的凈值提取方法。然而，近來，金融放松管制和抵押貸款創(chuàng)新產(chǎn)生了大量的金融工具，促進資產(chǎn)增值貸款（Mortgage Equity Withdrawal）。資產(chǎn)增值貸款是一種相對較新的低成本的貸款方式，房屋增值貸款允許房主通過增加他們現(xiàn)有的抵押貸款而不必移動來減少他們的住房資產(chǎn)。

當然，個人消費或者使用資金購買其他投資，如股票，或者為新的商業(yè)企業(yè)融資，這類與美國相似的使用用途同樣也適用于在英國、澳大利亞兩國的住房凈值貸款。

2.英、澳兩國住房凈值貸款的優(yōu)點。第一，再融資變得靈活。第二，危急時刻的保障性。第三，英國、澳大利亞的住房凈值貸款的利息稅也能被抵免，且不必繳納資本利得稅，但是無法免除利息。

三、住房凈值貸款的風險

（一）美國住房凈值貸款的風險

1.美國房地產(chǎn)具有周期性。美國房地產(chǎn)指數(shù)具有明顯的周期性。1980年房價處于低谷，隨后在1982年開始回升，在1989年又開始下跌，直到1997年進入一輪回升，隨后又在2006年開始下跌，后又在2012年回升，呈現(xiàn)明顯的周期波動。

2.房價波動影響家庭債務負擔與償付壓力。房地產(chǎn)周期性波動對家庭的住房凈值貸款還款能力有明顯的影響。當房價下跌時，家庭貸款與家庭住房凈值的比重增加，這對消費者而言，是加劇了其償還負債的壓力。

3.凈值貸款違約影響因素。住房凈值貸款與住房抵押貸款一樣，本質上都是住房抵押貸款，因此影響影響兩者的違約風險大小的因素也基本一致，研究表明，最主要不是房屋價值下降，而是喪失工作／失業(yè)，其次是收入下降，實際上，這兩個原因都是在房價下跌，經(jīng)濟下行情況下所產(chǎn)生的，因此，美國住房凈值貸款的風險主要是由經(jīng)濟周期造成的違約風險。

（二）英、澳兩國住房凈值貸款的風險

在歷史上最大的房屋泡沫時期，同時也是一個最顯著的福利緊縮期間，住房凈值貸款在英國和澳大利亞有著“保險性”——它是保險而不是更廣泛的利用房屋資產(chǎn)所獲得的消費資金。分析表明，雖然住房財富可能可以刺激各種消費，但人們最有可能的是提取大量的資金，以滿足照顧兒童的緊迫支出，管理不可持續(xù)的金融沖擊（如關系崩潰）與失業(yè)相關的收入挑戰(zhàn)。價格上漲的旺盛和強大的經(jīng)濟似乎沒有支撐著房屋增值貸款；而這種行為與財政困難，傳記干擾和不可保的支出需求有關。

四、美、英、澳三國住房凈值貸款的比較

（一）美、英、澳三國住房凈值貸款的用途與優(yōu)點比較

美國在住房凈值貸款的前三位用途分別為改善房屋、還債和消費，反觀英國和澳大利亞，住房凈值貸款市場除了是對自身生活條件的改善之外，同時也是一類新型的金融產(chǎn)品，是社會對于人口老齡化的一項造成的社會福利壓力改善的存在。

美、英、澳三國住房凈值貸款的優(yōu)點，最主要是因為這三國的抵押貸款市場都比較發(fā)達，因此住房凈值貸款的發(fā)展也得到比較順利的政府支持。

（二）美、英、澳三國住房凈值貸款的風險比較

由于美國、英國和澳大利亞在住房凈值貸款上的用途不同，其所面臨的風險亦存在不同。

在美國，由于美國房價的周期性，房價的不穩(wěn)定,當在宏觀經(jīng)濟下行的情況下，房價下跌，貸款者的貸款金額占房屋價格到比重升高，加劇自身的還款壓力。

但在英國和澳大利亞，因這兩個國家，住房凈值貸款的用途有借款改善支付老人護理的作用，同時當政府將住房財富定位為生活的資產(chǎn)基礎時,促使了福利的危機。

五、美、英、澳三國住房凈值貸款對我國的啟示

（一）住房凈值貸款在我國的發(fā)展前景

住房凈值貸款在我國尚處在初期發(fā)展階段，還屬新興的、有待大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，在美、英、澳三國的住房凈值貸款已經(jīng)發(fā)展了幾十年，其成功經(jīng)驗對我國發(fā)展住房凈值貸款運行創(chuàng)新方面有如下啟示：

第一，住房凈值增長迅速，發(fā)展空間巨大。

第二，我國步入人口老齡化，發(fā)展住房凈值貸款能緩解社保壓力。

第三，鼓勵小微企業(yè)發(fā)展，降低其融資成本。

（二）我國發(fā)展住房凈值貸款看的風險揭示

第一，預防房地產(chǎn)經(jīng)濟崩盤

第三，中國式思維拒絕“抵押貸款”

第三，需嚴格管制商業(yè)銀行住房凈值貸款的發(fā)放

六、結論

在我國，住房凈值貸款才剛剛起步數(shù)十年，缺少成熟的市場機制，同時，結合我國國家實際情況，發(fā)生住房凈值貸款的條件十分充沛，且市場的需求度也十分旺盛。但是，由于我國房地產(chǎn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟存在泡沫，住房凈值貸款的風險卻大于國外，因此要做好嚴格的風控措施，才能大力在我國發(fā)展住房凈值貸款。