“限售令”背景下房地產企業融資模式探析

常黎明

2017年以來全國約45個城市出臺“限售令”，在一系列的政策調控下，2017年全國住宅銷售面積增速整體呈現放緩態勢。一線城市一手房累計成交面積同比下降36.3%，二線城市一手房累計成交面積同比下降30.6%。在此背景下。房地產企業回款速度變慢，資金來源渠道受阻，資金占用成本加大，拓寬融資渠道成為當務之急。

一、房地產企業融資現狀分析

（一）資產負債率較高

我國房地產企業開發資金主要來自于注冊資本、銀行貸款、應付建筑企業工程款以及預售商品房款四個方面。據統計，在全部開發資金中，注冊資本占比20%，企業項目啟動資金占20%-30%；建筑企業墊付工程款約占40%；我國房地產企業資產負債率較高，基本在80%左右，在財務高杠桿下運轉。房地產企業資產負債率高的同時，負債結構也不盡合理，短期負債占比較高，約占75%左右，房地產企業資金成本回收周期慢，與短期的銀行貸款形成了資金周期缺口，增加了企業資金鏈斷裂的風險。

（二）融資難度不斷增大

在全國房地產市場有所收緊的背景下，商業銀行開發貸款信貸投放趨于謹慎，新增開發貸款主要集中于國有大型房企，信貸資源進一步向龍頭企業聚集，大型房企的銷售集中度和拿地集中度快速跳增，部分位置優越但在市場形勢下行期出現爛尾風險的企業開發樓盤也由大型房企接盤。在行業集中度提升、整合加快的背景下，后續行業整合恐進一步加速，民營房地產企業生存空間受到限制，信貸風險較為突出。出現不良貸款的開發企業多為民營企業，且不良金額占比較大，授信額度逐漸降低，民營企業在銀行貸款的難度系數越來越大。

（三）融資渠道不夠豐富

目前，房地產企業的融資渠道還是太少，銀行信貸資金占了全部資金的絕大部分，在房地產業整個資金中占到70%以上，有的企業竟然達到90%以上，房地產企業在土地儲備、交易、開發、銷售等整個過程所用的絕大部分資金幾乎都來自于銀行貸款。可以說，沒有了銀行貸款，房地產企業根本無法正常運轉。房地產企業融資過分依賴銀行貸款帶來很大的負面效應，為緩解資金緊張壓力，房地產開發企業多頭融資。房地產企業“拆東墻補西墻”現象嚴重。銀行貸款難度加大也催生了房地產信托、房地產債券融資、房地產證券化、房地產私募基金等形式都紛紛登場逐漸成為國內房地產業融資的主流。

二、房地產企業融資渠道優劣評析

（一）股權融資

對于房地產企業來說，股權融資是最佳最直接融資渠道，無論是國內資本市場建設初期上市的國內A股的招商地產、保利地產、萬科地產、金地地產，還是因為A股關閉房企直接上市通道而選擇香港H股上市的碧桂園、萬達商業、中海地產、融創中國、華潤置地、龍湖地產，以及借殼上市的恒大地產、華夏幸福，都在覬覦資本市場的巨大蛋糕，股權融資成為主流融資方式。

但是股權融資融資主體資格準入標準較高，很多企業尤其房地產企業很難獲得入市資格，即便入市，首次融資成本也較大，政策上限制較為嚴格，股票價格受資本市場影響較大，資金存在很大不穩定性。

（二）債務融資

房地產企業的債務主要來自于銀行貸款、建筑商墊款和消費預售款。在銀行貸款收緊的形勢下，部分企業為了緩解資金壓力，還可能存在民間借貸、互聯網融資平臺、信托融資、租賃融資等。債務融資因其融資條件意洽性高、具體融資操作靈活性高、受政策環境變化相對較小、資金使用限制相對寬松等優點，成為一種頗受歡迎的融資方式。但債務融資因存在違約風險，安全系數較低，融資成本也相對較高，尤其民間借貸和互聯網融資平臺渠道貸款，通過這種方式融資，會增加很多財務成本。

（三）信托基金

我國在2008年設置了第一個房地產行業基金，引入信托資金。房地產信托包括不動產信托、房地產資金信托，這種融資模式的優勢在于可以兼顧債券型、權益型及組合型的多種類型，具備相對穩定且暢通的融資平臺，融資交易風險相對較低，具備法律保障，融資操作靈活，靈動性效果明顯。缺點在于提供融資能力有限，缺乏國家政策的扶持，社會認知度低，使得房地產企業無法真正實現融資渠道多元化。

三、完善房地產企業融資模式的有效途徑

（一）量體裁衣：融資方式應與企業規模相適應

一是實力雄厚的大型企業可以股權融資。對于具有實力的大型房地產企業而言，房地產企業可以通過IPO或者配股增發的方式籌集資金，通過股權融資的方式實現公司上市，從而提高企業自有資金的比例。股權融資可以提高企業自有資金在總資產中的占比，降低資產負債率，減少財務風險，優化企業資本機構。實力雄厚的大型房地產企業還可以考慮向海外擴張，采取海外債券融資的方式促進融資多元化。

二是中小房地產企業可以債權融資。房地產企業上市融資準入門檻較高，多數中小房地產企業被拒之門外，通過IPO進行股權融資基本不可能。在這種情況下，中小房地產企業可以采用銀行貸款與信托融資相結合的組合融資方式。靈活地采取借殼上市實現上市融資是比較可行的，如恒大地產、華夏幸福都是以這種方式實現的。

（二）查缺補漏：完善信用評價體系

目前我國的信用評價體系還不夠完善，單純依據財務狀況來評價未來債務償還能力，對潛在發展能力預判太少，銀行依據此評價體系，傾向于向大型房地產企業發放貸款，對中小企業貸款收口較緊。“上門求大企業、往外趕小企業”現象普遍存在。其實，很多中小房地產企業財務狀況良好，有不錯的發展前景，但因在現有評價體系中得分較低，得不到銀行的授信或者得到較少授信。因此，建立有效的信用評級體系，是促進房地產金融市場健康穩定發展的前提條件。相關部門應對房地產企業的信用進行等級劃分，建立相關的監控機制，加強對房地產企業信用的監管。通過不斷地完善房地產信用評級體系，使房地產企業更規范有效地進行融資，從而促進房地產行業的健康發展。

（三）加強房地產財務風險的預警

在實現房地產融資多元化的同時，也要重視對財務風險的管控，企業應建立健全的內部控制系統，對相關資產進行合理地控制，保障其流動性與安全性，從而達到控制財務風險的目標。目前我國房地產企業財務杠桿較大，尤其在當前全國房地產“去杠桿”的背景下，倒逼企業降財務杠桿節奏，嚴重影響企業資金鏈穩定安全。房地產企業應加大財務風險的監控力度，解決好資金來源與資金投放的問題，協調好資金運用長期性與資金來源短期性、資金投放大來源少、資金投放集中來源分散等矛盾，盡量將金融風險降到最低。