營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及籌劃策略

陳 雅

引言

營(yíng)改增的重要意義在于促進(jìn)國(guó)家完善財(cái)稅制度、提高稅收管理水平。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，引入增值稅的抵扣機(jī)制可以促進(jìn)上下游之間的良性互動(dòng)，從而減少整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的重復(fù)征稅，間接的促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展進(jìn)步。針對(duì)營(yíng)改增，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，改變管理模式，制定適合企業(yè)自身的納稅籌劃策略，以改革為契機(jī)，加強(qiáng)內(nèi)部管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。隨著營(yíng)改增措施的推進(jìn)，導(dǎo)致一些稅務(wù)因素發(fā)生了變化，而這些稅務(wù)因素的變化又導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)發(fā)生波動(dòng)，在整個(gè)領(lǐng)域引起平級(jí)企業(yè)或者上下游企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，長(zhǎng)期如此便會(huì)改變行業(yè)內(nèi)的供求關(guān)系。由于營(yíng)改增政策的實(shí)施使房地產(chǎn)建造和以后的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)稅收發(fā)生了變化，一些企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，這會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)受到影響，從而改變行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局和發(fā)展方向。

2.對(duì)企業(yè)管理模式的影響。營(yíng)改增政策實(shí)施以后，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生較大的影響，因此有關(guān)人員要切實(shí)地提高自身的業(yè)務(wù)水平，了解與營(yíng)改增相關(guān)的實(shí)施措施，如增值稅的具體內(nèi)容、核算方法、政策更新等。同時(shí)管理層應(yīng)加強(qiáng)總體把控，結(jié)合自身需求，對(duì)實(shí)施營(yíng)改增帶來(lái)的影響進(jìn)行具體分析，明確其中的利害關(guān)系，制定一套科學(xué)合理的企業(yè)管理制度。

3.對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響。在營(yíng)改增政策實(shí)施之前，房地產(chǎn)行業(yè)按營(yíng)業(yè)稅稅率5%繳納營(yíng)業(yè)稅，2016年5月1號(hào)營(yíng)改增后，按照財(cái)稅(2016)36號(hào)文的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅率為11%，房地產(chǎn)老項(xiàng)目也可選擇簡(jiǎn)易征收納稅，征收率為5%。現(xiàn)根據(jù)財(cái)稅（2018）32號(hào)文規(guī)定從2018年5月1日起，原房地產(chǎn)行業(yè)執(zhí)行的11%的稅率調(diào)整為10%。

首先對(duì)于已經(jīng)選擇簡(jiǎn)易征收納稅的房地產(chǎn)老項(xiàng)目（老項(xiàng)目為施工合同或施工許可證日期在2016年4月30號(hào)以前的項(xiàng)目）來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增前按5%的營(yíng)業(yè)稅稅率來(lái)納稅，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生在收到房款時(shí)。如一房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售當(dāng)月收到房款6000萬(wàn)元，則次月需繳納營(yíng)業(yè)稅為6000*5%=300萬(wàn)元，營(yíng)改增后老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易征收在預(yù)售階段則需在次月先預(yù)繳增值稅6000/（1+5%）*3%=171萬(wàn)元（預(yù)征率為3%），等達(dá)到確認(rèn)收入條件時(shí)再進(jìn)行納稅申報(bào)，申報(bào)額為6000/(1+5%)*5%=285萬(wàn)元，由于預(yù)售階段已經(jīng)預(yù)繳171萬(wàn)元，故在確認(rèn)收入的次月抵減預(yù)繳稅額后需繳納增值稅114萬(wàn)元。由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，一般從預(yù)售開(kāi)始到項(xiàng)目竣工決算達(dá)到可確認(rèn)收入時(shí)間為3年以上，故營(yíng)改增后對(duì)房地產(chǎn)老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易征收納稅的情況下，不僅降低了整體稅負(fù)，還大大節(jié)約了企業(yè)的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)行業(yè)于2016年5月1日開(kāi)始營(yíng)改增，營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分為老項(xiàng)目和新項(xiàng)目。老項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易征收或一般計(jì)稅法，老項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)較早已無(wú)法拿到可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅票，故老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易征收對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)更有利，而新項(xiàng)目只能選擇一般計(jì)稅法納稅。以上段房地產(chǎn)企業(yè)月預(yù)售額6000萬(wàn)為例，營(yíng)改增后新項(xiàng)目按一般計(jì)稅法納稅，預(yù)售階段需在次月先預(yù)繳增值稅6000/（1+10%）*3%=163.64萬(wàn)元，達(dá)到確認(rèn)收入條件時(shí)再納稅申報(bào)，銷(xiāo)項(xiàng)稅額為（6000-當(dāng)期允許抵扣的土地價(jià)款）/(1+10%)*10%，申報(bào)時(shí)抵減已預(yù)繳的增值稅和留抵的進(jìn)項(xiàng)稅額，因申報(bào)稅額受進(jìn)項(xiàng)稅額和土地價(jià)款影響，故不再做精確測(cè)算。從預(yù)售階段的預(yù)繳稅款金額比對(duì)來(lái)看，營(yíng)改增后新項(xiàng)目預(yù)繳增值稅階段依然為企業(yè)節(jié)約了大量現(xiàn)金流。現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵命脈所在，尤其對(duì)于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)而言，充足的現(xiàn)金流和較強(qiáng)的融資能力是企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵所在。由此可見(jiàn)，營(yíng)改增的實(shí)施有利于提高企業(yè)的資金流動(dòng)性，減少企業(yè)資金支出，降低企業(yè)資金使用成本。

由于受財(cái)稅（2018）32號(hào)文稅率調(diào)整的影響，對(duì)于新項(xiàng)目來(lái)說(shuō)增值稅稅率調(diào)整在影響銷(xiāo)項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額的同時(shí)，企業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售或者購(gòu)買(mǎi)材料及服務(wù)扣除增值稅后的銷(xiāo)售收入或成本費(fèi)用也會(huì)受到影響，故而企業(yè)所得稅和土地增值稅也會(huì)受到影響。

二、房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)營(yíng)改增的對(duì)策分析

1.對(duì)企業(yè)管理模式進(jìn)行調(diào)整。營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大機(jī)會(huì)的同時(shí)，也使企業(yè)的管理戰(zhàn)略面臨挑戰(zhàn)。首先，企業(yè)管理者應(yīng)該對(duì)營(yíng)改增有足夠的認(rèn)識(shí)，制定增值稅內(nèi)部控制體系，并完善相關(guān)工作流程，預(yù)防營(yíng)改增可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重財(cái)務(wù)管理水平的提高，加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員隊(duì)伍建設(shè)；除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)單位相關(guān)人員的培訓(xùn)，普及營(yíng)改增的內(nèi)容及影響，確保后續(xù)工作進(jìn)展順利。再次，房地產(chǎn)企業(yè)需注重優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，梳理上下游企業(yè)的合作關(guān)系。在營(yíng)改增后，為了實(shí)現(xiàn)成本的進(jìn)項(xiàng)抵扣，企業(yè)應(yīng)該慎重選擇供應(yīng)商，綜合考慮價(jià)格和企業(yè)資質(zhì)等問(wèn)題，避免無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票而導(dǎo)致的企業(yè)稅負(fù)增加。

2.對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。由于營(yíng)改增涉及行業(yè)面廣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不要只注重原本的房產(chǎn)業(yè)務(wù)，還要進(jìn)行擴(kuò)展新業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)體系多元化。在開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，為迎合當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)需求，企業(yè)還應(yīng)尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)前營(yíng)改增政策，提高企業(yè)的總體盈利能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以提高精裝房在企業(yè)開(kāi)發(fā)中所占比例，取得更多的專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還要向外進(jìn)行發(fā)展，擴(kuò)展至其他行業(yè)，如園林，咨詢，裝修，代建服務(wù)等。總之，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整在減輕企業(yè)稅負(fù)的同時(shí)也提高了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展起到了促進(jìn)作用。

3.營(yíng)改增模式下的稅收籌劃。當(dāng)前，營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)稅收的籌劃帶來(lái)了新的發(fā)展空間，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)利用這一優(yōu)勢(shì)，選準(zhǔn)籌劃切入點(diǎn)，制定出適合自身的籌劃方案。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅一直在總稅收中占據(jù)比重較大，營(yíng)改增以后，若取得增值稅專(zhuān)票的稅額計(jì)入進(jìn)項(xiàng)稅額用來(lái)抵減銷(xiāo)項(xiàng)，則這部分稅額就無(wú)法再計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，開(kāi)發(fā)成本可加計(jì)扣除20%，開(kāi)發(fā)成本的變動(dòng)對(duì)土地增值稅的影響較大，因此需要合理的規(guī)劃開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票取得進(jìn)項(xiàng)稅額對(duì)開(kāi)發(fā)成本的影響，避免因開(kāi)發(fā)成本降低導(dǎo)致土地增值稅稅率提高從而帶動(dòng)的稅負(fù)增加。可以在不同的土地增值稅增值率下測(cè)算成本和收入的臨界點(diǎn)，結(jié)合公司的預(yù)定利潤(rùn)目標(biāo)倒推出需要取得的增值稅專(zhuān)票的進(jìn)項(xiàng)稅額，使得企業(yè)繳納的土地增值稅和增值稅達(dá)到平衡。根據(jù)實(shí)際的測(cè)算結(jié)果，選擇最優(yōu)方案，從而實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)的目標(biāo)，達(dá)到企業(yè)利益最大化。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上，營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓住稅收制度轉(zhuǎn)變帶來(lái)的契機(jī)，對(duì)企業(yè)的管理模式和經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行調(diào)整，制定適合企業(yè)自身發(fā)展的實(shí)施方案。營(yíng)改增的實(shí)施影響著企業(yè)的方方面面，在制定改革方案時(shí)要進(jìn)行綜合的統(tǒng)籌規(guī)劃，最大可能的控制和降低稅負(fù)，為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。