棚改大變局

謝九

棚戶區(qū)改造政策如果出現(xiàn)大的變局，對(duì)于房地產(chǎn)乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)都會(huì)帶來(lái)巨大影響。

近日，一則關(guān)于棚戶區(qū)改造的傳言攪動(dòng)了整個(gè)地產(chǎn)圈，A股市場(chǎng)的地產(chǎn)股集體暴跌。

這則傳言的主要內(nèi)容有兩點(diǎn)：一是國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行將棚戶區(qū)改造貸款審批權(quán)收回總行，全國(guó)“一刀切”暫停棚改;二是過(guò)去棚改主要以貨幣化方式安置，將來(lái)改為以實(shí)物安置為主。

從傳言內(nèi)容來(lái)看，“一刀切”暫停棚改的可能性并不大，因?yàn)槿ツ?月份的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議剛剛確定了未來(lái)3年的棚改計(jì)劃，2018到2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套，兌現(xiàn)改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的承諾。而傳言的第二點(diǎn)則有相當(dāng)高的可信度，也就是改變棚改現(xiàn)有的貨幣化安置方式，將來(lái)改以實(shí)物安置為主。

我國(guó)的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)主要是指城市的簡(jiǎn)易住房和棚廈集中連片區(qū)，以及城中村、各類城市危房等，棚戶區(qū)的形成多來(lái)自歷史遺留，有些來(lái)自五六十年前的自建住房，有些來(lái)自企事業(yè)單位的集體宿舍等等。對(duì)棚戶區(qū)的改造既可以有效改善民眾的居住條件，也可以有效拉動(dòng)投資和消費(fèi)，最近十幾年來(lái)，逐漸成為我國(guó)城鎮(zhèn)化的重要推手。

我國(guó)的棚戶區(qū)改造最早始于2005年，當(dāng)年遼寧省率先實(shí)施了城市棚戶區(qū)改造，2008年以來(lái)，棚戶區(qū)改造開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。但是受制于資金限制，全國(guó)范圍內(nèi)的棚改推進(jìn)速度并不快，尤其是2013年，當(dāng)年還將棚改目標(biāo)從304萬(wàn)戶下調(diào)至232萬(wàn)戶。

為了解決棚改的資金難題，央行在2014年創(chuàng)設(shè)了一個(gè)全新的基礎(chǔ)貨幣投放工具——抵押補(bǔ)充貸款（Pledged Supplemental Lending，簡(jiǎn)稱PSL），主要為支持棚改提供穩(wěn)定且便宜的資金來(lái)源。PSL貸款的對(duì)象主要是國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行，后來(lái)擴(kuò)展到中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行和中國(guó)進(jìn)出口銀行。

有了央行的資金扶持之后，棚改進(jìn)入高速發(fā)展的階段。2015年，國(guó)務(wù)院首次提出了棚改的三年計(jì)劃，2015到2017年完成改造各類棚戶區(qū)住房1800萬(wàn)套。同時(shí)要求積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，在商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，達(dá)到去庫(kù)存的目的。

棚改之初以實(shí)物安置為主，也就是以房換房，相關(guān)程序比較復(fù)雜，而貨幣化安置意味著直接給被拆遷的老百姓發(fā)錢，老百姓自己在市場(chǎng)上購(gòu)買住房，大大提升了棚改推進(jìn)的速度。今年“兩會(huì)”期間，住建部部長(zhǎng)陳政高曾經(jīng)表示，貨幣化安置有很多好處：第一，提高了效率，老百姓從棚戶區(qū)搬出以后就可以住進(jìn)樓房，而要建設(shè)房子至少要3年甚至4年時(shí)間，因此動(dòng)遷群眾就可以免除周轉(zhuǎn)過(guò)渡之苦;第二，可以自由選擇，包括地點(diǎn)、樓層、新房、舊房、物業(yè)等。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)棚改從過(guò)去主要以實(shí)物安置的模式，迅速切換到貨幣安置的模式。2014年，我國(guó)棚改的貨幣化安置比例只有10%，2015年這一比例為29.9%，2016年則大幅提升至48.5%，2017年尚未有官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但保守預(yù)計(jì)應(yīng)該超過(guò)了60%。在央行資金扶持和貨幣化安置的推動(dòng)下，我國(guó)的棚改開(kāi)始高速推進(jìn)，2015至2017年，全國(guó)每年各類棚戶區(qū)改造新開(kāi)工數(shù)都超過(guò)了600萬(wàn)套，超額完成了首個(gè)三年計(jì)劃。

棚改的貨幣化安置在大大提升了棚改效率的同時(shí)，也帶來(lái)另外一個(gè)問(wèn)題，那就是三、四線城市房?jī)r(jià)上漲。因?yàn)樨泿呕仓孟喈?dāng)于直接給當(dāng)?shù)貥鞘型斗帕司薮蟮男枨蠛唾?gòu)買力，這在一定程度上背離了“房住不炒”的大背景。尤其是最近幾年一線城市房?jī)r(jià)得到控制之后，三、四線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始翻番上漲，棚改的貨幣化安置被很多人認(rèn)為是重要推手，也由此引發(fā)了諸多爭(zhēng)議。此次市場(chǎng)流傳棚改即將迎來(lái)改革，未來(lái)的貨幣化安置比例可能會(huì)大幅降低，應(yīng)該還是具有相當(dāng)高的可信度。如果未來(lái)棚改貨幣化安置的比例大幅降低，對(duì)于樓市甚至中國(guó)經(jīng)濟(jì)都會(huì)帶來(lái)重大影響。

從樓市來(lái)看，最直接的影響在于火爆的三、四線樓市可能會(huì)就此熄火。三、四線樓市一直是樓市高庫(kù)存的重災(zāi)區(qū)，但是在過(guò)去幾年棚改安置貨幣化的推動(dòng)下，以及一、二線城市購(gòu)買力的外溢，三、四線城市的房?jī)r(jià)在過(guò)去幾年都實(shí)現(xiàn)了翻番增長(zhǎng)。和一、二線樓市相比，三、四線樓市缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)和人口支撐，而且?guī)齑姹壤蚕鄬?duì)較高，在樓價(jià)翻番上漲之后可能泡沫更大，如果將來(lái)棚改安置貨幣化比例降低，轉(zhuǎn)以實(shí)物安置為主，三、四線樓市的需求和購(gòu)買力將大受打擊，不排除部分樓市泡沫破滅的可能。棚改變局的消息開(kāi)始在市場(chǎng)流傳之后，A股市場(chǎng)的地產(chǎn)股集體暴跌，顯然也是預(yù)見(jiàn)到了棚改新政對(duì)行業(yè)的巨大沖擊力。

棚改變局在沖擊樓市的同時(shí)，也會(huì)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不可避免的影響。從5月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，多項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)的下跌已經(jīng)超出市場(chǎng)預(yù)期，比如前5個(gè)月的全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)6.1%，增速比1～4月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，和去年前5個(gè)月的增速相比更是大幅回落了2.5個(gè)百分點(diǎn)。作為固定資產(chǎn)投資的兩大主力——基建和房地產(chǎn)，基建投資明顯萎縮，已經(jīng)不再是穩(wěn)增長(zhǎng)的利器。相比之下，只有房地產(chǎn)投資依然保持了穩(wěn)定的增速，今年前5個(gè)月的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.2%，比去年前5個(gè)月的增速提高了1.4個(gè)百分點(diǎn)。

隨著中美貿(mào)易戰(zhàn)升級(jí)，去年一度為中國(guó)經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)的外需已經(jīng)不再樂(lè)觀，而基建投資的萎縮也使得內(nèi)需失去了一大塊動(dòng)力，相比之下，房地產(chǎn)仍是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的重要來(lái)源。一方面要盡量避免刺激房?jī)r(jià)，同時(shí)還要考慮到對(duì)當(dāng)前脆弱的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊，棚改在第二個(gè)三年計(jì)劃期如何變局顯然也是挑戰(zhàn)重重。

從當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)來(lái)看，關(guān)于棚改“一刀切”暫停的傳言應(yīng)該可信度不高，更現(xiàn)實(shí)的還是調(diào)整貨幣化安置的比例，但即便如此，在當(dāng)前時(shí)刻也相當(dāng)微妙。

在過(guò)去我國(guó)外匯占款高速增長(zhǎng)的年代，央行的基礎(chǔ)貨幣投放主要以外匯占款為基礎(chǔ)，但是隨著近年來(lái)外匯占款開(kāi)始減少，央行的基礎(chǔ)貨幣投放也開(kāi)始尋找新的方式，而棚改催生的資金需求，使得央行在此基礎(chǔ)上尋找到了新的基礎(chǔ)貨幣投放路徑。2014年以來(lái)，央行通過(guò)創(chuàng)新的PSL工具向棚改定向發(fā)放貨幣，3年多時(shí)間以來(lái)，PSL余額從無(wú)到有高速增長(zhǎng)，已經(jīng)成為央行釋放流動(dòng)性的重要路徑，截至今年5月末，PSL余額已經(jīng)高達(dá)3.12萬(wàn)億元。

央行創(chuàng)造PSL的初衷是為了支持棚改安置貨幣化的資金需求，如果未來(lái)棚改安置貨幣化比例大幅降低，意味著央行也必須相應(yīng)調(diào)整PSL的投放規(guī)模，這其實(shí)相當(dāng)于央行收緊基礎(chǔ)貨幣的發(fā)放。

但從當(dāng)前中國(guó)的貨幣政策調(diào)整跡象來(lái)看，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨內(nèi)外交困的壓力，實(shí)體經(jīng)濟(jì)多項(xiàng)指標(biāo)超預(yù)期下滑，加之貿(mào)易戰(zhàn)、債務(wù)違約、股市下跌等因素施壓，穩(wěn)健中性的貨幣政策已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)放松的跡象，年初以來(lái)已經(jīng)實(shí)施了三次降準(zhǔn)，尤其是最近的一次降準(zhǔn)，預(yù)計(jì)可以向市場(chǎng)投放7000億元的流動(dòng)性。但是，在央行降準(zhǔn)的同時(shí)，如果棚改安置貨幣化比例開(kāi)始降低，意味著央行一只手在放水，一只手又在關(guān)閘，顯然會(huì)在極大程度上稀釋當(dāng)前貨幣政策調(diào)整的效果。