穩定房價政府大有可為

趙秀池

根據國家統計局公布的數據，6月份，各地房地產市場繼續平穩運行。這一調控效果的背后是因為各地實施了一系列房地產調控政策的組合拳。

為了落實房子是用來住的不是用來炒的定位，穩定房價至關重要。而房價是由供求關系決定的，所以各地房地產調控政策的邏輯就是，一方面不斷增加住房供給，建立租購并舉的住房制度，另一方面又想辦法減少投機投資性需求。各地均打出了限購、限貸、限售、限價等組合拳，有效抑制了住房投機投資行為。筆者研究了湖南長沙等地近日發布的房地產市場調控“新政”，充分感受到一個極具說服力的道理：穩定房價政府大有可為。

限購政策是減少投機投資需求的有效手段，既保證了本地有戶籍人口的基本剛需和改善性需求，也保證了在本地做出貢獻的外來人口的基本需求。以長沙市近日發布的《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》為例，其通過嚴格、精準的限購規定，有效防止了通過注冊企業、離婚、遷入戶口、父母投靠、未成年人等手段來炒房，使符合購房資格的人員大幅減少。“新政”出臺首周，長沙市樓盤來訪指數環比下跌了31%，“一房難求”的非理性恐慌得到有效緩解。

限貸政策是通過增加貸款門檻來提高住房投資的成本，減少購房需求，從而間接起到限購的目的。例如，各地銀行大都嚴格落實差別化的住房信貸政策，積極支持首套剛需、堅決遏制投機炒房。長沙住房公積金貸款首套商品住房首付比例為20%，擁有一套房且貸款已還的首付比例為35%，在限購區域內購買商品住房申請住房公積金貸款的，購買家庭第二套住房首付款比例不得低于60%。

限價政策則直接限制房價的漲幅，起到穩定房價的作用。長沙市住宅用地供應實行商品住宅用地和安居型住宅用地掛鉤，安居型住宅用地占比不少于60%。安居型住房優先供應首套剛需購房群體，且采取限房價方式供地。從拿地環節就鎖定了房價，抑制了房價的上漲。

限售政策則限制了住房在一定時期的流動性，使投資者不能及時變現獲利，從而減少投機投資需求。例如，多地規定在本市限購區域內購買的商品住房，須取得不動產權屬證書滿4年后甚至更長時間方可上市交易。這些舉措有效限制了住房的流動性，減少了住房的炒作。

近兩年，各城市特別是省會城市為了實現自身的功能定位，紛紛推出了引進人才政策。尤其是今年上半年，各地掀起搶人大戰，并許諾各種購房優惠政策，導致有的城市房價快速上漲，這不利于房地產市場的平穩健康發展，也不利于人才引進和城市的發展。其實控制好房價和引進人才并不矛盾，長沙等地提出通過房價洼地，才能更好地打造人才高地，應當說是非常具有現實意義的。只有房價穩住了，宜居宜業，城市才會形成吸引人才的“磁場”。

相信，未來各地仍然會適時出臺相應的樓市調控政策，落實“房住不炒”的定位，促進房地產市場平穩健康發展，房價波動的幅度也應會越來越小。▲

（作者是北京市房地產法學會副會長兼秘書長）