盤活閑置農宅要注意

隨著生態建設不斷推進，農村山美水美環境好，“顏值”越來越高的田園，吸引了不少人來此，期望享受“采菊東籬下，悠然見南山”的生活。農村的民房成了香餑餑，也為村民盤活閑置農宅帶來機會。不過，在筑夢田園的熱潮中，因農宅處置不當引發的民事糾紛也頻頻出現。想盤活閑置農宅圓夢田園，應注意哪些法律問題？

租住農村房屋 期限最長20年

錢某在北京市懷柔區某村擁有一處老宅。1997年，宋某與錢某簽訂了一份房屋租賃合同，宋某一次性支付錢某3萬元的租金，租賃錢某位于村內的老宅，租期50年。合同中注明，租期內，宋某可以享有房屋所有權人的一切權利，錢某均不得干涉。去年，錢某以合同到期為由，起訴宋某要求騰退房屋。

最終，法院判決宋某將房屋騰退給錢某，同時錢某返還宋某超過20年部分的租金1.8萬元。

法官釋法無論是城里居民，還是農村村民，都可以采用租賃的方式，合法租住農村房屋。但是，按照《合同法》的相關規定，房屋租賃合同的期限最長是20年，超過20年的，超過部分無效。因此，本案中，宋某與錢某的房屋租賃合同中，期限約定雖然是50年，但實際有效的只有20年。20年期滿后，如果雙方都沒有異議，相當于雙方默認了新的不定期租賃合同。此時，如果出租人反悔，要求對方退還租賃房屋，那么這個訴訟請求一般是會得到支持的。當然，雙方出租方和承租方溝通得比較好，能夠達成一致意見，在租賃期限20年過后，雙方還是可以續訂租賃合同的，續訂的合同期限，最長也是20年。

不是本村村民 不能購買農宅

王某是北京市密云區某村村民。1999年底，因女兒上學急需現金，王某與城里的陳某簽訂了房屋買賣協議。陳某以10萬元的價格購買王某的農家小院，花2萬元對房屋進行了裝修。2005年，王某售賣的房屋被劃入拆遷范圍，王某找到陳某，以農村宅基地上房屋依法不能賣給城鎮居民為由，主張雙方簽訂的房屋買賣合同無效，要求陳某返還房屋及院落，遭到陳某拒絕。王某訴至法院。

經法院調解，陳某與王某達成協議，陳某歸還王某房屋及院落，王某給付陳某房款、裝修費、補償款等共計50萬元。

法官釋法依照《土地管理法》的相關規定，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，是本集體經濟組織成員基于其身份而享有的特殊權利，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。村民對其宅基地只有使用權，土地的所有權歸集體所有，宅基地不能隨意賣出，所以買賣宅基地的合同屬于無效合同。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

裝修租住農宅 須經村民同意

2014年，李某考慮自己要在外工作很長時間，將其位于北京市密云區太師屯鎮的一所農宅出租給小張。雙方約定，每月租金1000元，租期3年。農房出租后，李某一直未回京，小張一直按期將租金打到李某的賬戶中，李某很信任小張。為讓租住更舒適，小張在沒有獲得李某同意情況下，擅自將租住的房屋進行了裝修，花費4萬元。合同到期，小張提出續租，李某表示自己已退休，要回農宅養老，不打算出租房屋了。二人因小張裝修費用的分擔發生了爭議。小張認為，裝修已經添附到了李某的房子里；李某則認為，小張裝修房屋是其私自進行，他并未同意，故不愿補償小張裝修費。

在法院的調解下，李某同意支付小張2萬元裝修補償款。

法官釋法在一般的租賃合同中，承租人應當按照合同的約定使用租賃物，不得隨意對租賃物進行改善或者增設他物。房屋租賃合同也不例外。如果承租人想對房屋進行裝修，需要經過出租人的同意，出租人同意的，裝修的費用應由出租人負擔；在自愿的情況下，承租人也可負擔裝修費用。未經出租人同意的，承租人不得擅自對房屋進行裝修，否則一旦在裝修過程中對房屋造成毀損，承租人需要承擔相應的損失，賠償出租人房屋的減損價值；即便裝修過程順利，如果雙方就此發生糾紛，可以協議分擔裝修費用，協商不成的，出租人不僅有權依照合同的約定向承租人索要違約金，還可要求承租人恢復原狀或賠償損失。