城市空間擴展與土地資源管理的策略分析

王賀

摘要：伴隨著城市化進程的不斷深入與開展，城市發展空間要求我們做出進一步的計劃與調整，以此來實現城市土地資源控制的相關要求。在城市當中的常住人口以及建筑變多的狀況之下，土地資源日益稀缺，為了保障城市的快速進步與發展，要求開展對應的空間上的延伸，并更深層次的提升土地資源控制方針，以此來減弱城市發展和土地供求之間的矛盾。

Abstract： Along with the deepening and development of urbanization process， the urban development space requires us to make further plans and adjustments， so as to achieve the relevant requirements of urban land resources control. Under the situation that the resident population and the buildings in the city are more and more， the land resources are becoming increasingly scarce， in order to guarantee the rapid progress and development of the city， it is necessary to carry out the corresponding requirements for extension of space， and to further enhance the policy of controlling land resources， in order to weaken the contradiction between city development and land supply and demand.

關鍵詞：城市空間擴展；土地資源管理；策略分析

Key words： urban space expansion；land resource management；strategic analysis

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）18-0063-02

0 引言

自從改革開放以來，中國的經濟得到了快速的進步與發展，各個種類的產業在改革開放的引領之下，也出現了很多層面上的變動，在此當中，房地產行業的開展也引起了學者們的關注。房地產行業在開展的環節當中，要求運用到較多的土地資源來進行對應的開發工作。在這樣的一種時代背景之下，本文就城市空間的擴展以及土地資源控制的形式與方案，展開了深入的研究與分析，期望能夠為中國城市的發展帶來一定的建議或者是意見。

1 城市空間拓展與土地資源管理

城市最先由居住較為密集的部落所慢慢演變而來的，最后由于部落的擴張與人口數量的不斷增加[1]。構建成了以聚居地為核心，向周邊不斷延伸擴張的聚居地。聚居地除了有對應的建筑物以外，還構建成了以提供人類生存的各項商易活動以及各種形式的娛樂場地，這樣的一種聚居地我們將其稱之為城市。就城市由最開始面貌，轉變到之后固定的狀態，其中其空間層面上出現的改變我們將這樣的一個過程稱作是城市空間擴展[2]。在現代都市在發展的環節當中，城市空間擴展的機理大致都是一樣的。在此當中，在城市空間拓展的過程中，借助土地資源開展對應的擴大，并就擴張土地開展銷售與監督控制，這樣的一個過程我們將其稱作是地資源管理。

2 當前城市空間拓展與土地資源管理發展現狀

現如今在中國城市發展的迅速的時代背景之下，其空間拓展層面也得到了不斷的提升與發展。在這樣的一個土地使用面積不斷增多的情況之下，城市空間拓展借助對于土地資源的大量的運用，實現了城市的擴展與發展。現如今就城市空間拓展以及土地資源控制，總體的進展情況相對較好。伴隨著城市空間拓展的加速，土地的利用率不斷的變多，房地產行業也得到了快速的進步與發展。現如今，城市空間的快速拓展，對區域經濟的進步以及我國社會經濟的建設都有著非常重要的推動作用[3]。城市進程在深入的環節當中，借助對固有土地資源的使用，以此來實現城市擴張的目標，最終將可以帶動一個區域的經濟不斷的開展。現如今政府單位對城市空間拓展與相關的土地資源控制層面上也引起了高度的關注。

3 空間拓展與土地管理的策略與政策

3.1 建立交通和設施導向的土地開發模式

城市自發拓展環節當中，伴隨著人口數量的不斷增多與人口密度的不斷增加，對公共基礎建設的要求也逐漸增多，當實現到一定程度上之時，由政府將基礎設備當作是公共建設基礎來提供給居住民。這樣的一個觀念的優勢在于，先有需求后有服務，投資的風險系數降低，很難出現基礎設施建成之后沒有需求的尷尬情況。但是因為基礎設施的建設最終帶來的利潤基本上都被業主與開發商所拿走了。政府無法借助上蓋物的經營權出售以及沿線土地的銷售來平衡投資，政府投資大多都是“一次性”或者是“陣發式”的。從另一個角度來看，就是借助政府規劃壟斷權信息層面上的優勢，在規劃建設的地區率先依照非城市建設用地遞減的收購土地使用權。在借助建設基礎設施，主要就是交通基礎設施的建設引導開發。政府基礎設施建設的所有或者說是主要的經費來源就是通過出售這樣的一些土地資源的使用權，借助“熟地”與“生地”之間價格上的差異來實現建設資金上的平衡，這就是發達國家當中所倡導的TOD體系。在中國這幾年以來還發展出一種借助行政壟斷權的絕對優勢，通過行政或者是其他城市功能的轉變，讓新開發區域的市政基礎設施以及社會服務基礎設施一同構建起來，更深一層的提升“生熟”地價差，與此同時取得空間要素整改投資的新模式，也就是我們所說的SOD模式。

3.2 嚴格控制土地供應總量

根據土地供應規劃控制近、中、遠期的土地開發供應總數，切實地將現有的土地存量盤活，嚴格把控土地資源的使用形式，將極為有限的土地資源控制住，以免出現放低產開發過量的情況，尤其是商業用地、娛樂設備。全年土地供應總量的確立要求建立在中、遠期調控的基礎之上，依照城市建設的需求再來將其確立下來，而不是進行平均主義。只有近、中、遠期相切合，嚴格管理控制土地供應，才可以讓土地市場逐漸走上良性循環的道路，確保政府從土地批租當中取得更多的利潤。再者就是，要求我們構建起用地規劃指標體制。在構建用地總數控制標準之后，還要求構建起包括交通、市政基礎建設、公用基礎設施、房地產開發、開發區建造、預留用地等各個專項標準。只有做到這樣，才可以確保城市建筑的科學性，讓其在城市土地資源供應規劃當中充分體現其調控的正面影響。

3.3 建立完善的土地儲備和土地儲備金制度

為了將土地的國有化落實到實處，禁止非法借助政府開發帶來的土地增值牟利，政府要求要有大筆的首期資金來購入現有的土地。政府有著充足的土地儲蓄是開展土地供應規劃調控的重要條件。它讓政府可以實時地把控市場供求情況并進行合理的調控形式，借助正確的調控形式。土地儲備金是為了儲存土地所構建而成的基金，這筆資金的來源可以分成：銀行放款，政府撥款，土地收益，資金自身的利潤。構建起良好的土地儲蓄體系之后，政府在土地利潤上依照對應的比重將其分成兩個環節來運作：首先，一部分資金被吸收到土地儲備金當中，用來支付征用土地資源的經費；另外一部分土地收益當作是市政基礎設施建設的經費。新的土地管理形式要求先在既得利潤相對較少的新區域開展。老城由于地租級的差距相對較少，并且都已經基本構成，能夠暫且延續之前的政策。

3.4 加強政府對土地市場的宏觀調控力度

就土地資源的計劃與運用，要求我們的政府充分地將宏觀調控的作用充分發揮出來，以政策的形式管控土地市場貿易，保證城市土地市場交易的健康開展。就土地一級市場而言，政府要求開展對應的壟斷措施，把土地資產控制在自己的手中。而針對土地二三級市場要求適度的進行對應的政策上的放寬，強化我們的土地交易市場的活躍程度，借助供地規劃、價格、稅收等相關的形式對土地資源的轉讓開展宏觀的調控與管理，保證土地市場的健康穩定的發展。地價控制是政府開展宏觀調控的關鍵構成環節分，在房地產價格出現暴漲的趨勢之下，政府應當多分出一些土地資源，以此來抑制土地價格的上漲。但是在房地產價格一直下降或者是處于低迷之時，應當減少土地資源的供給，以此來防止價格的不斷下跌。政府就土地市場應當要有一個準確的判定，最主要的目標就是為了保證地產行業穩定的發展，避免出現大起大落的情況，對我們的土地資源開發利用造成一定程度上的影響。

3.5 積極引導土地供應時機和空間分布

土地批租的時期以及總量要求依照城市的發展計劃來開展，在對市場經濟發展趨勢開展精準定位的基礎之上，科學的規劃土地批租的時期表，嚴格管理其總量，以免發生供過于求與土地價格下調的情況出現。在土地供應規劃層面上，要求秉承與城市建設共同進步，政府收益最大化的準則，以此來加深城市空間的擴展，實現城市建設的全面進步與提升。政府在土地批租作業當中要求充分體現其引導的作用，控制好土地批租的時間點以及其空間布置。土地供應要求與城市的經濟與環境之間協調好，批租用地可以為城市的進步帶來推動力。在時間期間以及空間層面上相對較為集中，與基礎設施構架相切合，以此來體現其規模效益，以此來讓投資方與政府之間實現互利共贏的局面。在基礎設備構建的層面上，要求我們的政府有一定的前瞻性，這樣一來不僅可以高效的提升其價格收益，而且可以為我們帶來更多的資金投入，構成產業規模效益。政府在提供批租土地資源之時，要求我們對土地開發的特性有較為準確的計劃，這樣一來開發商就可以依照自身的喜好或者是需求來進行對于投資的選擇，以此來保證我們的政府與開發商之間都處在一個相對較為主動的地位。

4 結論

城市空間拓展是為了解決城市發展要求以及土地資源供求矛盾所制定出來的有效手段，在土地資源稀缺的狀態之下，不僅要確保城市規劃的科學性，還要保證經濟發展與各個基礎設備建造工作的有序開展，因此要求開展對應的空間拓展，對土地資源管理開展科學的編制與規劃，以此來編制合理的控制計劃與方案。在進行城市空間拓展的環節當中，要對城市的切實發展情況有一定的了解，在依照城市的未來發展標準編制適當的土地資源控制計劃。

參考文獻：

[1]宋宗喆.近三十年鄭州市城市空間擴展與整合研究[D].鄭州大學，2017.

[2]葛敏.資源型城市空間擴展的特征及調控[D].哈爾濱師范大學，2016.

[3]王奇彪.合肥城市空間形態擴展及動力機制分析[D].山東師范大學，2015.