土地供應政策對房地產市場影響

張翼飛

摘 要：文章以推動房地產市場發展為前提，針對土地市場供應政策對房地產市場的影響，首先分析了踐行土地政策目標的實現方式與特征，其次闡述了土地供應總量、土地供應結構、土地供應方式對房地產市場產生的影響，有利于推動我國房地產市場實現穩定、和諧發展。

關鍵詞：土地供應政策；房地產市場；宏觀調控

基于我國基本國情，通過土地供應政策的方式對房地產市場進行宏觀調控，實現土地資源優化配置，一方面可以提升土地資源的使用效率，另一方面在經濟發展作用下推動土地供應政策對于房地產市場的宏觀調控，核心是在中央國務院的領導下通過政府機關對各個地區土地資源進行干預，以此對房地產市場進行調節，實現又快又好發展，努力實現土地供需總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定。

1 土地供應政策

1.1 土地供應政策目標實現方式

土地供應政策最為直接的目標是對土地資源進行保護，使各個地區的土地資源配置得到優化；間接目標則是為國家宏觀調控提供服務，保證國民經濟與區域經濟持續實現穩定發展[1]。土地供應政策方向的有效實現，需要以經濟、法律為依據，再利用行政手段作為輔助，將市場機制對于土地資源配置的優勢充分發揮出來。

1.2 土地供應政策特征

我國所執行的城市土地供應政策與世界上的其他國家有很大區別，具體特征如下：（1）城市土地供應以政府壟斷為主，具體與我國香港地區相似，這種供應形式被稱之為一級城市土地市場政府壟斷供應，土地供應者為政府。政府利用對土地供應量、土地供應市場化程度的控制，實現房地產市場的調控與影響[2]。（2）土地供應政策會對土地供應市場化程度進行調整，通過城市房地產市場之間供求關系的調節，推動我國房地產市場實現健康發展。

2 土地供應政策對房地產市場影響

2.1 土地供應總量

2.1.1 土地供應總量影響房地產市場數量

土地供應對于房地產市場而言是基礎，土地供應若被儲備或者閑置，這時土地供應量只有一部分會轉變成為房地產市場供給。由此可見，土地供應總量對房地產市場存在影響，具體影響如下：（1）對房地產產品供應總量的影響，尤其是增量房地產產品；（2）對生產、預期的影響，影響力時效存在差異，影響房地產產品供應，因為房地產開發周期等一系列原因，所以需要在1～2年以內加以凸顯，投資、消費方面的影響是當期顯現的[3]。房、地之間的關系非常密切，土地供給量和房地產增量之間也有非常緊密的聯系，土地供給量對于房地產增量而言是基礎，其聯系主要通過容積率加以體現。假設房地產的增量是 QR，即為平方米建筑面積，土地供給量是 QL，即平方米土地面積，容積率是F，這時便可以得出公式：QR=F×QL。如果容積率保持不變，土地供給量和房地產增量之間的關系為線性正相關，容積率不斷提升，單位面積土地中建筑容量也就相應增大。

2.1.2 土地供應量影響房地產價格

房地產價格直觀的體現出了房地產需求，土地市場供求關系所呈現的作用直接形成地價，并且決定下一輪市場中房地產價格。通過四象限模型法對土地市場、房地產市場之間的互動機理展開分析，從而得出如下結論：如果市場中的房地產數量需求提高，那么土地供應量和地價等也會隨之提升；如果房地產價格提高，那么土地供應量同樣會提高，由此可知房地產價格和土地供應量二者為正相關關系，房地產價格決定土地供應量。分析土地供給彈性變化可知，城市發展的過程中，使用盡量少的土地供應量對房地產價格進行調控。

2.2 土地供應結構

2.2.1 土地供應用途結構影響房地產市場

用途用地供應比例的差異性之間體現出政府產業政策的不同，比如供地結構政策是針對與國家產業政策、行業準入條件等不相符的建設項目需要停止供地，針對限制性項目需要適當的加強供地標準與條件，按照實際經濟發展需求以及動態調整等對禁止性建設項目供地目錄進行更新，將商業用地在市場中的投放量進行調整，適當提高產業政策扶持行業供地量。

2.2.2 住宅用地供應結構影響住宅市場

土地供應總量整體中住宅用地的比例直接關系到其供應量以及住宅市場供需關系，進而決定最終住房的價格。住宅用地供應結構不同，房地產產品結構也就存在一定差異，住宅產品供應結構中主要包含下面幾種類型，即商品住宅、普通商品住宅和中低價商品房等。在這幾種類型中，商品住宅是完全市場化產品，普通商品住宅則是在開發、銷售的過程中將一些稅費減免的商品房，此外經濟適用房和中低價商品房同樣屬于商品房行列，但是其中帶有保障色彩。由此可見，住宅用地供應結構比例對于住房市場機制以及住房保障體系而言有非常重要的意義。

2.2.3 土地供應空間結構影響房地產市場

土地供應空間區位結構一方面會對城市區域的發展造成一定程度的影響，另一方面則會對區域內房地產市場產生影響。保證完善的土地供應空間結構，可以積極適應城市發展目標與環境發展目標，在公共基礎設施用地供應的輔助下，積極完善城市功能以及空間結構，使區域土地供應更加均衡，保證功能用地能夠合理設置，房地產價值得到提升，進而實現房地產市場的穩定發展。

2.3 土地供應方式

一般土地的出讓方式分為協議出讓、土地使用權招拍掛出讓。我國的國土資源部從 2002 年就做出了規定，商業經營性用地務必要踐行招標、拍賣、掛牌三種方式進行出讓，并且在《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》中標明 2004年 9月開始，我國經營性用地的出讓完全踐行招拍掛制度。這一機制的落實，提高了國有土地資產的價值，使其真正實現保值與增值，使我國房地產市場得到健康、穩定的發展，將土地資源進行再分配，意味著我國房地產行業市場正式進入全新的發展階段。

結束語

綜上所述，土地供應政策對于房地產市場有重大影響，一方面決定房地產市場結構，另一方面則決定了房地產價格，為我國房地產行業進入新的發展階段提供了推動力。

參考文獻

[1]李海峰.土地供應政策與房地產市場關系分析[J].全國商情·理論研究，2016，（25）：71-72.

[2]劉雪云.淺析房地產市場發展與土地供應政策的關系[J].商情，2018，（16）：56.

[3]姜曉霞，高靜.甘肅省房地產市場分析與發展對策[J].甘肅金融，2017，（9）：37-41.

（作者單位：岫巖滿族自治縣國土資源局）