企業購房成抑制投機新目標

宋慧芳

進入年中，企業購房這個一直被隱形忽略的限制區域，因西安的調控新政發布，成為了眾多城市調控升級打補丁的新目標。

7月2日晚間，上海市發布的《關于規范企業購買商品住房的暫行規定》提出，自7月3日起，企業購買商品住房必須同時滿足設立年限已滿5年、在本市累計繳納稅款金額已達100萬元人民幣、職工人數10名及以上且按照規定在該企業繳納社保和公積金滿5年等條件（已繳納稅款金額滿500萬元以上的企業除外）。同時，企業購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。

這是繼6月24日至26日，西安、長沙、杭州先后出臺企業購買商品房新政之后，第四個宣布加入的城市。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，上海此次出臺企業購房限售政策，符合預期，且出臺方面不會一刀切，會更加根據上海的實際情況進行出臺。所以此次關于企業購房方面的限制性內容，有諸多條件制約。他還表示，此次上海出臺的關于企業買房新政，其實也是呼應了之前關于上海寶山區部分樓盤公司購房限購的內容，說明了上海對于房地產市場秩序穩定的導向。預計未來部分庫存規模小、房源不足、價格上漲較快的城市，會積極采取此類企業限購、限售的政策，進而有助于穩定房地產市場，保護剛需個人購房者的利益。

具體來看，西安、長沙和杭州對待企業限購采用的是“一刀切”做法，即只要在限購區域，一律暫停向企事業單位銷售新房、二手房。而上海則對企業購房提出明確的相應條件。如對企業購房資格的限制，能夠較好地規避單純為“突破”限購而新成立企業買房的行為；將限售年限提高至5年，能更好地消滅投機性購房行為。

企業購房目的有很多，或購作員工宿舍，或以投資為目的等等。只是在當前限購政策延續、預售證發放依舊嚴格、搖號政策開始蔓延和一二手價格倒掛出現的背景下，個人有動機通過名下公司參與搖號以規避限購政策或增大購房幾率。那么，企業購房和個人購房究竟有何區別？

經《中國經濟信息》記者梳理發現，限購方面，在西安、長沙和杭州出臺對企業限購的政策之前，各地已出臺的限購政策均是針對個人或家庭購房，而無針對企業購房的限制政策。限售方面，不動產所有權證的持有人被納入限售范圍，因此理論上企業應同個人一樣，受到限售政策的約束，但是實踐中可采用企業股權交易等方式規避。限貸方面，個人和家庭購房時可進行首付，并享受商貸或公積金貸款等加杠桿的方式，但受限貸政策影響；而企業購房無法享受按揭貸款，須一次性付款。

“不論是企業購房時所須繳納的稅費，還是購房后持有環節以及之后的轉讓環節所須繳納的稅費，總體而言均高于個人購房，企業購房整體稅規模增加了超過200%。這種障礙也決定了市場中真實企業購房的比重非常低。”中信證券分析師陳慎表示，北京、上海的公司名義購房比重在5%以下，而二線城市可能低于1%，可見限制企業購房的影響并不大，更多在于調整市場預期和抑制市場投資行為，優化市場配置。

不過，在中原地產首席分析師張大偉看來，暫停企事業單位購買住房，企業購房整體稅費規模增加了超過200%。這一政策有可能繼續向多個城市蔓延。在其他城市，包括深圳等都有企業買房的現象。對于供需結構緊張的城市來說，這個政策對于緩解市場供需緊張有明顯的影響。