樓市下半場：松緊之間，平穩發展

宋慧芳

隨著住建部等七部委在30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動開始，2018樓市的下半場正式拉開序幕。

2018年上半年基本延續2016年以來在“房住不炒”的總基調下，加上短期經濟增長平穩、土地出讓收入持續高增、多地房價上漲猶存。全國累計73個城市進行了調控，出臺了135條限購政策，176條限貸政策，15個城市實行認房認貸，51個城市外加海南全省實行限售。其中，北京共計發布調控政策30余次，海南從去年調控以來共出臺了14次調控政策。下半年，隨著近日住建部等七部委在30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，全國房地產調控步入新階段，“房住不炒”落實進入關鍵期。

政策：松緊之間的平衡

自2016年8月蘇州和廈門等核心二線城市重啟限購開始，目前已經歷時23個月，已經超過前幾輪小周期中調控持續時間，且并不見松綁。期間經歷了2016年9月和2017年3月、5月、9月以及2018年1月的地方密集政策出臺，“限購”提升購房者門檻，“限價”穩定新房價格，“限售”和“限貸”壓縮投資性需求的盈利空間，時間之長，范圍之廣，力度之大均前所未有。在高壓的調控政策之下，房價漲勢已初步得到遏制，堪稱史上最嚴。

但近半年中房地產調控基調在糾結中出現了一些變化，自2017年底中央調控從“一刀切”轉向“保障剛改、因城施策”、從“去杠桿”轉向“穩杠桿”；4月23日，中共中央政治局會議更表示，“把加快調整結構與持續擴大內需結合起來，保持宏觀經濟平穩運行......要推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發展，及時跟進監督，消除隱患”；2018年5月11日央行發布的《2018年一季度中國貨幣政策執行報告》中指出，貨幣政策的核心表述為“穩增長、調結構、防風險”，將上期的“去杠桿”調整為“調結構”。

2018年5月19日，住建部再發文強調堅持調控目標不動搖、力度不放松，但更多地強調擴大熱點土地端供應（提高住房用地比例，熱點城市住房用地占城市建設用地的比例建議按不低于25%安排）和提升中小戶型商品房供應比例，支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展。

隨著中美貿易、人民幣匯率等眾多經濟不確定性因素提升，中央需要兼顧新舊風險，求穩之下房地產行業的政策結構性有所改善，供給端和剛改政策不斷修復，各地人才新政推出、公積金額度提升等對沖政策發布，以此來推動需求穩定。

進入年中，樓市更是頗為熱鬧。先是6月24日，央行宣布定向降準，從2018年7月5日起，下調國有大型商業銀行、股份制商業銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點。雖然官方的定向降準不包括樓市，但釋放7000億元資金，不免對樓市、股市以及實體經濟帶來利好。

為了避免流動性過多進入房地產市場，積聚房地產泡沫，近期不斷有新的調控政策出臺予以對沖，包括：西安、長沙、杭州限制企業買房；發改委限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目；住建部等七部委決定于2018年7月初至12月底在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動等政策。

“下半年政策依然從緊，還會有些城市陸續出臺抑制房價的政策，包括弱二線和三四線城市，也包括一些原來樓市沒真正降溫的熱門二線城市甚至一線城市，如深圳、廣州也有可能出臺小的補丁政策。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，這些補丁政策包括企業購房納入到限購范疇內，離婚一年或兩年內限制購房。另外，某些熱門城市引進大量大學生和人才，估計會學習成都和長沙，對于新入戶者設定門檻，達到一定人才級別才能落戶，否則需要繳社保一年或兩年才能買房。

楊紅旭還認為，住建部等七部委對房地產市場亂象專項整治，會要求地方政府出臺執行細則，有些地方政府可能會重申和強調既有政策，有些地方政府可能會加一些內容，如已經提前出臺政策的長沙，在限購方面增加“堵漏”措施，而重慶基本是重申強調為主。楊紅旭預計，接下來名單中的30個城市多數會出臺細則，上海、北京等降溫比較明顯的城市也可能不出細則，而那些沒在30城名單內的城市，如果市場過熱也會出新政。預計下半年陸續會有幾十個城市出臺新政或文件重申強調，市場降溫壓力就會增加。

市場：庫存低位，房價平穩

自2014年11月降息以來，在降準降息、因城施策、棚改貨幣化等多重因素作用下，以深圳房價上漲為起點，擴散二線“四小龍”，再到2017年以來的三四線，無論升溫還是降溫階段，由高能級向低能級城市輪動。

目前一線城市已持續調整一年多，大多數二線城市亦跨過景氣度高點步入到調整階段，三四線城市仍處于2017年以來景氣度高點。據平安證券數據顯示，2018年1-5月全國商品房銷售面積同比增長2.9%，其中40個大中城市同比下降1.6%，降幅較2017年收窄0.4%；其他三四線城市同比增長5.6%，增速較2017年全年回落1.7個百分點，但仍為全國銷售增長支撐。

2017年年末以來，在限價未見松動、資金成本高企背景下，一二線開發商入市意愿逐步增加，供應量增加疊加限價，核心城市成交量逐步上升，2018年前5月一線及30個大中城市成交面積同比下降36.4%和34.2%，降幅較2017年分別收窄10.9%和12.5%。從二手房成交來看，5月北京、深圳二手房成交同比分別上升67.5%和11.5%，成交亦呈現逐步回升。從房價走勢來看，5月份一線一手房及二手房房價環比均上漲0.5%，同比降幅亦收窄至0.6%和0.2%，呈現止跌企穩態勢。

2017年以來三四線城市在棚改貨幣化等多因素推動下，樓市持續火爆。據平安證券數據顯示，2018年前5月非40城銷售面積同比增長5.6%，為全國銷售增長主因；銷售均價亦較2016年上漲24.2%至6573元/平方米，遠高于同期40城漲幅（14.2%）。從2012年以來累計開工未售去化月數來看，三四線城市住宅去化月數由2016年末的10.5個月下降到2018年5月的4.6個月，市場庫存改善明顯。2018年5月全國待售商品房5.6億平，同比下降15.2%。

盡管住宅去化周期處于相對低位，表征了較強的房價上漲動力，但是受到限價因素的制約，重點城市房價數據漲幅較為溫和，尤其是一線城市堅持房價“環比不上漲”的背景下，2018年年初至5月漲幅不超過0.1%，房價基本穩定。而36個二線、60個三四線較年初以來房價分別上漲3.46%、3.82%，月均漲幅在0.7%左右。但是值得一提的是，今年以來三四線分化現象比較明顯，部分熱點衛星城房價存在過快上漲的現象。

在接受《中國經濟信息》記者采訪時，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對下半年的房價走勢表示，從市場方面看，一線城市由于受到較為嚴厲的調控措施，預計會有底部反彈的可能。而對于二三線城市來說，分化的特征比較明顯。其中二線城市部分熱點省會城市，市場方面管控仍為持續較為嚴厲的管控措施，而對于非熱點二線城市，預計下半年還可以沖一波。而三四線城市中部分房價上漲厲害的城市，那么收緊概率增加，也不排除未來會出現部分限購的政策，但部分房價上漲過快的三四線城市，預計還是會有更多類似限售等政策的出臺。

“今年下半年市場將迎來真正拐點，一方面，全國新房市場銷售增速將由正增長轉為負增長，另外，這些熱門城市經過這次市場秩序整頓后，也包含棚改資金面收緊，下半年會出現真正的市場拐點。”楊紅旭對記者說。