地下空間不動產單元劃分與編碼技術研究—以地下交通設施為例

高 飛，余 蒙，胡小華，余劭暉

(1.合肥工業大學土木與水利工程學院，安徽·合肥 230009；2.合肥市不動產登記中心，安徽·合肥 230009)

近年來，我國城鎮化、工業化建設發展迅速，城市人口逐年增加，使得城市土地資源緊張，地表土地利用已經趨于飽和，各大城市紛紛開始向地下空間進行“深度開發”[1]。隨著不動產統一登記工作的開展，如何高效開展地下空間不動產統一登記已成為城市不動產管理部門的新課題，其中地下空間不動產單元劃分與編碼是實現地下空間不動產統一登記的重要前提[2-7]。

2017年國土資源部出臺了《不動產單元設定與代碼編制規則》[8]（以下簡稱《規則》），文中涉及到地下空間不動產登記的相關內容，但較為概括，并沒有做出具體規定。從目前合肥市不動產統一登記情況來看，已經遇到了地鐵、地下車庫等地下交通設施不動產登記問題。而我國國土面積廣闊，不同地區的地下空間復雜多樣，實際操作也各不相同，因此必須針對地下空間不動產登記展開專題研究，形成相應的技術細則。本文從地下交通設施入手，對合肥市開展探索和研究。

1 不動產登記概述

1.1 不動產統一登記

過去多年來，我國的不動產登記一直由不同部門分別負責管理。建設用地使用權由國土部門負責登記；房屋所有權由住房和城鄉建設部門負責登記；草地、耕地等承包經營權由農業部門負責登記；林木所有權由林業部門負責登記。這種多部門登記模式，出現技術標準不一、業務重疊等問題，給不動產的權屬管理帶來不便[9]。

2007年國家頒布的《物權法》首次提出要對不動產實行統一登記，并規定由國土資源部負責全國不動產的指導和監督工作。2014年國務院頒布《不動產登記暫行條例》[10]指出不動產登記的基本單位是不動產單元，而且不動產單元要有唯一編碼。2015年3月10日，國土資源部下發了《不動產單元設定與代碼編制規則（試行）》，開始在全國范圍內試行。2016年國土資源部頒布的《不動產登記暫行條例實施細則》又進一步明確了不動產單元是指權屬界線封閉、具有獨立使用價值的空間[11]。2017年頒布的《規則》更加規范了不動產統一登記工作。全國不動產統一登記工作全面展開，目前合肥市已經建立了以土地登記為核心的不動產登記體系。

1.2 不動產單元

不動產單元要滿足權屬界線封閉、有獨立使用價值兩個條件，它是不動產統一登記的基本單位。不動產統一登記就是將土地與其定著物整合為不動產單元進行登記[12]。地表沒有定著物的，該土地使用權界線封閉的空間直接構成一個不動產單元；對于地表有定著物的，以該定著物與土地組成的權屬界線封閉空間作為不動產單元。以不動產單元為登記對象，實行“房地一體”、“林地一體”登記[13]，如圖1所示。這樣既符合現代人對不動產的理解，又實現了傳統二維登記向三維的轉換。

2 不動產單元設定與代碼編制規則

2.1 不動產單元設定

按照2017年國土資源部出臺的《規則》的要求，不動產單元設定分為三種情況：

（1）一宗土地所有權宗地應設定為一個不動產單元。

（2）無定著物的一宗使用權宗地應設定為一個不動產單元。

圖1 不動產單元Fig.1 Real estate unit code structure

（3）有定著物的一宗使用權宗地，其定著物與該宗地應設為一個不動產單元。

2.2 不動產單元編碼

按照《規則》的要求，不動產單元采用七層28位代碼表示，由宗地代碼、定著物單元代碼共同組成，代碼結構如圖2所示。按層次分別為縣級行政區劃代碼、地籍區代碼、地籍子區代碼、宗地特征碼、宗地順序號、定著物特征碼和定著物單元號。第13、14和20位是特征碼，其中G、J、Z分別表示國家土地所有權、集體土地所有權、土地所有權未確定或有爭議；A、B、S、X分別表示土地所有權宗地、建設用地使用權宗地（地表）、建設用地使用權宗地（地上）、建設用地使用權宗地（地下）；F、L、Q、W分別表示房屋等建筑物或構筑物、森林或林木、其他類型的定著物、無定著物。具體編碼規則見表1。

圖2 不動產單元代碼結構Fig.2 Real estate unit code structure

3 地下交通不動產單元劃分與編碼

3.1 地下空間的分類

依據《城市地下空間利用基本術語標準》[14]和《城市地下空間設施分類與代碼》[15]中規定，可將地下空間按設施類型劃分為七類，如表3所示。本研究以地下交通設施為例，探究地下空間不動產單元劃分與編碼。

表1 不動產單元編碼規則Table 1 Real estate unit coding rules

表2 地下空間設施分類Table 2 Classi fi cation of underground space facilities

3.2 地下交通不動產單元的劃分

地下交通設施包括城市地鐵、地下道路、地下車庫、地下車站等。如何劃分適合的不動產單元是不動產登記的前提。本研究在《規則》的基礎上，結合建設用地使用權分層制度，參照現行的《車庫建筑設計規范》、《機械式停車庫工程技術規范》、《地鐵設計規范》、《城市軌道交通技術規范》、《人民防空地下室設計規范》等標準[16-19]，對下列不動產給出劃分思路。

（1）城市地鐵

依據《地鐵設計規范》、《城市軌道交通技術規范》，地鐵是在城市中修建的快速、大運量、用電力牽引的軌道交通，由軌道和車站組成，其中車站又包括站臺層，站廳層等附屬設施。研究發現，城市地鐵可在地上、地下分別建造，我們這里只討論地下建造的地鐵。

研究認為，地鐵屬于線性地物，依據《規則》中線性地物可不再空間上表達的思想，將整條地鐵線路劃分為一個不動產單元，為保證功能完整和使用獨立性，地鐵車站的站廳、站臺等附屬設施應一并劃為一個整體，即地鐵線路和沿途地鐵站劃分為一個不動產單元。如圖3所示。其權屬界線應以規劃許可證、建筑施工許可證（圖）、竣工驗收材料、房產調查或測繪報告等材料進行確定。

（2）地下道路

依據《城市地下道路工程設計規范》，地下道路是地表以下供機動車或兼有非機動車、行人通行道路。按主線長度可分為4類，見表3。由于地下道路造價很高，全國僅有少部分道路是全線貫穿在地下，大部分城市僅在交通量較大的地段，建設適當長度的地下道路，也稱為城市隧道。

研究認為，地下道路也屬于線性地物，整條道路可劃分為一個不動產單元。但考慮有些城市隧道長度過短，分割登記過于零碎。研究給出以下劃分原則：一是全線均在地下的應整條道路劃分為一個單元；二是部分路線在地下的按主線長度分兩種情況：特長距離、長距離地下道路可整條劃分為一個單元，中等距離、短距離地下道路可與地表道路一并劃分為一個單元。

表3 地下道路不動產單元劃分Table 3 Underground road real estate division

（3）地下車庫

《車庫建筑設計規范》中地下車庫是指室內地坪低于室外地坪高度超過該層凈高1/2的車庫，包括停車區和設備管理區，其中停車區分為停車位和通車道。

按產權類型，地下車庫可分為公共停車庫和專有停車庫。一般地下綜合體的停車庫屬于公共停車庫，不需要劃分車位；一般住宅用地和辦公室用地的停車庫屬于專有停車庫，需要劃分車位[20]。

按建設方式，地下車庫車庫可分為獨立式和附建式，獨立式車庫指單獨建造并具有獨立建筑主體與設備系統的車庫。附建式車庫指與地表建筑物結合建造，并共用建筑主體與設備系統的車庫。

研究認為，劃分地下車庫不動產單元時要從構造和權利主體綜合考慮，這里給出以下劃分方法：當整幢房屋和地下車庫結合建造，且為同一權利人所有，可將車庫與地表建筑物劃分為一個不動產單元；對住宅小區地下專有停車庫，可按車位劃分為不動產單元，設備區和通車道作為公共區域均攤，不參與劃分；對公共停車庫，要明確其權利人和管理部門，可分區域劃分不動產單元。具體見表4。

3.3 地下交通不動產單元的編碼

為實現不動產統一登記，基于編碼的穩定性和繼承性，對地下交通設施不動產單元依然采取《規則》中7層28位碼的結構。具體編碼如下：

（1）第一層6位行政區劃代碼

表4 地下車庫不動產單元劃分Table 4 Underground garage real estate division

依然采用采用GB/T 2260規定的行政區劃代碼。

（2）第二層3位地籍區代碼

研究認為，將地下空間劃分為一個地籍區，即一個縣級行政區的地下空間為一個地籍區，根據《規則》中賦特殊代碼的做法，如線性地物地籍區代碼為“999”、海籍地籍區代碼為“000”、重點林區地籍區代碼為“900”等，考慮到未來地籍區還包括地上空間，為給將來預留代碼，研究提出給地下空間地籍區代碼賦值“902”，可作為過渡期代碼，未來國家出臺相關標準，再進行更新。

（3）第三層3位地籍子區代碼

地籍子區應在地籍區內劃分，考慮到地下空間的不同利用方式，研究提出地籍子區按地下空間設施類型劃分，將地籍子區分為7種，分別為地下交通地籍子區、地下市政地籍子區、地下公共服務地籍子區、地下倉儲地籍子區、地下物流地籍子區、地下防災減災地籍子區、地下綜合地籍子區、地下綜合地籍子區。地籍子區代碼分別用010、020、030、040、050、060、070 表示。

（4）第四層2位宗地特征碼

宗地特征碼第一位用G、J、Z表示所有權類型，第二位用X表示建設用地使用權（地下）。

（5）第五層5位宗地順序號

考慮到地籍子區代碼僅區分地下設施類型，而同一設施類型又有多種用途，研究提出在宗地順序號中再細分用途。以地下交通地籍子區為例，具體編碼方式為：用途為“城市地鐵”的，宗地順序號的第1位采用“1”標識；用途為“地下道路”的，第1位采用“2”標識；用途為“地下車庫”的，第1位采用“3”標識；后4位為該用途的宗地在地下交通地籍子區內的宗地順序號。具體見表6。

表5 宗地順序號Table 5 Serial number of cadastral parcel

（6）第六層1位定著物特征碼

地下交通設施屬于建（構）筑物，參考《規則》，定著物特征碼采用“F”標識。

（7）第七層8位定著物單元號

定著物單元號是不動產單元編碼的核心內容。考慮到目前地下空間為立體開發模式，為實現長遠的三維立體模式管理，結合土地使用權分層設立的原則，提出引入地下層代碼的思想，這樣既體現了地下空間的特點，又可適應未來開發的要求。另外在橫向上提出引入地下區代碼，同一層的連續多個建（構）筑物可劃為一個區，有需要的可具體劃分到戶。即定著物單元采用“縱向分層，橫向分區”的思想。

定著物單元號包括兩位分層代碼，兩位分區代碼，四位分戶代碼，具體形式見表6。其中縱向分層代碼，按照規劃部門批準的地下空間豎向層次確定；橫向分區代碼在同一層按順序編制，對于不需要分區的，代碼可賦值“00”；分戶代碼在同一區按順序編制，不分區的在同一層按順序編制。

表6 定著物單元號Table 6 Unit number of things fi xed on land

4 合肥市案例實際應用

4.1 地鐵不動產單元劃分與編碼

（1）案例介紹

合肥市地鐵目前規劃有15條線路，在建8條線路，其中1、2號線已投入使用。以1號線為例，線路全長29.06km，全地下線，共設置車站26座，北起張洼，南至九聯圩。其中換乘站6座，設置濱湖車輛段及綜合維修基地1座和大連路停車場1座，控制中心1個，明光路主變電所和紫云路主變電所2個。

（2）單元劃分與編碼

將地鐵1號線路、車站及附屬設施劃分為一個不動產單元。行政區代碼為合肥市代碼“340100”，地下空間地籍區代碼為“902”，地下交通地籍子區“010”，宗地特征碼“GX”，宗地順序號前一位用“1”標識，該地鐵在該地籍子區的宗地順序號“0001”，定著物單元特征碼為“F”，該地鐵分層代碼按地鐵層應為“02”，分區代碼為“00”，分戶代碼為“0001”。具體編碼如圖4。

圖4 地鐵不動產單元編碼Fig.4 Subway real estate unit code

4.2 地下車庫不動產單元劃分與編碼

（1）案例介紹

合肥市政務區“華邦世貿城”占地面積7.2萬m2，總建筑面積約40萬m2，由A、B兩棟純辦公寫字樓組成。A棟是超高層寫字樓，地上45層，地下5層均為商業區。B棟是高層寫字樓，地上23層，地下5層由商業區和停車庫組成，其中負一層北端、南端各有500個公共停車位，中間為商業區，負二層、負三層整層均為地下停車庫，包括設備間、自行車庫、倉儲等附屬設施。地下宗地取得建設用地使用權（地下），與地上部分分別申報規劃許可，現商業區和負一層車庫已全部售賣，負二、負三層車庫為開發商甲自持。

（2）單元劃分與編碼

在滿足界線固定封閉、功能完整的前提下，結合車庫權利主體，提出以下劃分方法：負一層按車位是劃分不動產單元；負二層、負三層分區域劃分不動產單元。其中設備間、倉儲等附屬設施不具備獨立使用的價值，納入公共部分進行分攤，不單獨劃分不動產單元。

以負一層某個車位為例，行政區代碼為合肥市市轄區代碼“340101”，地下空間地籍區代碼為“902”，地下交通地籍子區“010”，宗地特征碼“GX”，宗地順序號前一位用“3”標識，該車庫在該地籍子區的宗地順序號“0011”，定著物單元特征碼為“F”，該車庫分層代碼應為“01”，假設分區代碼為“02”，分戶代碼為“0023”。具體編碼如圖5。

圖5 負一層不動產單元編碼Fig.5 The fi rst basement real estate unit code

5 結語

地下空間不動產單元劃分和編碼是實現不動產統一登記的前瞻性和基礎性工作。在以往研究中，多數學者只是研究地表不動產單元，很少對地下不動產單元做詳細探討，本文對地下空間交通設施開展專題研究，在理論上具有較強的創新性。

本文以《物權法》為指導，在《規則》的基礎上，結合建（構）筑物設計規范和國家標準，對地下空間交通設施進行探討，提出不動產單元劃分和編碼思路。并選取合肥市地鐵、地下車庫等實際案例進行劃分和編碼，驗證了研究結果的可行性。

本文的研究結果是在國家標準的基礎上開拓的具有地方特色的創新方案，旨在為建立完整的地下空間不動產單元劃分和編碼規則提供借鑒和參考，為加速實現不動產統一登記規范化和標準化提供技術支持。