房產稅改革的必要性探討

摘要：房產稅改革是在中國城鎮化改革不斷深入，地方財政稅收體系急需完善的宏觀背景下提出的，本文從房產稅的含義入手，從完善中國的直接稅制、地方稅制、現代房地產稅制需要和建立中國房地產市場調控長效機制需要四個方面分析了征收房產稅的必要性，并分析了當下征收房產稅的可行性。

關鍵詞：房產稅改革；稅制；可行性

一、房產稅的概念

房產稅是指對房屋及其土地征收的一種財產稅。要準確理解房產稅的內涵，需要掌握四點內容。

第一，房產稅是把房屋和土地作為一個整體來征稅的。相當于現行房產稅與城鎮土地使用稅的組合。

第二，房產稅的稅收范圍擴大到包括商業房地產和個人住房。

第三，房產稅的征稅基礎與現行的房地產稅和城鎮土地使用稅不同。現行房地產稅的征稅基礎是扣除房產原值的一定比例。城鎮土地使用稅的稅收基礎是以土地使用面積為基礎的。現行房地產稅和城鎮土地使用稅的征稅基礎導致稅收與房地產價格嚴重分歧，特別是在房地產市場過熱的城市，政府通過稅收調節房地產市場的能力下降。因此，房地產稅改革將按照房產評估價值征稅。

第四，房產稅是對房地產保有環節的征稅，不涉及房地產的建設和交易環節。因此，可以預見，征收房產稅后，房地產持有成本會增加，同時“適當減輕建設和交易稅收負擔”。

二、征收房產稅的必要性

（一）完善中國的直接稅制的需要

通俗地說，直接稅是一種不能轉嫁給其他人的稅。例如：個人所得稅、企業所得稅和財產稅。直接稅直接影響納稅人；間接稅可以通過價格轉嫁給他人，如增值稅、消費稅等。表面上，間接稅由納稅人承擔，但實際上由買方承擔。直接稅制不完善，間接稅的比例較高。這引發了兩個問題：第一，政府通過比較國際上其它國家和地區發現，中國的稅負不高，但群眾特別是低收入群體的“稅負痛苦”非常明顯。這是因為高比例的間接稅會導致日用品價格的間接稅增加，而低收入群體的生活必需品的需求占其收入比重相對較大。這是稅收對收入分配差距的調節效應的下降。稅收是財政政策的重要工具。它的作用不僅是為政府提供收入來源，更重要的是通過高收入者支付更多稅收和低收入人群繳納較少稅收來調整收入分配差距，但間接稅可以通過價格轉嫁給最終消費者，因此間接稅的高比例會降低稅收分配調節的功能。而房產稅是一種財產稅，也是一種直接稅。引入房產稅可以增加直接稅的比例，同時減少間接稅的比例。

（二）完善中國的地方稅制的需要

地方政府需要提供足夠的財政支持來建設當地基礎設施并改善當地的公共服務。1994年建立的分稅制明確了中央與地方之間的分稅制，但省級、縣級和鄉級以下的各級政府并未完全執行稅收分類，更多的是實行稅收包干制。由此帶來的結果是，第一，如果地方政府的經濟發展所產生的收入本身無法控制，不能用于地方建設和發展，那么地方政府對經濟發展的積極性就會受挫，第二，地方政府正在建設地方時，當財務資源和責任不匹配時，地方政府在肩負著發展地方責任和面臨財務困境的困境時，只能選擇通過借錢，賣地等手段籌集資金。地方政府通過債務籌措、土地出讓等手段，會產生一系列嚴重后果。首先，地方政府債務負擔沉重，融資平臺杠桿率仍然較高，經濟運行面臨系統性風險。其次，地方政府出售土地籌集資金是一種短視行為。一方面，出售土地相當于一次性收入，這屆政府的土地出讓將影響后續政府，后續政府沒有土地出讓時，產業發展和項目的引進將會面臨無地可用的尷尬場面。另一方面，為了籌集更多資金，地方政府有強烈的動力抬高地價，影響整個房地產市場，影響民生。房產稅是一種地方稅，由于房產稅自然具有“稅基流動性薄弱，收入成長性，收集和管理方便”的特點，因此引入房產稅有助于為地方政府形成穩定的稅源，同時有助于解決當地政府高負債、短視賣地等問題。

（三）完善我國現代房地產稅制的需要

目前中國的房地產相關稅收包括房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅和城市維護建設稅等。包括了房地產建設、交易和保有環節，但目前存在的問題是，保有環節的稅收負擔相對較低，建設和交易環節的稅收負擔很高。以2016年國家公共財政六種稅收收入分析為例，發現房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅和城市維護建設稅占六種稅收收入的比例，分別為11.66%、11.84%、22.11%、22.57%、10.65%、21.17%，其中保有環節的房地產稅和城鎮土地使用稅共計23.5%。原因是目前的房產稅和城鎮土地使用稅在稅基上存在不合理的地方。房產稅按扣除房產原值一定比例計算，城鎮土地使用稅按土地使用面積征收。結果，保有環節部分的稅額與房地產的市場價值嚴重分歧，并且房屋的持有成本相對較小，房屋空置嚴重。如果引入房產稅，房屋和土地被視為一個整體，并按評估價值評估，減少建設和交易稅收負擔，同時增加房屋持有成本，將能夠解決目前存在的問題。

（四）建立中國房地產市場調控長效機制的需要

總體來看，由于政府出讓土地、房地產持有稅負較低等問題，中國房地產市場發展過熱。政府沉重的債務負擔和社會資本大規模進入房地產市場給宏觀經濟運行帶來系統性風險，并擠壓實體經濟。為穩定房地產市場，政府多次采取限購，限貸，限售，提高首付比例等措施，這些令人眼花繚亂的措施，不利于穩定群眾的預期。宏觀調控的目的是消除經濟波動，防止經濟“坐過山車”，然而，頻繁的調控會對公眾的預期產生負面影響，并可能起到相反的作用。因此，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅收立法和實施將有助于建立一個長期的中國房地產調控機制市場，從而穩定公眾預期。

三、征收房地產稅的可行性

（一）國家正在加快實施不動產登記制度

住建部和國土部要求各地加快建設房地產登記平臺。一方面，市縣房地產登記已進入全國房地產信息登記平臺，比預期的時間早。另一方面，對于現有紙質房產登記信息，住建部和國土資源部要求在2017年底前全部移交到房地產統一登記平臺。

（二）上海和重慶的房產稅試點提供了借鑒

繼“新國八條”房地產市場調控政策后，國務院同意在部分城市征收個人住房房產稅試點。上海和重慶已成為首批試點城市，政府正式進入房地產保有環節的實際征稅階段。這兩個城市在探索我國房產稅的房地產評估價值方面積累了豐富的經驗。

參考文獻：

[1]崔惠玉，郭曼曼，周偉.域市房地產稅的定像氙故革研究.財經問題研究，2017年1月

作者簡介：魏春花（1985-），女，江西贛州人，江西外語外貿職業學院會計金融學院講師，研究方向：會計理論與實務。