房地產市場：警惕新的風險聚集地

董建國 王優玲

重慶春季房交會現場

部分三四線城市房價上漲，除了周期因素，也受到貨幣、金融、土地、人口等因素的作用

今年以來，房地產市場調控政策密集出臺。持續政策發力之下，全國樓市整體平穩。但不同城市分化加劇，不少三四線城市樓市、土地市場出現雙升溫苗頭。在此情形下，樓市調控應從緊從嚴、精準出擊，增強預期引導，加強秩序整頓，謹防三四線城市房地產市場成為新的風險聚集地。

根據國家統計局數據，今年6月，在70個大中城市里，35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別同比上漲6.0%和4.3%。漲幅均與上月相同。丹東、遵義、南充、貴陽、大理等城市新建商品住宅銷售價格出現9%以上同比增幅。

同時，三四線城市土地市場量價齊升。機構數據顯示，受監測的300個城市中，三四線城市上半年土地出讓金增幅較大，成交樓面均價、土地平均溢價率等數據的增長率明顯高于一二線城市。

專家分析指出，部分三四線城市房價上漲。除了周期因素，也受到貨幣、金融、土地、人口等因素的作用。

具體來看，2016年以來，一些地方在房地產市場發生變化、商品住房庫存已經不多的情況下。沒有有針對性地及時調整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍然偏高；受一二線城市調控政策的擠出效應影響，需求管控比較松的三四線城市，房價攀升；一些三四線城市成為就近城鎮化的主要承載地。需求增加但沒有及時增加住房供應。

品牌房企布局下沉至三四線城市，同樣是推動三四線樓市匕行的因素。同策咨詢的數據顯示。十強房企在三四線城市的銷售額集中度。在2015年至2017年期間由13%提升至25%。

針對市場波動，部分三四線城市收緊調控.及時采取針對性措施，阻斷不理性升溫蔓延。丹東等城市繼續上調首付款比例；宜昌、三明、徐州、西雙版納等城市發布“限售”政策；進入7月。佛山、臨汾、大理、唐山、棗莊、西昌等三四線城市。出臺了調控政策和措施。

對于三四線城市房地產市場。政府調控應加強預期引導、警示風險。專家表示，部分三四線城市人口增速整體低于全國平均增速。整體來看人口仍在流出，其房價上漲從根本上缺乏支撐。

本刊記者調研發現，三四線城市分化正在加劇。一些邊遠地區、人口外流壓力較大的三四線城市仍有部分庫存；一些環京、環滬等熱點三四線城市在嚴厲調控下，樓市趨穩；一些三四線城市，多方因素推動樓市升溫，但住房有效供給不足，仍然面臨上漲壓力。

更值得警惕的是.當前多數三四線城市住宅可售面積回歸合理區間，但在地方政府高漲的土地出讓熱情和房企拿地力度不減的情況下，一些三四線城市的住房新開工面積和施工面積攀升，這些城市很可能出現新的風險積聚。

防止三四線城市成為風險聚集地，地方政府應堅持“房住不炒”定位，落實調控主體責任，切實改善住房供求關系，確保市場穩定，兼顧棚改、調.控、去庫存多重目標。

要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。

在供地方面要嚴格避免短期行為，不能因為市場高漲。就大量供應，要從實際供需平衡出發，長遠考慮市場承受力，適時調整住宅用地供應規模和結構。從宏觀金融層面，則要建立社會投機資金和樓市健康發展之間的“防火墻”，對短期炒房行為嚴加限制。

做好三四線城市的樓市調控，使其沿著健康軌道發展，對確保全國樓市的調控成效至關重要。三四線城市要根據各地的產業優勢，在新型城鎮化進程中科學布局產業與住房建設，在嚴格遏制投機炒作的同時。支持居民自住和進城人員購房租房需求。