基于城際軌道交通的TOD綜合開發規劃探討
——以廣清城際石陂站周邊地區為例

劉瑋

（廣州市交通規劃研究院 廣東廣州 510000）

引言

在區域基礎設施一體化建設的背景下，珠江三角洲地區將建設實現以廣州為中心、主要城市間1h互通的城際軌道交通網絡。但城際軌道交通在建設運營方面都需要投入巨大的資金。按照廣東省項目建設出資原則，廣州市需承擔的珠三角城際軌道交通項目的資金任務十分繁重。

為平衡廣州市城際軌道運營補虧的需求，積極做好開展軌道交通+物業開發以及土地儲備工作，廣州市政府高度重視，分線路開展城際軌道綜合開發規劃。廣清城際作為廣清一體化的重要基礎設施，列為首批TOD綜合開發規劃。

本文以2015年10月最新批復的廣清城際石陂站TOD綜合開發規劃為例，在技術指引的編制框架基礎上進一步細化編制內容，優選論證分析的技術手段，為TOD綜合開發規劃提供新的思路和實踐案例。

1 規劃概況

1.1 廣清城際概況

廣清城際位于珠三角北部，是珠江三角洲城際軌道交通網絡的重要組成部分，聯系廣州市、清遠市及沿線城鎮的快速軌道交通線。它是落實“廣清一體化”、支撐新型城鎮化可持續發展、溝通珠三角與粵北地區的重要紐帶。線路分兩期建設，其中一期為廣州北至清遠站，線路長為38.868km（廣州市境內全長18.611km，清遠市境內長20.257km），共設置6座車站，其中廣州市內共設車站3座（分別為廣州北、石陂、獅嶺），清遠市內共設車站3座（分別為銀盞、龍塘、清遠），預計于2017年通車運營；二期為廣州北站至廣州站，長度約25km，正在進行前期研究。

1.2 石陂站及周邊地區概況

圖1 廣清城際在珠三角城際軌道網中的位置圖

石陂站是廣清城際廣州境內的第二個站點，位于花都區新華街道轄區內，距離新白云機場12.8Km，距離廣州北站6.1km。石陂站車站設計為地面側式站臺車站，站址東側緊鄰京廣鐵路，西側為花都區新華鎮石陂村。客流組織采用下進下出式，設置地面站房和進、出站地道，車站建筑面積約4300m2。

石陂站周邊地區規劃面積330.80hm2，東至茶碑路，南至平步大道，西至紅棉大道，北面至華工廣州學院地塊邊界，基本涵蓋了站點周邊800m半徑范圍內的地區。由于受到現狀京廣鐵路分割影響，站點東西側兩側的開發程度差異較大。站點東側大部分土地已被開發，北部為華工廣州學院，南部為主要以新建、在建商品房為主；站點西側主要為現狀農田、舊村莊，洪秀全故居（全國重點文物保護單位）位于南部舊村。

2 土地開發潛力評估

為了能夠準確分析站點周邊地區的土地綜合開發潛力，本文基于國土、規劃、交通三大視角，選取區域因素、宗地因素、變動因素、交通因素4大因子共16個指標來構建TOD綜合開發土地開發潛力指標評價體系，結合層次分析、專家打分等方法確立的指標權重，采用加權指數合法計算規劃范圍內各地塊的土地開發潛力得分。根據得分將石陂站土地開發潛力劃分為三個等級區域，定量指導廣清城際軌道交通站點TOD周邊地塊的綜合開發潛力與備選區域劃分，如表1所示。

根據已構建的土地開發潛力評估指標體系進行分析測算，石陂站土地開發高潛力區域主要分布在站點的西側，面積約為80.97hm2，占規劃范圍面積的24.48%，規劃將優先對該區域進行綜合開發；土地開發中潛力區域主要分布在站點西側、洪秀全水庫附近，面積為108.55hm2，占規劃范圍面積的32.81%；土地開發低潛力區域主要分布在石陂站點南側和東側，面積為141.28hm2，占規劃范圍面積的42.71%。

3 經濟可行性評估

根據2014年14屆143次市政府常務會議，《廣州市城際軌道交通項目紅線外TOD開發工作方案》對廣州市城際軌道交通項目建設和運營補虧資金預測進行了初步測算，廣清城際需要平衡的資金合計46.50億元，按進行TOD綜合開發的2個站點平攤計算，石陂站需要承擔的建設與運營補虧責任為23.25億元。

通過規劃方案推演初步穩定規劃方案，到2020年，計劃可出讓居住建筑面積61.25萬m2、商業建筑面積79.63萬m2，項目可實現土地出讓收入47.25億元，扣除建設投資、保障性住房建設資金、教育資金、農田水利建設資金后，土地一級開發實現凈收益為16.45億元，靜態投資收益率為34.81%，項目具有較好的經濟效益。

4 用地布局規劃

石陂站TOD綜合開發規劃定位為——廣清沿線交通換乘中心、生態文化旅游宜居綜合社區、產學研基地，規劃以集聚、集約、緊湊的TOD土地開發為理念，規劃形成“一軸、一帶、六片區”的空間結構。

規劃在尊重現狀的基礎上，結合上層次規劃，以集聚、集約、緊湊的TOD土地開發為理念，注重土地的功能混合使用。用地布局方面，以廣清城際軌道為分隔線，東側用地布局基本與原控規保持一致，西側用地根據TOD開發模式，呈圈層式布局：城際軌道交站點及鄰近地塊以交通換乘設施、交通集散廣場用地為主；核心區布置商業、商務辦公等服務業功能用地；周邊用地主要為生活居住用地。

表1 石陂站土地開發潛力評估指標體系

規劃基于土地儲備潛力評價體系及TOD建設和運營補虧資金平衡需求，結合連片開發原則確定備選開發范圍，重點以土地儲備高潛力與中潛力的地塊為對象，在土地利用規劃的基礎上劃定石陂站土地備選開發范圍96.9hm2，建議優先收儲位于站場區300m核心范圍內、土地儲備潛力高區域的地塊。

圖2 石陂站備選開發用地規劃圖

5 交通系統規劃

規劃方案在原控規的基礎上，對站點西側道路網進行優化調整，增加東西向穿越京廣鐵路和廣清城際的通道，加強站點西側東西向和南北向道路的聯系。規劃區采用小間距、高密度的路網規劃模式，主干路、次干路、支路比例為1：3.42：7.25，道路網密度為7.44km/km2。道路等級調整后，快速路、次干道和支路路網密度均滿足國家規范。

6 交通影響評估

經初步預測，規劃范圍內由站點周邊用地產生的全日出行總量為23.2萬人次/d（人均出行次數約2.6次/d），高峰小時內出行總量為3.9萬人次/h，占全日出行的16.8%，以西南向為主。經道路承載力評估，規劃范圍周邊及內部的主要道路和關鍵節點高峰運作雖略顯擁堵，但能承受地區的用地開發和樞紐的集散需求；對外通道中平步大道服務水平E級，內部道路運作穩定順暢，可以支撐地區交通的集散要求；項目范圍內主要路口整體運作良好，除規劃主干道-茶碑路達到E級服務水平外，其它路段均在D級及以上服務水平。

圖3 石陂站路網晚高峰路段流量分析圖

7 核心區城市設計

核心區位于站點周邊300m左右范圍內，總面積為38.27hm2。以四大策略“打造城市磁極、引入城市活力、實踐綠色交通、引領健康生活”規劃地標、創新、綠色、健康的石陂城際TOD核心區，規劃控制各類混合用地面積占建設用地總面積60%以上。以石陂河、白沙河、天馬河為生態脈絡，通過強化地區肌理，保留良好的自然生態特征，打造一個環境優美，出行便捷的宜居社區。依托廣清城際石陂站以及花都區有軌電車的規劃建設，配套設置公交站場、停車場、出租車停靠點、自行車停靠點以及慢行道、二層步行連廊等，構建系統完善、換乘便捷、以人為本的多元交通體系。

圖4 石陂河空間意向圖

8 結語

在廣州市加速推進“廣清一體化”的發展背景下，本項目規劃強調以實施為導向，以科學為根基，在規劃編制要求的基礎上，強化規劃評估分析手段，在規劃方案編制前進行土地儲備潛力評估，在規劃方案編制過程中進行經濟可行性評估，在規劃方案穩定后進行交通影響評估，以量定形，以期做到控制新增建設用地規模、合理制定開發強度、細化交通銜接組織，為其他同類型地區的綜合開發提供實例借鑒。