試論基于特征價格的房地產評估新方法

潘海波

摘 要：本文從特征價格的理論基礎和主要思想作為入手點，闡述房地產評估過程中估價特征的選取對象，包括建筑特征、區位特征和鄰里特征，進一步探討基于特征價格的房地產評估新方法，旨在通過房地產評估新方法應用價值的發揮，來推進房地產開發事業的持續健康發展，僅供相關人員參考。

關鍵詞：特征價格；房地產評估；新方法

引言

在房地產開發過程中，房地產價格評估是一項重要的工作內容，尤其是近年來社會經濟快速發展，商品房價格快速增長，住房保障問題對于現代民生保障事業的發展也產生一定影響。此種情況下，有必要規范開展房地產評估工作，掌握房地產評估新方法，切實提高房地產評估工作質量，探討基于特征價格的房地產評估新方法，對于房地產開發事業的發展具有重要意義。

1特征價格概述

1.1理論基礎

從經濟學角度來說，在特征價值理論發展過程中，消費者理論以及市場均衡模型都是其中重要組成部分，并且占據著基礎性地位。消費者理論是由經濟學家蘭開斯特所創建的，市場均衡模型是由經濟學家羅森所創建的。通過研究可知，消費者理論指出，當特定商品對象確定后，消費者對其所產生的消費需求，并不僅僅是由于商品本身所導致消費需求出現，而是與某種共同集合存在密切聯系，這種集合與消費對象密切相關，包括系列要素和屬性項目等，通過系列要素的協調作用，促進了一種具有深刻影響性因素的形成，而這些因素就是商品外在特征的重要表現。在形成這一理論認知后，可以明確消費行為的出現，與消費者消費商品對象過程中效應水平以及商品特征數量都存在密切關系，也就是說，商品自身特征直接決定著消費活動中消費者所獲取效應數量。

特征價格理論傾向于實現生產利潤最大化和消費者效用最大化。隨著市場環境的復雜化以及市場競爭的激烈化，在交易環境中，異質產品保持均衡狀態，并且表現為短期性均衡與長期性均衡，此種情況下可以發現產品消費者與生產經濟行為所受潛在價格要素的具體影響，而經濟學家羅森的這一研究，就為特征價格理論研究奠定了可靠的基礎。

1.2主要思想

基于特征價格的房地產評估過程中，當產品所屬同類但又存在一定差異時，產品市場價格就是產品的實際價格，從經濟學角度也能夠對這一理論加以解釋。就特征價格來看，其自身組成結構特殊，在各個特征要素的作用下，促進了對應消費效應的生成，這就促進了組成結構的產生和產品消費效用空間的形成。基于特征價值理論出發，產品生產者可以基于技術手段，將產品對象實際具備的特征價格從總體價格中進行分離，并在此基礎上實現對產品特征影響產品價格的貢獻水平做出精確判斷，繼而為產品生產者有效實現對產品價格的控制目標提供理論準備。

2房地產評估過程中估價特征的選取

基于特征價格出發，為確保房地產評估的科學性，促進評估方法應用價值的最大化發揮，以下以商品房建筑類型為例，對特征價格理論在房地產估價活動中的應用方法，致力于提升房地產評估的實效性。

2.1建筑特征

對于房地產建筑來說，住宅建筑特征直接關系著住宅價格，在房地產評估過程中，當其他考量條件趨于一致時，若住宅建筑物擁有一定建筑特征且能夠滿足消費者心理需求，那么這一要素將直接關系著住宅建筑實際交易價格，甚至有可能在建筑市場交易過程中獲得較高的房地產交易價格水平。在房地產評估過程中，住宅建筑特征包括房間數量、臥室數量、有效使用面積等都是受到消費者普遍關注的建筑特征，這些建筑特征與建筑實際市場交易價格水平之間存在密切聯系，并且表現為正相關關系。而使用年限作為一個典型的建筑特征，其與住宅建筑市場交易價格水平存在負相關關系。因此在房地產評估過程中，建筑特征是估價特征選取中的一項重要內容。

2.2區位特征

在房地產評估過程中，對于住宅建筑來說，區位特征是住宅建筑價格評估的重要考量因素，一般以住宅建筑城市地理性區位分布特征作為重點考慮因素，評估要素為城市基本交通設施建設情況、運行網絡以及空間可達性特征等，以建筑可達性表現狀態作為房地產評估的重要因素。在區位特征選取過程中，以建筑周邊交通站點、商業中心、旅游景點等設置及應用狀態作為評估考量因素，基于區位特征形成科學且有針對性的評估結果。

2.3鄰里特征

房地產評估過程中估價特征的選取，以鄰里特征為重點考量因素之一，主要傾向于社會性影響變量、地方政府及市政公共服務因素影響和住宅建筑外部環境這三方面因素的研究。就社會性影響變量來看，鄰里性使用者的社會階層因素是影響住宅建筑市場交易價格水平的關鍵因素之一。就地方政府及市政公共服務因素影響來看，比較典型的影響因素是中小學教學水平、社會聲譽等，對周邊住宅建筑市場交易價格的影響是深刻且強烈的，但實際上這種影響具有主觀性特征，因而在房地產評估過程中無法通過量化方式加以衡量。就住宅建筑外部環境來看，主要是指建筑周邊環境狀態，與住宅使用功能存在密切關系，是一種具有層次性的估價指標。住宅建筑周邊環境表現狀態主要強調大氣環境、水環境、噪聲等是否存在污染問題。

3基于特征價格的房地產評估的實施

基于特征價格的房地產評估方法的實施，需要全面把握特征價格的理論基礎及主要思想，以此為依據開展房地產品谷活動。在這一工程中需要明確房地產價格水平影響指標，把握住宅建筑指標項目下各項表現，并加以準確且詳細記錄。通過指標狀態分析及消費者消費行為表現開展綜合分析，把握房地產特征，科學開展估價活動，并以房地產建筑為對象，形成有針對性的估價結論。

結語

總而言之，基于特征價格的房地產評估工作的開展，要科學選取估價特征，包括建筑特征、區位特征和鄰里特征，并基于特征價格出發，科學開展房地產評估工作，確保房地產評估的科學性和有效性，為現代房地產開發事業的發展提供可靠支持。

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