投資性房地產公允價值模式的分析

魏熙

摘要：公允值價值計量的理念自誕生來就備受社會各界關注、飽受爭議，自從2006年的企業會計準則頒布之后，投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量就一直成為社會關注的焦點。在該準則發布前，歷史成本因其可靠性一直受到企業的重視，但是它本身具有許多局限性。而公允價值在企業資產的計量當中所表現出的高度的及時性與真實性，則是歷史成本所欠缺的。因此，企業應該選用哪種計量模式對投資性房地產進行后續計量，成為不少學者和企業所要面對的問題。本文將通過圖表展現目前上市公司對投資性房地產的計量方式的應用現狀，分析投資性房地產在公允價值應用中存在的問題，然后剖析公司選擇公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量的動機和目前應用較少的原因，最后提出相應的建議以促進公允價值模式在投資性房地產后續計量中的應用。

關鍵詞：投資性房地產；后續計量；公允價值模式；估值

2006年我國財政部制定了新的企業會計準則。第一次明確提出了投資性房地產的概念，作為單獨的會計科目進行核算。另外，我國的財政部于2012年就公允價值計量尋求了各方的意見，并于2014年頒布了《企業會計準則第39號——公允價值計量》，在若干具體方面對公允價值的計量做出了相關規定，不僅對2006年準則的缺陷和不足進行修改和補充，也明確說明了估值技術的詳細內容，為企業根據公允價值來計量投資性房地產提供了很好的應用指南。然而，我國雖然引入了投資性房地產公允價值模式，但對其運用卻是十分謹慎的，本文就投資性房地產采用公允價值模式的現狀、動機和建議等方面進行分析。

一、公允價值模式在投資性房地產后續計量中的應用現狀

在2006年頒布的企業會計準則中首次引入了公允價值的概念，并賦予企業選擇計量方式的權利，然而從2007年以來采用公允價值模式計量投資性房地產的企業卻并不多。

下表是筆者收集的2007年至2016年的我國A股上市公司的部分數據，從表1中可以看出，擁有投資性房地產的公司比例幾乎在40%左右徘徊，雖然采用公允價值模式的公司在逐年上升，但是比例一直都在6%以下。因此即使運用公允價值模式的總體趨勢是不錯的，但是占總體的比例依然不容樂觀。

值得一提的是2014年《企業會計準則第39號——公允價值計量》的頒布增強了上市公司的信心，通過查詢資料了解到在2015 年轉換為公允價值計量的有泰禾集團、贊宇科技、美盈森、物產中大等上市公司。

表1

單位：個

二、公允價值模式在投資性房地產后續計量的應用中存在的問題

1.公司未合規運用投資性房地產后續計量模式

企業會計準則規定，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更，已采用公允價值模式計量的投資性房地產不得從公允價值模式轉為成本模式。因此如果公司沒有確鑿依據能長期可靠地獲取投資性房地產的公允價值的話，就不應該變更會計政策來對其計量。

然而例如ST聯合（現更名國旅聯合）2012年經過董事會和監事會審議批準將歷史成本模式改為公允價值模式，但2013年半年報中公司披露，因為企業不能長期可靠地取得其公允價值，所以依舊采用成本模式計量。公司沒有深入了解房地產市場的真實情況，沒有遵循會計的謹慎性的原則。

企業會計準則還規定，投資性房地產后續計量可以選擇成本模式或公允價值模式，但同一企業只能采用一種模式對其所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

然而例如方大集團2013年年報中公司披露，對于投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，而且本公司能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息的，采用公允價值模式，對于有證據表明某項投資性房地產的公允價值不能持續可靠取得的，采用成本模式。這種雙模式計量違背了準則的規定。

2.公允價值信息披露不充分

盡管現行企業會計準則規定投資性房地產后續計量可以選擇成本模式或公允價值模式，但是從會計實務上看兩種計量模式的地位并不平等，查閱上市公司財務報表的信息可以發現，有些上市公司還未根據相關政策規定對交易內容、過程以及金額確定方法進行披露，有的沒有披露公允價值的確定方法及依據等，比如贊宇科技2017年年報中對于采用公允價值模式進行計量的價值258130000元的投資性房地產，并沒有披露公允價值的具體確認方法；又如在福星股份2014年年報中披露的投資性房地產余額為4904668973.28元，但是這近50億元的投資性房地產資產結構是什么樣，并沒有在報告或附注中進一步披露，報表的使用者很難從報表中獲得投資性房地產的位置、面積及房地產的市場價格等信息，從而很難對該上市公司借助計量方法進行計量是否正確做出準確判斷。

在公允價值的確定方法上，我國相比于世界上其他發達國家還是有不小差距。在現代的發達國家實務中，因為公允價值會計的發展，促進了資產評估與會計的強強聯合，這樣一來不僅能夠解決公允價值計量所需要的技術性支持，同時又能夠促進公允價值確認問題的順利解決。就現階段的發展狀況來看，要實現我國評估系統的高透明度以及高工作質量十分不容易，因而要想企業盡可能充分的披露仍任重道遠。

3.企業借變更計量模式操縱利潤

監管不嚴導致部分公司通過變更計量模式以求粉飾業績、操縱利潤的現象發生，例如冠福家用（現更名冠福股份）在2010年虧損8652.73萬元，2011年虧損1.33億元之后，2012年扭虧無望的情況下改用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，勉強將利潤拉回正數，順利保殼。有不少類似冠福股份這樣的公司企圖通過變更計量模式的方法來起到操縱利潤的目的。

三、投資性房地產采用公允價值模式計量的動因

1.改善公司業績

采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，不計提折舊，不進行攤銷，無需減值測試，只在會計期末對公允價值和賬面價值之間的差額進行調整，計入公允價值變動損益。在我國目前的房地產市場上，投資性房地產的市場價格一般高于歷史成本，通過變更計量模式可以顯著增加當期利潤，正如上文提到的，有的連續虧損面臨退市風險的公司正是通過這種方式保全了自己。在以后會計期間里，若投資性房地產繼續升值，仍可對公司利潤的提升產生幫助。

2.增加融資籌碼

在公司選用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量之后，資產負債率均一般會呈現出不同程度的下降，而資產負債率所反映的是企業的負債總額占資產總額的比率，資產負債率的下降，說明企業的償債能力增強，房地產在開發過程中有很大的融資需求，外部融資主要是通過發行新股、向銀行貸款來實現，由于發行新股程序復雜、成本較高等原因，企業傾向于選擇通過貸款滿足資金需求，而銀行一般要審查企業的財務報表，企業數據指標達到一定標準才能發放貸款，資產負債率是關鍵指標之一，企業采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量帶來的資產負債率的下降正好增加了企業的融資籌碼。

3.合理延稅

投資性房地產采用成本模式進行后續計量時，折舊、攤銷或減值可以起到抵稅的作用，采用公允價值模式進行后續計量時，沒有了抵稅的效果，但從我國目前房地產市場行情來看，其公允價值呈持續走高狀態，期末公允價值超過賬面價值的部分計入公允價值變動損益，會計上承認這部分變動，增加當期利潤，但稅法并不認可，在計算當期應納稅所得額時扣減該部分公允價值變動損益，由此投資性房地產的賬面價值大于計稅基礎，產生應納稅暫時性差異，將稅項遞延到未來期間該部分損益實現的時候。

四、企業較少采用公允價值模式的原因

1.估值成本壓力

如果公司采用成本模式進行后續計量，每個會計期末只需在投資性房地產賬面價值的基礎上進行折舊或攤銷，計量成本較低，而公允價值計量模式卻是一種動態的計量方式，對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，就要求企業在會計期末必須對投資性房地產展開估價，這就要求要有專業的人員進行估價，企業通常會聘請專業的評估機構評估投資性房地產并出具資產評估報告，由于現在我國相關人才比較稀缺，評估費用較高，每年需要支付較高的評估費用增加企業的經營成本。

2.應用條件嚴苛

我國不完善的房地產市場導致在實務中持續可靠地確定公允價值很難，所以企業會計準則中對采用公允價值模式計量作了嚴格規定：采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場（所在地，通常指投資性房地產所在的城市。對于大中型城市，應當為投資性房地產所在的城區）；企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。而且投資性房地產后續計量模式一旦變更為公允價值模式不能轉回成本模式，所以企業一旦變更計量模式則沒有反悔的機會，企業如果無法取得房地產的公允價值該如何處理，這是企業需要慎重思考的問題。

五、對促進企業合理合規采用公允價值模式的建議

1.完善企業會計準則及相關法規

在我國企業會計準則與國際會計準則趨同的大背景下，雖然《企業會計準則第39號——公允價值計量》中對公允價值的披露要求方面與之前相比有了更詳細的規范，但是與國際會計準則接軌還有一定距離，鑒于此，相關部門必須立足于我國國情，在充分吸收與借鑒國際會計準則的前提下，制定科學、合理、操作性強的規則，進一步完善投資性房地產公允價值計量模式的運用細則。

2.建立健全監管機制

一些上市公司改變投資性房地產計量模式將投資性房地產中隱藏的增值部分釋放出來，迅速改善當期經營業績，甚至借此扭虧為盈，很可能誤導財務報表使用者，導致錯誤的投資判斷，這種通過改變計量模式進行盈余管理的行為應該引起相關監管部門的重視。另外，為了更好地強化對擁有投資性房地產的企業的監管，還需要積極引入第三方評估部門，不斷完善資產評估機制，嚴格執行評估機構準入制度，將資產評估工作與財務報表審計工作有機結合。

3.營造成熟活躍的房地產市場

如今中國房地產行業發展如火如荼，企業采用公允價值模式后很有可能極大提高利潤水平和資產價值，若房地產行業受到不利影響，則會加劇企業財務的不穩定性，加之企業會計準則要求公允價值模式不可轉變為成本模式，公司選用公允價值模式更是慎之又慎，因此只有營造成熟活躍的房地產市場環境，才能增加企業采用公允價值模式的信心。

4.加強企業信息披露

為了增強企業信息的可靠性和準確性，便于財務報表使用者的理解，企業應當采用統一的公允價值估值技術，以便于企業相互對比，企業對于要披露的信息，諸如投資性房地產的登記信息、地理位置、成新度、使用年限，都應當有具體的計劃，同時，對于信息披露的格式、方法等，都要有規范的程序，以增強企業信息可比性。

六、結語

公允價值計量是國際通用的計量方法，既有利于增強企業信息的及時性和透明度，又有利于企業財務信息使用者更好地掌握公司真實信息。從前文的論述中可以看出由于公允價值模式應用條件嚴苛、企業估值成本較高等因素，我國應用公允價值計量模式的企業數量還不多，而現如今國家出臺更多調控政策，不斷完善房地產市場，準則中對于公允價值模式應用的指導也不斷細化，這對于公允價值計量模式的運用是利好消息。雖然企業在投資性房地產后續計量模式的選擇上仍保持謹慎態度，但是毋庸置疑的是公允價值模式將來一定會越來越為企業所接受。

參考文獻：

[1]程杉杉.淺談公允價值計量投資性房地產的現狀及原因[J].財會學習，2017（15）：98～99

[2]吳玲紅.投資性房地產公允價值計量對企業財務的影響[J].財會學習，2018（01）：126

[3]雷艷星，李依桐.投資性房地產公允價值模式的分析[J].現代商貿工業，2018（13）：120～122