房屋預售測算面積與產權登記測繪面積差異分析

朱定軍

摘 要：隨著房價的不斷攀升，最近幾年房地產行業的持續火爆，人們對房產的關注度越來越高，而房屋預售測算面積與產權登記測繪面積關乎人們的切身利益，稍有差錯便會引發一系列合同糾紛乃至法律糾紛，造成巨大的經濟損失。為了維護市場經濟秩序，進一步規范商品房銷售行為，提高商品房銷售面積準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權益。如何減少房產測繪中房屋預售測算與產權登記測繪面積之間的差異顯得尤為重要。

關鍵詞：預售測算；產權登記測繪；竣工測量；房產測繪；面積差異；措施

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2018.14.209

1 房產測繪概述

房產測繪是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業測繪。房屋測繪中的預售測算面積是指商品房在沒有竣工及驗收之前，房產測繪單位通過對經規劃審批的建筑施工圖紙及業主提供的電子設計圖（CAD）等相關資料，依據房產測量規范的相關計算標準，對房屋面積進行預測計算。房屋的預售測算面積作為房地產開發商銷售房產面積的依據，同時用于登記辦理《房屋預售登記許可證》，取得此證后，開發商方可對其所建房屋進行銷售。而房屋測繪中的產權登記面積指的是房屋竣工后，由工程規劃相關主管部門進行審核合格后，經房地產開發商委托，測繪機構依據《房產測量規范》，參照經規劃審批的建筑施工圖紙和預測算數據對房屋進行實地測繪得到包括建筑物在內的地形要素情況和房屋的物理屬性等信息并出具實測成果的過程。然后根據國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、設計變更通知單、備案證、竣工測量圖等相關資料出具房屋產權登記測繪報告。實測數據是業主辦理產權證，結算物業費等的最終依據。

2 房屋預售測算和產權登記測繪面積產生差異的原因

2.1 規劃設計調整、圖紙變更原因引起差異

房地產開發商在建筑施工過程中，由于技術或其他原因對房屋的局部尺寸形狀或使用功能進行調整或更改，會對房屋的總建筑面積或個別分戶單元的面積產生影響。單元建筑尺寸形狀變更會直接影響房屋的套內建筑面積；房屋使用功能或公用部位以及服務范圍對象的變更會影響房屋公用建筑面積變化，進而影響諸如店面、住宅、辦公等分攤系數，造成各分戶單元預售測算面積與產權登記測繪面積的變化。

2.2 測繪人員計算失誤或對圖紙判讀錯誤引起差異

隨著科學技術的飛速發展，設計理念的變化，設計方案出現新穎、復雜的趨勢。比如綜合體的出現、商住辦公混合、多個塔樓通過裙樓連接，功能結構復雜化，這對房產測繪分攤計算提出更高的要求。一不小心就可能出現計算及分攤方法的錯誤。以下是筆者結合實際工作中碰到的比較容易搞錯的例子：

（1）樓梯的分攤去向有誤，經常會出現二層以上使用的樓梯分攤給一層，或是分攤給未使用的樓層。原則上是按“誰使用誰分攤”。

（2）復式住宅或頂層陽臺漏畫，有些圖紙上標注的露臺，但屋頂上卻有樓板蓋住，其實功能為陽臺，容易漏看。又有一種情況是標準層都是陽臺，但頂層陽臺屋面未全部有蓋，部分有蓋，部分是露臺，不注意導致全部按陽臺來計算。

（3）斜屋面房屋，在預測算時候沒有認真注意標高問題按全部大于2.20米來測算，在產權登記辦證測繪時發現原來有些地方高度不足計算建筑面積的。斜屋面是按凈高大于2.10米地方計算建筑面積的。

（4）圖紙判讀錯誤，如未落地凸窗測算按落地測算，竣工后現狀測量時，才發現原來是未落地的。采光井、送風井、排風井等高度小于2.20米，測算時未注意其標高問題，粗心大意按大于2.20米計算，引起了預售測算和產權登記測繪面積的出入。

2.3 技術性原因

客觀上原因如：測繪單位技術水平、管理水平、儀器設備陳舊落后等方面。主觀上原因如：技術人員素質參差不齊，工作中由于質量意識淡薄，工作程序不完善，計算過程、互檢過程、審核過程不仔細，造成失誤。作業人員對設計原因、用途、建筑識圖知識應有一定的基礎，對各功能區的使用服務對象要清楚，才能合理地分攤公共面積。非常重要的一點是作業人員一定要認真仔細地核對一下規劃審批圖紙和開發商提供的電子設計圖。看是否一致？有的電子設計圖紙前后修改很多次，存在很多版本的圖紙，拷貝的時候，開發商弄混了，拷了舊版，和規劃審批圖紙不一致。倘若粗心按照此份CAD圖紙測算，后果可想而知。

2.4 施工原因

如墻面平整度、垂直度、軸線定位偏差，施工工藝技術水平影響測量精度。同樣兩套戶型一樣，實測尺寸有所偏差。施工錯誤或施工放樣誤差過大使竣工后房屋尺寸不等于設計圖上的尺寸，同樣也會影響兩者之間的差異。在日常測繪過程中，會遇到實測陽臺的尺寸偏小，使得該戶套內面積變小。

3 房屋測繪中存在的面積誤差問題和解決的措施

（1）由于各種各樣的原因，在房屋測繪中預售測算和產權登記測繪面積之間、測量值與真實值之間總是存在著差異。這種差異來源于測量儀器的影響、人為因素、外界環境的影響。這種差異也就是所謂誤差。我國現行的《房產測量規范》明確規定了房屋面積測量允許誤差的登記，結合我市具體情況，我們遵循的是二級精度，中誤差的計算公式為0.02S+0.001S，其中S為房屋面積，單位為平方米。譬如：房產面積為100平方米時，允許中誤差為0.3。這才是我市嚴格意義上的房屋面積允許誤差。

（2）在房屋設計圖紙出現變更、施工過程中公用面積功能的改變以及服務對象范圍的變更，這些都會引起測繪中的面積誤差。尤其是拆遷安置房經常碰到此類情況。安置房很多是政府代建的，圖紙很多是施工圖，未經過規劃審批，施工時候遇到各種問題不得不修改圖紙。比如：配電房等公共設施不夠用，需要更改功能用途，把一層店面部分改為配電房來滿足配電房面積指標的要求。同樣遇到一個案例：華城小區一個安置房項目，當時拆遷的時候是拆了很多單位房：有郵政、農行、供銷社、社區居委會等，設計圖紙是把每一間辦公室的歸屬都寫上去，到測算后發現有的單位房辦公室安置面積不夠，看能不能把其他剩余單位辦公室拿來安置不夠的，顯然是不可以的。如果有這種情況的，當時在設計方案時就要注意統一寫辦公室，不具體到郵政辦公室之類，就不會出現這樣的問題了。也有開發商根據自己的需求變更，以滿足自己的經濟利益。比如：消防通道現狀改為商業店鋪，原架空層開放空間現狀封閉為住宅單元等情況。在安置房選房測算中地下室車位問題也是經常碰到位置、方向、尺寸、個數，現狀與施工圖紙不一致。這種變化就需要在產權登記報告書中的特殊說明中備注具體變化的地方，說明本測繪按照現狀進行測算。這種情況要引起相關部門的重視。加強對類似拆遷安置房的審批管理，確實需要設計變更時，應及時重新辦理規劃審批圖紙審批手續。否則到了辦理產權時，規劃部門會要求補辦規劃變更手續才允許辦理總產權登記。在對房屋進行產權登記測繪時，需要做好記錄工作，通過現狀實測數據與預測資料的比對，明確存在差異的地方，對改進測量工作有著積極的促進作用。

（3）針對技術性的原因，需要通過提高測量人員的業務水平，增強測繪人員的責任感以及改進測量方法，加強對測繪的管理以及加強測繪單位工作的檢查等方面著手，在全面自查、互檢基礎上，由公司測繪作業組兼職或專職檢查人員進行產品的過程檢查，最后由單位總工做審定工作。各個環節環環相扣。典型的案例，定期進行分析、討論、總結。不定期由技術部門組織對測繪產品進行野外抽查，并做好記錄。作業人員還應當對整套圖紙包括平、立、剖、樓梯詳圖、飄窗及陽臺大樣圖等盡可能詳細解讀。此外，單位內部要經常開展技術交流，碰到一些特殊情況，或者新規則要多交流溝通探討，共同學習進步。同一幢房屋預測算與產權登記測繪不同人作業，也有可能成果不同。所以說標準要統一，每個人對細則的理解要到位。內部審核要加強質量的監督管理，有機會也可到其他省市開展交流學習。嚴格執行國家《房產測量規范》統一房產測量技術標準，制定相應的地方操作細則使測算工作更科學、規范。進而提高測量的精度，減少產權登記面積與預測算面積之間的差異。

（4）針對施工原因引起的，可以通過提升施工單位的施工效率和質量，同時也希望我們施工單位能夠嚴格按照圖紙施工，提高自身技術水平，保證工程質量。政府部門也應加大監督力度，通過巡視、問詢、抽查、嚴把竣工驗收質量關。工程監理部門同樣應認真履行自己的職責，加強對各個施工階段的監督，不按圖施工，違法施工，堅決給予制止。多方共同努力來確保工程建設的質量。

4 結語

綜上所述，在房屋建設和開發過程中，會由于多種原因造成房屋預售面積和竣工后產權登記測繪面積存在差異。在這種情況下，需要開發商、測繪單位、施工單位、設計單位和房產管理部門等單位共同努力來減少兩者的誤差。降低他們之間的誤差具有現實意義，能夠良好保證買房者的合法權益，并且能夠為房地產企業建立良好的形象。所以有關部門需強化對房產測繪工作的認識，開發商重視合同的簽訂，測繪單位具備專業能力，提高自己的服務標準，施工單位嚴格按圖施工，設計單位減少設計變更，政府加強監督管理工作，就可以有效減少房產預售測算和產權登記測繪面積的差異，為房地產行業更好更快的發展發揮積極性作用。

參考文獻：

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