穩(wěn)定租賃市場(chǎng)有利“房住不炒”

趙秀池

最近，一二線城市房租猛漲成為人們熱議的話題。有人不禁感嘆，買(mǎi)不起房就算了，難道租都租不起了嗎？

租賃住房是絕對(duì)的剛需，能更好地體現(xiàn)房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位。而且高房?jī)r(jià)下租賃住房居住更劃算，用買(mǎi)房資金派生的利息支付房租綽綽有余。因此，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要方向。

正因?yàn)槿绱耍粩喙膭?lì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，出臺(tái)了一系列政策，如國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》等。各地方政府也紛紛發(fā)布租賃新政。例如，2017年北京市住建委發(fā)布并實(shí)施了《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》，規(guī)定承租人為本市戶(hù)籍無(wú)房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。同時(shí)，大力發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃，建立租賃監(jiān)管平臺(tái)。

就北京而言，大部分人口將是租賃住房居住的。因此，這輪房租上漲成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。其實(shí)，作為一種價(jià)格，房租也是由供求關(guān)系決定的。當(dāng)前房租上漲由多個(gè)因素疊加導(dǎo)致：去年年底以來(lái)拆除違章建筑、查處群租房、治理地下空間，導(dǎo)致出租房源越來(lái)越少；開(kāi)工季、畢業(yè)季、開(kāi)學(xué)季的到來(lái)，導(dǎo)致住房需求增加；租售比過(guò)高，出租住房收益率較低，房東調(diào)租的愿望強(qiáng)烈；一些房地產(chǎn)中介壟斷房源、高品質(zhì)長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，也從一定程度上助推了房租的上漲。

房租上漲太快與房?jī)r(jià)上漲太快同樣不利于房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。為了穩(wěn)定房租，筆者建議如下：

第一，大力增加租賃住房供給。既要發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃，也要鼓勵(lì)個(gè)人直接提供房源。個(gè)人直接出租有利于減少中間環(huán)節(jié)，減少承租人的支出，進(jìn)而有利于穩(wěn)定租金。未來(lái)國(guó)有土地不再是住房的唯一供給者，要發(fā)揮集體建設(shè)土地在租賃市場(chǎng)的作用，既可建設(shè)成套家庭住房，也可建設(shè)集體宿舍，滿足不同層次的租賃需求。低效利用的廠房、閑置的商辦類(lèi)住房都要充分利用起來(lái)發(fā)展租賃。

第二，針對(duì)不同收入群體提供不同的租賃住房。租賃住房的需求同樣有高中低檔之分，供應(yīng)要與各個(gè)層次的需求相吻合。要發(fā)揮公共租賃住房對(duì)租賃市場(chǎng)的導(dǎo)向作用，對(duì)符合條件的低收入人群和符合城市功能發(fā)展定位的人才由政府提供公共租賃房，既可實(shí)行實(shí)物配租，也可以擴(kuò)大貨幣補(bǔ)貼范圍，鼓勵(lì)到市場(chǎng)上租賃適合自己的住房。

第三，對(duì)出租方減免稅費(fèi)和提供低成本融資，鼓勵(lì)個(gè)人和機(jī)構(gòu)釋放更多的低成本房源。

第四，建立租賃市場(chǎng)信用體系和租賃行業(yè)協(xié)會(huì)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)的自律與監(jiān)管。

相信，未來(lái)租賃市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)越來(lái)越規(guī)范，租賃住房同樣會(huì)使生活更美好。▲

（作者是北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)）