以房養老操作詳解：繼承人享優先贖回權及房產增值

潘亦純

如果你有一套房子，你愿意用來“以房養老”嗎？近期，銀保監會將老年人住房反向抵押養老保險正式擴大到全國范圍展開，以房養老保險再度被公眾關注。

據了解，目前我國僅有幸福人壽、人保壽險兩家險企有以房養老保險產品上線，其中幸福人壽自2015年開展業務以來，截至2018年7月31日，已承保139戶。

以房養老保險到底如何操作？優勢是什么？什么類型的老人可以考慮投保此類產品？投保之后，房產增值了怎么辦？近日，《投資者報》記者走進幸福人壽，反向抵押養老保險試點工作領導小組辦公室主任趙水龍對記者的問題一一做出解讀。

每戶每月平均能領近8000元

所謂的以房養老保險，簡單來說，就是一種老年人將名下房產，抵押給保險公司，每個月領取養老金的養老方式，該老年人身故后，保險公司有處置房產的權利，處置房產所得將優先用于償還該款保險相關費用。

2015年3月，監管層批復了幸福人壽《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）》保險條款及費率，這也是國內首款以房養老保險產品。目前，該項業務已在北京、上海、廣州、武漢、南京、杭州、蘇州、大連等8個城市開展。

僅根據該款產品費率表計算，以65周歲男性，房產有效保險價值500萬元為例，老人每月領取養老金為15155元，直至去世。

趙水龍對《投資者報》記者介紹稱，投保人每個月能領多少錢，與房產價值、投保年齡、性別以及抵押率等因素有關。“根據我們已承保的數據來看，每戶每月平均能領取近8000元的養老金。最高的每戶每個月能領到3萬多元。”一般而言，投保年齡越大，房子價值越高，老人每個月獲得的養老金也就越多。

趙水龍對記者表示，以房養老保險實際上解決了老年人的三大養老需求。首先是居家安養老，90%以上的老年人都愿意住在自己家里養老。其次，養老金數額并不低，特別是一線城市，這筆費用能夠起到提高生活質量的作用；最后，養老費用是終身給付，老人們不需要擔心斷了“余糧”。“有了這筆錢，老人們可以出去旅游改善生活，也可以請保姆，或者去養老院，這樣還能把房子租出去，又有一筆收入。”

那么，什么樣的老年人才有資格投保這款產品呢？據幸福人壽方面介紹，投保人必須滿足三個條件，第一，投保人年齡必須在60歲（含）～85歲（含）之間，其次，如果是夫妻，必須倆人同時投保。最后，該房子投保人必須擁有100%的產權，夫妻雙方投保時，房本上須有倆人名字。

投保的步驟主要有4項，首先，投保人簽署意向書，并從保險公司提供的中介機構（律師事務所及評估機構）名單中，選擇其中一家為自己服務。項目啟動后，中介機構將對房屋的價格進行評估，并對被保險人進行調查，測算養老金的發放。雙方無異議后就進入到抵押環節。最后進入公證環節，雙方簽署的主要文件都要拿去公證，然后才進行承保，該款產品的猶豫期為30天。據悉，在簽約和公證環節中，子女或繼承人需到場，協調老人身故后的遺產繼承問題等。走完整個流程一般需要2～3個月。

以房養老需求適用并不高

幸福人壽方面提供的數據顯示，截至2018年7月31日，已承保的以房養老保險客戶為139戶，平均投保年齡為71歲，男女比例基本對半開。

與中國傳統養兒防老的觀念不同，參保以房養老保險的老人中，有子女家庭要略高于無子女家庭，比例大約為51：49。“這些有子女家庭的老人來投保，大多是子女已經有房子住了，其次，子女比較孝順希望父母能安度晚年，但是由于生活壓力，無法額外每個月給父母幾千元；最后，子女并不需要父母留下房產。”幸福人壽一位工作人員解釋稱。

然而，這樣的子女是少數，大多數情況是，父母有兩套房子，已經有一套給子女了，另一套想拿來投保以房養老，但受到來自子女甚至孫子孫女一輩的阻力。另外，在中國傳統觀念的影響下，老年人也無法適應這種模式。

幸福人壽相關工作人員對《投資者報》記者解釋稱，在目前“421”的家庭結構里，養兒防老已經行不通，而國家對于社會的養老保障又是有限的，老人如果想享受質量更高的晚年，以房養老保險是不錯的選擇。實際上，以房養老保險實際上更適合只有一套房產的老人，在每月增加收入的同時，還能在自己的房子安享晚年。另外，一些失獨、孤寡的老人或者孩子已經在國外定居的老人，沒有孩子繼承房產、孩子不需要繼承房產的，也可以考慮通過以房養老保險以提高晚年養老質量。

繼承人享受優先贖回權及房產增值

那么到老人去世后，房產如何處理？在投保以房養老保險之后，房產如果增值，又如何處理呢？

記者了解到，老人去世后，繼承人享有優先贖回權，可以選擇償還保險公司相關費用贖回房屋，如繼承人不選擇贖回，則保險公司對房產再進行處置，處置所得優先償還保險公司相關費用，如有剩余則歸屬繼承人。如果是夫妻雙方同時投保以房養老保險時，雙方均離世后，房子才可以處置。

更值得關注的是，幸福人壽的這款以房養老保險產品為非參與型以房養老產品，即保險公司不參與分享房產增值收益（未來房產增值部分將歸屬繼承人），但承擔房價下跌風險和長壽給付風險。

也就是說，當房價下降時，老人每個月領的錢也不會下降。另外，當老人總共領的養老金超過了當時抵押房子的總價，那么缺口的部分也并不需要其子女補上。這其中的差價則由保險公司承擔。

而當老人去世，房價已經上漲的話，保險公司在處置之后，也只能拿到已發放的養老金及按照合同中約定的保單年度累積利率復利5.5%的收益，剩余部分，將全部返還給繼承人，“這對繼承人有好處，也緩解了老人因為投保以房養老而引起的愧疚，補償了子女，符合目前東方人的觀念。”幸福人壽相關人士對記者表示。