外來務工人員住房租購選擇的實證分析

吳翔華，徐 培，陳宇嵚

（南京工業大學 經濟管理學院，南京 211816）

0 引言

隨著我國農村人口快速涌入經濟相對發達的城市，我國己經邁進以城市型社會為主體的新時期。2016年5月4日，李克強總理主持召開國務院常務會議，出臺了一系列措施，包括：推進公租房貨幣化，通過市場租房給予保障對象補貼。擴大公租房保障范圍，簡化保障申請程序，將符合條件的外來務工人員納入住房保障系統。新政將重點發展“租售并舉”，政府也將高度重視外來務工人員住房的問題。

從現有的相關研究來看，籠統對于居民或者非戶籍人員的租買意愿和城鎮住房保障的構建研究的比較多，更多的將目光集中在新就業大學生這樣的學歷人才，將外來務工人員的住房選擇行為當做研究主體卻比較少。要真正了解他們的住房需求，在可承受的經濟能力基礎上，明確影響他們租買選擇行為的重要影響因素，解決好外來務工人員住房問題，合理引導外來農業人口轉為城鎮居民。本文研究對象是外來務工人員，分析了該群體住房租買選擇的影響因素，根據調查結論針對性地提出了相關建議。

1 調研方案及結果

1.1 調查區域

本文按照南京城市發展情況，從居民的職住距離和交通成本的角度，結合不同城區的商業經濟、交通便利程度、自然與人文環境、市政與公共配套設施的條件，以行政區劃分為基礎，確定調查范圍。

本文僅在南京市范圍內調研，具體調研范圍是由南京市中心，沿主干道或軌道交通向外輻射，二分之一的通勤時間車程范圍內組成的區域，即為通勤半徑范圍內。據《2015年中國勞動力市場發展報告》，南京市居民平均通勤時間和里程分別為41分鐘和14.14公里。

1.2 數據來源

本次調查開始時間為2016年6月，對象是南京市外來務工人員，通過抽樣調查方式進行住房租買選擇問卷調查，在南京市8個行政區,實地發放“一對一”的調查問卷608份，同時對典型對象進行實地訪談，發放的地點均勻分布在南京市各居住小區、保障房小區，南京市各大工業基地，農民工就業市場（招聘市場），農民工聚集的火車站、汽車站等地。之后通過在做問卷調研的過程中發現的典型對象進行實地訪談，深入了解外來務工人員對住房租買選擇意愿，在征求受訪者同意后，通過錄音或拍攝視頻進行實地訪談。實地共發放608份問卷,其中收回有效問卷共517份。

1.3 變量選擇

在閱讀學習國內外的已有文獻中分析了家庭、住房屬性、經濟等因素對居民租買選擇的影響的基礎上結合中國傳統居民特有的心理因素，將影響外來務工人員的住房租買意愿的影響因素分為六大類，如下頁表1所示。

1.4 調研結果概述

（1）樣本家庭屬性情況分析

從性別來看，樣本中男性占多數,占61.2%，女性只占38.8%。而年齡和婚姻狀況顯示，30～40歲占到總數的46.06%，該年齡段構成南京市外來務工人員的主力軍；已婚的群體占總數的79.81%，未婚占總數的15.77%，少數調查對象選擇其他。從月收入數據來分析，家庭月總收入在5000～8000元之間的達到48.9%，家庭月總收入超過8000元的只占25.2%。而南京市外來務工人員的職業集中分布在城鎮個體或私營企業，占總人數的46.4%，其次是在合資及股份經濟單位就職，占12.6%。戶籍情況分析情況為：江蘇省為主，占比達到57.10%；華東地區次之，占比達到24.3%；非華東地區最少，僅占總數的18.6%。

表1 自變量歸類表

（2）樣本住房屬性情況分析

根據大多數的研究對象的職住距離特征分析，他們更傾向于生活在靠近工作區的地方。目前，大部分調研對象的住所位置更偏向于選擇職住距離較短的地方。上班花費時間情況顯示：總數的62.0%在30分鐘以內能從住所到達工作地點，超過1小時的僅占5.9%。調查研究的居住類型數據顯示，南京市外來務工人員有49.7%的人員采用租賃私人房屋的方式解決居住問題，其中以家庭為單位單獨租賃房屋最為普遍占38.2%，僅有7%的調研對象表示其享受到了政府提供的保障房。

（3）樣本制度因素情況分析

調研問卷的制度因素主要按照現階段南京市政府提供三種住房保障方式劃分。對數據分析發現，選擇三種方式的人數比較平均，選擇租賃式保障房的人數占總調查對象的36.7%。選擇產權式保障房的數量排至其次，占到30.1%。剩余的人群更希望政府給予租賃補貼。

（4）樣本心理因素情況分析

根據未來去向意愿調研數據可知調研對象的住房需求：選擇定居南京的占比達到53.7%，選擇回家鄉的占比達到32.1%，選擇去其他城市定居的占比達到14.2%。外來務工人員在工作年限的4～6年，形成穩定的生活工作環境，具有很強烈在南京扎根發展，這部分群體希望購買房屋和落戶，利于其事業的發展。對于未來發展去向不確定，家鄉為距南京較遠的人員，遷居流動性較大，從投入住房成本角度考慮，這部分人群希望通過租賃住房渡過在城市工作的時間。

（5）樣本社會權利因素分析

從調研結果來看，南京市外來務工人員的收入與南京市房價相比普遍較低，于是政府提供的公共租賃房成為他們較為偏向的選擇，而30.1%的外來務工人員選擇共有產權房，除了可以解決住房問題，更重要的可以解決落戶，便于子女上學，享受社區醫療保障等社會福利。

2 外來務工人員租買選擇意愿影響因素分析

此次調研的因變量有2個，對象的住房租買選擇：租房、買房，通過對調研結果的進一步處理，以實現對南京市外來務工人員住房租買選擇差異影響因素的深度分析。自變量有19個：性別、年齡、婚姻狀況、子女狀況、家庭年收入、工作年限、工作性質、住房公積金、戶籍、居住類型、交通設施、住房與單位的距離、房屋價格、房價走勢、未來去向、穩定性、住房保障方式的選擇、教育資源、醫療條件，2個因變量和多個自變量的數據處理采用二元logistic回歸模型進行處理具有合理性與可操作性。

2.1 影響因素的篩選

根據spss19.0對南京市外來務工人員影響住房租買選擇的19個因素進行檢驗后，見表2。將顯著性水平高于0.05的因素逐一剔除，即性別、婚姻狀況、工作性質、住房公積金、戶籍、住房類型、交通設施、房價走勢這8個因素與住房租買選擇意愿的相關性較低，將其剔除后得到顯著影響因素：年齡、子女狀況、年收入、工作年限、住房與單位的距離、房屋價格、住房保障方式的選擇、未來去向、穩定性、教育資源、醫療條件。

表2 回歸系數顯著性檢驗

2.2 多分類logistic回歸模型構建

本文基于多分類logistic回歸模型，分析調研對象的住房租買選擇差異，因變量為:Y1、Y2，其中Y2定為參照組，設定自變量為：X1、X2、......X11，然后建立回歸模型如下：

Y的條件概率為：

回歸模型為：

2.3 影響因素分類及賦值

本文構建的回歸模型存在兩個因變量，分別為：Y1表示租房；Y2表示買房。自變量即影響因素為11個，按照性質將其分為6大類：家庭屬性因素、住房屬性因素、經濟因素、制度因素、心理因素、社會權利因素。其中，家庭屬性因素主要是指年齡、子女狀況、年收入、工作年限；住房屬性因素指住房與單位的距離；經濟因素是指房屋價格；制度因素是指住房保障方式的選擇；心理因素是指穩定性和未來去向；社會權利是指教育資源、醫療條件。將影響因素分成六大類后，并給予賦值，見表3。

表3 影響因素分類及賦值

2.4 參數估計與結論分析

通過spss19.0軟件計算，本文建立的多分類logistic回歸模型似然比檢驗結果如下：顯著性水平為0.003，df為28，卡方為128.896（大于檢驗值46.368），結果表明本文建立的模型擬合度較好，參數估計結果見表4。

根據參數估計結果的分析，得出如下結論：

（1）家庭屬性因素。不同年齡、工作年限的外來務工人員對其住房租買選擇意愿有顯著差異，35歲以下的外來務工人員愿意通過短期租房解決居住問題。究其原因，主要是年紀較小的外來務工人員工作年限并不長，他們生活和工作還未完全穩定，未來去向也并不堅定，存在一定流動性；而45歲以上的外來務工人員，在南京工作時間較長，收入提高空間大，家庭資產積累較快，大多愿意在城市扎根，更加愿意選擇是買房。綜上所述，年齡小、無子女、收入低、工作年限低的外來務工人員愿意選擇租房，反之愿意選擇買房。

（2）住房屬性因素。住房與單位距離較近的情況下，exp（B）大于1，表明在這種情況下，外來務工人員更加愿意選擇租房。主要是因為在南京主城區火熱的房地產行情使得房價居高不下，相對于距城市中心較遠的地點例如江北地區，房價偏低，交通、市政以及基礎設施有待完善和發展的區域是調研對象購房的首選。外來務工人員工作的工作地點分布廣，流動性大，所以大多數人不會出于縮短住房與單位的距離角度去購房。

表4 參數估計

（3）經濟因素。房價較低的情況下，exp（B）小于1，表明在這種情況下，外來務工人員更加愿意選擇買房。經濟能力整體較弱是外來務工人員較為突出的劣勢，但城市發展與他們在工作崗位的兢兢業業密不可分，當前如何解決他們的住房問題，應當引起政府的高度重視。

（4）制度因素。當政府提供租房租金補貼或公共租賃房時，exp（B）大于1，外來務工人員更傾向于選擇租房；當住房保障部門提供共有產權住房時，exp（B）小于1，他們更傾向于買房。結果表明，江蘇省實施的住房保障政策，在某種程度上較大的影響外來工作者的租買選擇。

（5）心理因素。當外來務工人員將未來發展城市鎖定在與南京時，從心理學角度分析，必定對南京存有深厚的依賴性，滋生急迫的購房欲望。在無法承受的高額房價和收入能力的條件下，將會更加關注共有產權房或者經濟適用房；若研究對象希望未來回家鄉或其他中等城市發展，則穩定性不重要的選項exp（B）大于1，他們在南京生活工作情況尚未穩定，認為租金補貼或公租房是最優的選擇，希望能在城市打拼幾年，獲得優渥的報酬，在自己的家鄉擁有更好的生活條件。

（6）社會權利。認為醫療和教育不重要的選項exp（B）大于1，表明在這種情況下，外來務工人員更加愿意選擇租房。醫療和教育影響著社會的每個階層，醫療和教育水平的差異對外來務工人員租買選擇有著巨大的影響。

3 政策建議

（1）建立外來就業人員經濟和信譽信息管理系統

根據本市經濟社會發展水平、保障對象收入層次以及市場租金水平等因素實行動態調整；開通“居民經濟狀況核對系統”，將個人或者家庭的經濟條件的變化與高效的動態監管核對運行機制相同步；通過信息系統的分析以明確各個群體的住房需求，采取分類施策；對于家庭經濟條件明顯提升，應逐步引導對象退出住房保障系統，鼓勵購買商品房；若發現存在違反制度的行為，查明事實后將責任人記入住房保障不良信用管理系統，要及時清理并給予一定的處罰。

（2）將外來務工人員納入共有產權房的保障范圍

對于現行的保障房機制，應降低標準門檻，擴大外來務工人的保障范圍。公租房的租金雖然與農民工的收入相匹配，但是長期漂泊在城市中，僅依靠公租房無法實現擁有房屋的所有權的需求，無法解決與戶口密切相關的子女入學、就醫、養老、社會救助等事項。通過購買共有產權房或經濟適用房，使家庭擁有住房權或者部分所有權，可以有效緩解外來工作者在南京購房的壓力，改善生活質量，清掃了他們融入城市的最大障礙。

（3）打通公共租賃住房和共有產權房保障通道

申請公共租賃住房的外來務工人員，當其自身或家庭具備一定經濟實力，可以優先申請購買共有產權房，并且允許選擇購買其租住的房屋或者購買其他地區的共有產權房。改變原有公共租賃房的“只租不售”，靈活機動的引導公共租賃系統和共有產權管理系統相關聯，推行“邊租邊售”的新政策。只有在這種情況下，才能保證住房的建設資金的良性循環。

（4）大力推行保障房建設的實物配給政策

南京是外來務工人員數量多，流入規模較大，租買需求較大的城市，應該更多地通過實物供給的方式，以增加住房的有效供給。面對保障房的資金、房源的有限，市場上的公租房的供不應求而商品房供大于求的狀態，政府可以政企合作，政府選擇合適的項目，向市場收購，激發市場活力。同時可以采取在新開發小區中配建保障房，這樣被保障人群可以享受同等的住房待遇。其次還有政府投資建設、企業代建及PPP模式建設等方式供應。

（5）繼續降低落戶門檻，采用階梯式積分落戶

外來務工人員共有產權房制度中按照本人產權比例計分與積分落戶制度存在很大的關聯性，積極推進外來務工人員的共有產權房的申請也很有利于其在南京市落戶。但現階段對享受租賃住房的外來務工人員卻不計分，應進一步擴大積分落戶的保障范圍，對承租公租房的保障對象也給以相應的計分，計入落戶的總積分中，加快實現落戶南京的理想。同時將根據個人學歷、納稅、社保、房產、社會榮譽、志愿服務時間等，對個人進行評分，達到一定分值可以申請把戶口遷移至南京，以促進我國農業轉移人口市市民化的進程。