營改增對房地產企業稅負影響研究

梁廣用

摘要：營業稅改增值稅全面推行是我國重大稅制改革，一方面完善我國稅收法律體系，一方面對相關行業發展起到規范和促進作用，主要對建筑業、金融業、房地產、生活服務行業稅收產生較大影響。本文主要從營改增對房地產企業稅負變化研究營改增對房地產行業發展的影響。

關鍵詞：營改增；房地產；增值稅

一、營改增對房地產行業的意義

營業稅改征增值稅對于房地產行業發展的影響不僅僅體現在建筑成本的增減，最突出的是解決了重復征稅的問題。營改增之前房地產行業稅制主要集中于交易與保有兩個環節。流通環節和保有環節稅負失衡，流通環節稅種交叉重疊，稅負負擔重，重復征稅問題不可避免。營改增后，流通環節僅考慮增值稅，對房地產企業總體稅負將會降低。

二、營改增對房地產企業政策的影響

營改增使得建安、設計等成本納入可以進行抵扣，在內部管理上，開發商會將建安、咨詢和設計等業務外包，促進行業細分、專業化經營。建安、設計等成本納入抵扣會鼓勵房地產企業增加精裝修房屋供給，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。按照新稅制，不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權，由5%營業稅稅率改為11%稅率的增值稅，不動產購買的進項稅額可納入增值稅抵扣。營改增將助推規模化、專業化租賃經營和“購租并舉”的住房供應新模式。

三、營改增對房地產企業稅負方面的影響

本文依據南寧市區某一房地產企業基礎數據推算營改增前后房地產行業稅負較之前下降約0.84%，具體計算如下：

（一）營改增前稅負比率

1.某項目凈使用地面積42000平米，規劃房地產可售面積250000平米，土地取得成本16700萬元（含3%契稅），經測算，項目開發完成后商品房總銷售收入為202500萬元。

2.根據該項目已簽訂施工合同和各項開發估算情況，具體開發費用預算如表1：

3.營改增前稅費估計：

營業稅=202500*5%=10125；城市建設維護稅=10125*7%=709；教育附加費= 10125*3%=304；地方教育附加費= 10125*2%=203，合計11341萬元。

4.土地增值稅：商品房銷售收入202500萬元；扣除項目：土地成本16700萬元，開發成本費用98215萬元，房地產開發費用=（16700+98215）*10%=11491；轉讓房產相關稅金11341萬元；加計扣除= （16700+98215）*20%=22983；扣除項合計160729.85萬元；增值額=202500-160730 =41770；增值率=41770/160730* 100%=25.98%，適用率30%，土地增值稅=41770*30%=12531萬元，

5.企業所得稅：[202500-（16700+ 98215）-11340-管理費用1964（按照開發成本2%估算）-銷售費用5062.5（按照銷售收入2.5%估算）-土地增值稅]* 25% =18347萬元。

6.總稅負=（土地增值稅+企業所得稅+營業稅及附加）=42217.76元；占銷售收入比率=20.85%。

（二）營改增后稅負比率

1.增值稅及附加

銷項稅額= （202500-16700/1.03）/（1+ 11%）*11%=18461萬元，一般納稅人可開具增值稅專用發票，小規模雖可到稅務部門代開發票，實踐中并不多見。房地產開發企業一般可取得增值稅專用發票的項目有建安費用和規劃設計、測繪服務、城市規劃、工程勘察勘探服務和監理費用等。小規模納稅人或其他個人服務項目，在此忽略不計。

本例為總承包工程，以上所列“建安工程費”除監理費用部分外，屬于建筑業的增值稅率為11%，（注：如開發商自購原材料，增值稅率為17%）。

規劃設計、測繪服務、工程勘察勘探服務和監理費用等屬于現代服務業。增值稅率為6%。建安工程費進項稅額= 95000*11%=10450萬元，規劃設計、勘探費用、監理等進項稅額=81.76萬元。應交增值稅=18461-10450-82=7929萬元；增值稅及附加=7929*（1+12%）=8881萬元。

2.土地增值稅：商品房銷售收入202500萬元；扣除項目：土地成本16700萬元，開發成本費用98215萬元，房地產開發費用= （16700+98215）*10%=11491.53萬元；轉讓房產相關稅金951萬元；加計扣除= （16700+98215）*20%=22983萬元；扣除項合計150341萬元；增值額=202500-150341=52159萬；增值率= 52158.67/150341*100%=34.69%，適用率30%，土地增值稅=52159*34.69%=15648萬元。

3.企業所得稅：[202500-（16700+ 982158）-9518-管理費用19648（按照開發成本2%估算）-銷售費用5063（按照銷售收入2.5%估算）-土地增值稅]* 25% =15990萬元。

4.總稅負=（土地增值稅+企業所得稅+增值稅及附加）=42218萬元；占銷售收入比率=20.01%。

四、結論

營改增之后，對房地產企業各方面政策都造成了或多或少的影響，以南寧市為例，這兩年南寧市房地產開發商主推精裝修的商品房，一方面獲得裝修利潤，一方面增加了進項稅額的抵扣，總之，經估算，項目營改增前后總體稅負略有下降。但是一方面，房地產開發企業降低稅負有賴于企業規范運作流程，才能取得增值稅額抵扣項，以降低實際稅負，另一方面，增值稅額下降，在其他條件同等下，土地增值稅與企業所得稅則會有所上升。

參考文獻：

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