在北京租房，又貴了

胡巍

2018年的盛夏，北京住房租賃市場也很“火”。

據我愛我家集團研究院統計，2018年6月北京住房租賃交易量環比增長1%，同比增長3.1%。月租金均價為4764元/套，環比上漲了4.2%，同比上漲了8%。2018年上半年，北京住房租賃的月租金均價為4649元/套，同比上漲3.8%，較2017年下半年上漲7.24%。

如果按照每平方米的月租金計算，諸葛找房數據研究中心的數據顯示：2018年7月北京市月租金為90.12元/平方米，比6月份的86.4元/平方米上漲約4.3%；6月份租金則又比5月份的80.5元/平方米上漲約7.3%。

北京房租的漲幅算多嗎？上漲原因何在？

北京的房租漲了。《中國經濟周刊》記者采訪的多位業內專家都認同這一點，但對于漲幅快慢，在表述上各有不同。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池直言：“近期房租上漲較快。”

諸葛找房數據研究中心首席分析師陳雷說：“相對歷史數據來說，房租單月環比漲幅超過2%，相對來說漲速比較快。”

我愛我家集團研究院院長胡景暉則表示：“套均月租金的年度同比漲幅，比二三線城市要快一點，但與北京以往相比，畢竟目前還是個位數，算說得過去，比如2007、2008年的時候，當時我愛我家的數據統計顯示，有過27%的漲幅。”

房租由供求關系決定：供不應求則房租上漲，供過于求則房租下降。但除此以外，導致北京租金上漲是否還有其他方面的原因？

陳雷說：“一是房價上漲，一定程度上帶動租金上漲。二是最近處于畢業季，北京租房需求上漲較快。三是隨著長租公寓市場的興起，租賃市場逐漸的規范化，租賃住房質量提升，租賃運營成本提高，導致租金上漲。四是隨著北京對于非法違建租賃房屋的整治，租賃房源減少，供不應求。五是政策對于租賃市場不斷推動，但對于租賃市場的制度規范并未及時跟進，市場短期出現一些混亂。”

趙秀池提到：“具體到北京，租賃住房的需求量是很大的，大部分外來人口都是租房住。租房也是分不同層次的，高中低端都有，既需要提供成套家庭住房，也需要提供單身宿舍。房價與房租有一定互動關系，一般而言房價上漲，持有住房的投資成本提高，房租也會上漲。對于房價房租上漲過快的城市，既要增加產權房供應，也要增加租賃住房的供應。”

針對合租情況的大量存在，中原地產首席分析師張大偉指出：“租賃市場單套租金的確明顯上漲，但租戶主要的租賃行為是按間算的，所以在當下市場，套均租金價格意義有限。目前市場大部分租賃房源已經被中介或者公寓運營方改造為N+1、N+2的形式，也就是在原本2居、3居的套房基礎上，增加1到2間臥室的模式已成主流。這種情況下，平均單套的租金雖然上漲了，但租戶面對的租金上漲要低于市場上漲幅度。”

張大偉還提到，目前為止，很多銀行開始介入租賃市場，提供了信貸工具，押金信用。貸款服務雖然是針對部分開發商提供的長租房源，但租賃消費是屬于時間消費，居住是基本生存需求，如果租房都選擇貸款，那么不僅不符合中國人的傳統，也不利于房地產的理性消費。

租售比困局

除上述因素可能導致北京房租上漲，多位專家還提到了租售比問題。（編者注：房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值，或是每個月的月租與房屋總價的比值。）

趙秀池認為，目前出租收益率較低，甚至收不回住房投資的利息，是房租上漲加快的一個主要原因。張大偉則表示：“租金的絕對值對比收入雖屬高位，但如果租金對比房價，當下以北京等一線城市為例，租售比只有1%到2%。這種情況下，租金依然有長期上漲的推動力。”

在胡景暉看來，北京樓市的租售比問題是一個困局。他對《中國經濟周刊》記者說：“衡量一座城市的房租水平，還要看房租占年輕人收入的多大比重，超過40%就是一個比較沉重的負擔了。在歐美發達國家，三分之一的收入無論如何也夠支付房租了。而北京大部分年輕人還處于一種合租狀態，租金就已占到收入的40%到50%。為什么出現這么多月光族？因為房租占去一半，平時看個電影、吃個飯、談個戀愛，基本上就月光了。從這個角度講，我們年輕人的租房壓力大于發達國家。”

“房租翻一番，且房價跌一半，租售比就能達到一個合理水平。但這種情況能接受嗎？房租翻一番，老百姓受不了；房價跌一半，金融市場受不了。所以這個問題就無解了。”胡景暉說。

那么對于租房者而言，房租占收入的多大比重較為合理？

今年6月，北京市住建委相關負責人在發布《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2018）》時就此問題回答《中國經濟周刊》記者表示：“舉一個簡單的數字很難回答這一問題，這個要分區域、分群體來解釋。放在整個北京，不同的群體有不同的需求。比如，為什么我們有租賃型宿舍的方案？它的租金肯定與成套住宅的租金不一樣。”那么如何分區域、分群體來解釋？該負責人表示：“這需要用到大數據來分析、支撐，而相關數據正在完善中。”

趙秀池認為，合理的房租支出比例可以比照銀行發放貸款的月均還款占家庭收入的比重，“按目前發放貸款的要求，月均還款不超過家庭收入的50%即可，所以房租在收入50%以內比較合理。”陳雷則提出：“從目前一線城市來看，租房支出占工資的20%左右較為合理。一方面是為了保證居民基本的消費生活，另一方面也要保障租賃市場穩健發展。”

海歸程澄（化名）在北京從事外貿類商務工作，獨自整租了一套一居室，目前月租金是5500元（續租將漲到6200元），她表示這筆租金占到她月收入的30%到40%，在日常支出中占到大頭。“如果超過50%肯定就會比較有壓力了。因為我個人不喜歡月光，如果房租占50%的話，可能其他支出就會盡可能地去節省，我還是希望每個月能存下一些錢來，要為未來做打算。”

陳嘉（化名）在西二旗一家知名互聯網公司上班，他介紹：“我目前房租支出占到收入的三分之一，其他日常開銷占三分之一，理財和大宗消費（主要指攝影器材）占三分之一。個人覺得住房支出在總收入中占四分之一是合理的，超過一半就很難承受。”

香港開征房產空置稅，內地還遠嗎？

一些專家提到，應鼓勵個人房源出租，以減輕租房負擔。

趙秀池指出：“穩定房租，一方面需要大力發展機構租賃，另一方面也要鼓勵個人直接提供房源，給個人在網上直接披露房源的機會。個人直接出租，有利于減少中間環節，減少承租人的支出，進而有利于穩定租金。”

作為房東的張文（化名）告訴《中國經濟周刊》記者，當他把房源放到網上時，“分分鐘就租出去了”。由于他本身有穩定工作，房租并不是主要經濟來源，“但如果空著又是浪費資源”。所以在他看來，省事、盡快把房子租出去才是優先考慮的。“通常我會了解周邊中介的房源價格，然后降低10%到20%的樣子租出去。”

張大偉介紹了他在房屋租賃網站上查詢后的一個案例：“同一個小區，同樣的戶型，裝修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源貴22%。”他說：“有人認為可以不選擇中介的房源，但事實上，在市場上已經很難找到非中介或者非公寓企業的房源了。”

針對近期網絡上部分其他房租數據，張大偉還指出：“租賃市場缺少數據統計辦法，相比買賣市場需要過戶交易，租賃市場交易不透明。對于很多中介公司來說，目前在租賃市場的業務，很大部分都是通過低價囤房，包裝后高價出租，賺的是租金上漲的差價。這種情況下，部分中介公司動輒發布區域市場環比價格上漲10%的數據，對于市場來說，就是在制造上漲預期。”

陳雷的看法是，“控制房價過快上漲，可以從三方面入手，一是加快租賃房源供應，比如通過老舊工業廠房以及商業建筑、集體建設用地等進行租賃改造和建設。二是通過改革來鼓勵租賃機構發展，現在我國的租賃房源以個人房源出租為主，而國外的機構出租房屋占比遠大于我國。三是要嚴格規范租賃市場制度，規范租賃市場信息平臺，規范租賃中介行為。只有市場穩定，租金才能穩定。”

在胡景暉看來，解決房租問題比房價問題簡單一些，但政府方面要做出更多努力。“比如通過農村集體建設用地，回避招拍掛和高地價、高房價的問題來提供租賃住房。這個政策很好，三年前就提出來了，但要落實。”

他還認為，大量住房庫存賣不掉，政府現金回購用于出租，這也是好辦法，但需要行動起來。比如大廠、香河，很多商品住宅交易都已經凍結，房子賣不掉閑置在那里，可是租金又那么貴，業主又沒有出租意愿。政府就可以和開發商協商，以成本價回購，直接出租或者交給租賃機構運營。開發商可以解套，銀行貸款可以回籠，房子可以出租。這樣租賃市場盤活了，租金也便宜了。

6月29日，香港特區政府公布6項房屋政策新措施，包括向空置的一手私人住宅單位征收“額外差餉”，將要求獲發占用許可證達12個月或以上的一手私人住宅的業主（主要為開發商）每年向政府申報住宅使用情況，如果這些住宅在12個月內有超過6個月未作居住或出租用途，將被視為空置住宅，業主須繳付“額外差餉”。

胡景暉認為北京也應效仿香港，征收房屋空置稅，他說：“七八年前，我在我愛我家調取了掛牌出售的房源數據，有 11% 的二手房是以毛坯狀態出售的，意味著這些房子從來沒有被住過。北京目前有大約880萬套存量房，也就是說有將近100萬套房子既不自住也不出租。按照現在很多人都處于合租的狀態，有的一套房子住五六個人，百萬套房子可以解決幾百萬人的居住需求。當然，現在的數字可能低于11%，但就算是 5%，也有 40多萬套房子，一套房子住 4 個人，可以解決近 200 萬人的租房問題。”