論與落實“房子是住不是炒”相配套的政策應盡速創新

梁建娥 金輝集團鹽淮公司

自黨的19大提出：堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位后，2017年底黨的經濟工作會議和今年3月份政府在人大會議工作報告中，均對此再次重點作了強調。到此為止，黨和政府對房地產的定位不可謂不清晰，發出政策的部門和官員的級別不可謂不權威，但縱觀近一年來房市依然如火如荼的現狀，說明該定位遠沒有得到落實，與之相配套的現有政策實施效果顯然欠佳。若想使政府公信力不再繼續受損，若真想“房子是住不是炒”的定位真正能被落實，與之相配套的相關政策就必須盡速創新。

一、2017年統計數據說明現行政策調控效果欠佳

毋庸置疑，房地產業為我國國民經濟的快速發展、為地產關聯行業跳躍式發展、為城鄉居民居住環境的改善、為保障社會充分就業都起到了極其重要的作用。但凡事都有度，當超越供求平衡，當房子的價值不再僅僅是用來居住時，房地產業就已進入了過度發展階段，并已對我國整體宏觀經濟良性發展造成巨大危脅。

1. 2018年1月18日，國家統計局正式發布2017年度全國房地產銷售和開發投資情況；結果發現：盡管2017年全國樓市處于各級政府政策的高壓之下，但房市依然量價大幅齊升。在統計局公布的報告中，商品房銷售面積及銷售額雙雙突破歷史記錄。2017年，商品房銷售面積首次突破16億平方米，達到169408萬平方米，比2016年增長7.7%。2017年度商品房銷售額133701億元，增長率是13.7%，增速比2016年提高1個百分點，是房地產銷售額首次突破13萬億大關。

2.據同期國家統計局公布，2017年度我國國民生產總值超過82萬億元，消費總額超過36萬億元，與上述房市相關數據進行對比可知，房地產占有國民生產總值超過16%，若算上與之密切相關的水泥、玻璃、鋼材、物流等等，占比更會高得驚人；從統計數據中還能看到房地產占總銷費額超過36%，如果加上與之配套的裝修、家電、家具、物業等，占比很可能超過零售總額的一半。名符其實是房地產“一業獨大”(如圖1)。

3.從此次統計數據中還反應出，與房地產相關的貸款占金融機構放出貸款總額的45%，明明白白顯示從其它行業大幅抽血，16%的國民生產總值，占用了45%的金融貸款！

我們不僅應該看到房地產的支柱性、重要性，更應該看到我國經濟發展的嚴重失衡性，以及現有政策對房地產調控的欠缺性。

二、政策創新的緊迫性

上述統計數據揭示出，我國的經濟結構已經失衡到極為危險的地步，如果我們只看見了房地產對經濟的貢獻，卻無視房地產對經濟長遠負面損傷，那就非常危險了，甚至可以說留給我們從容調控的時間并不多了。這種失衡結構若不能盡快得到扭轉，以下弊端將會日趨加重。

1.經濟結構失衡加劇。目前，我國房地產的銷售額超過GDP的16%，過半的社會消費也集中在房地產上，形成一業獨大的畸形格局。這種趨勢若再得不到根本改觀，地產業必將繼續從其他行業“抽血”，形成“百業蕭條”和“一枝獨秀”的失衡經濟，關鍵是這種失衡的經濟，明顯是不可持續的。房地產擠壓了其它行業的發展空間。盡管房地產帶動了不少相關行業的發展，解決了很多就業，但也同步抑制了其他行業的發展。不難推測，用于買房的支出多了，用于其他方面的支出肯定會減少，導致其他行業的需求難以釋放，就整個經濟而言，房地產實際只是擠壓了其他需求，抑制了其它行業的均衡發展。

圖1

2.為了財稅收入和GDP指標，很多地方政府采取了走捷徑的方式，不是實實在在去搞創新、搞科技、搞實業，而是一味地靠賣地來增加財政和稅收。地方財政對房地產業的過度依賴進一步加劇了房地產業的非理性發展，中央雖反復強調“房子是用來住的，而不是用來炒的”，但地方政府為了減輕財政壓力，有的是對策。各級政府一定要明白，全世界沒有一個強國敢把房地產當作自己的支柱性產業，歸根結底，房子是消費品，是生活必須品，誘導國民過渡消費、超前消費，無異于飲鴆止渴。

3.相對老百姓收入來講，房價已顯過高。

(1)絕大多數家庭為了一套房子，不僅把幾代人的積蓄花光，還需搭上今后幾十年可能的收入。如此必然嚴重削弱了其它方面的消費能力。未來消費能力提前被透支，國家的發展后勁顯然會受到嚴重影響，日本失去發展的30年，難道不正是由當年房地產過渡發展所致嗎？前車之鑒，不能不妨。

(2)據世界銀行統計，2015年全世界主要國家的房價與收入比如表1：

表1：

相對于2015年，中國人在收入沒有大的增加的前提下，很多城市的房價幾乎都翻了一番，與世界其他主要國家相比，失衡情況更為嚴重。

4.開發規模已遠遠超出了實際居住需求，更多的房子淪為有錢人‘炒’的金融工具。房子的壽命70年，可是有太多的房子長期被空置著，既不住，也不租，就等漲價，使一些建筑物完全喪失了其固有的使用功能，這實際上也是對有限的自然資源的極大浪費。閑置房這么多，地方政府都能熟視無睹，根本原因是地方政府對GDP數據的過分追求和政府財政對土地的過分依賴所致，閑置房再多，地方政府為了財稅，依然在政策層面對房地產的開發與消費進行刺激，白白使大量自然資源變成水泥森林沉淀固化下來。

不少地方政府大力刺激房地產投資，把房地產作為最容易培育的支柱產業，甚至唯房地產是舉，導致不少地方的財政收入主要來源于房地產業。

5.房地產過渡發展，必然沖擊“中國制造2025——工業4.0”戰略的實施。由于房地產創造了無數的財富神話，整個社會的人力、資金、資源大量集中到房地產，炒房賺的錢比創新多的多。創新的高風險和炒房的低風險，人們會選擇誰還用置疑嗎？各個行業的優秀企業都不約而同涉足房地產，就是最好的例證。工業創新耗費的心血多，創新的風險大，有多少人愿意干著吃力不討好的事呢？而且房價過快上漲，必然促使人力成本的增加，給工業企業帶來沉重負擔；土地成本的增加，房價的上升，本身也在減低中國工業企業的競爭力，華為正逐步撤離房價奇高的深圳，難道不正是更多工業企業必將步其后程的征兆嗎？加之房地產利潤高，能夠承受貸款的利率也相對會高些，而工業企業是要加入全球競爭大循環中去的，稍加留意，我們不難發現其它主要工業國家的貸款利率本身就比我們低得多，房地產暴利一日不休，工業企業貸款利率就休想被降下來。讓我們的工業企業背著如此多的沉重包袱前行，參與全球競爭的勝負難道還不可預期嗎？我們“工業4.0”還需要美國現政府絞盡腦汁通過貿易戰來扼殺嗎？

6.資產泡沫嚴重，金融風險加大；中國房價已經無法通過出租收回投資了，很多人買房以后既不自住也不出租，完全靠房價上漲獲利。不管是用房價收入比、租售比等衡量房價都已經很離譜了。房價上漲什么問題都會被掩蓋，但房價一旦大幅下跌，金融風險就會立馬顯現。房價越高風險越大。截止2017年底，我國家庭部門負債杠桿率超過110.9%，高于美國的108.1%，而且我國這個指標還在快速攀升，在過去5年上升了18.7個百分點，攀升速度與2008年金融危機爆發前的美國幾乎持平。30年前房市神話泡沫破滅，日本失去發展30年，2008年美國房市次貸危機，給全球造成的金融震撼，后患和余波尚存，這些并不遙遠的慘痛教訓，無論如何應該值得我們警醒！

7.過渡發展房地產，大量良田被圈用，致使國家糧食自給率不斷下降。近10年來，伴隨著房地產的快速發展，我國糧食自給率也在逐步下降，這應該與房地產占用大量良田不無關聯。2015年，農業部總經濟師錢克明在“中國發展高層論壇2015”演講中提到：“2020年中國糧食自給率將達到85%。”如果建起來的房子，確實是老百姓生活所需，確實都有人居住，犧牲一些糧食的安全性，或許尚可理解，問題是幾乎所有城市，都有大量房子空置，無人居住，導致大量寶貴土地資源和其它社會資源被白白浪費。像我們這樣一個擁有巨大人口的國家，人均所占可耕地又是那么少，周邊的戰略環境又不是太寬松，亡我之心的國家大有人在，千萬不要因為一時虛假的GDP，而輕易犧牲掉糧食自給的安全性。

三、政策創新新思路

如果繼續維持和推高房價，無異于是殺雞取卵，如同是在構建世界上最大的經濟堰塞湖。現在各級政府迫切要做的，就是盡快創新政策，開拓思路，想方設法找出一套疏導這個危險“堰塞湖”的途徑來。

1.將房子功能定位精準——“房子是用來住的，不是用來炒的”。長期以來，各級政府房子功能定位不清，既強調住房的居住屬性，又強調住房的保值增值的投資屬性；既要房地產承擔GDP和財政稅收的功能，又要承擔解決就業的重任。正是由于賦予房地產過多屬性和功能，才導致一二線城市(甚至大多數三、四線城市)房價失控，再加上金融杠桿投機炒作，給我國經濟預埋了非常嚴重的金融風險。我們應該清楚地看到，我們擁有13億人口，是一個人均土地面積較稀缺的國度，在這個國情下，注定了房地產只能滿足居住性需求，而且僅能滿足國民節約型的居住需求，我們鄰邦日本已給我們做了很好的示范，富裕起來的日本，每個家庭一般住房面積也就是100平米左右。縱觀世界各國，很少有國家將房地產作為保值增值的投資品。我們國家土地和房地產的定位只能有一個基本點——就是保證老百姓都能居者有其屋。

2.引導租房習慣，努力培育租房市場。

(1)截止2017年底，中國已經是全世界城鎮住房自有率最高的國家。根據全球經濟指標網的數據，世界主要各國住房自有率如表2：

表2：

1998年之前，我國曾經是全世界住房自有率最低的國家，絕大部分城鎮家庭都是靠公租房來生活的。經過1998年房改，經過20年超常規的發展，目前已經變成全世界住房自有率最高的國度。凡事都應有度，經濟上也講究平衡性，如果說1998年之前過渡強調公租房定位有失偏頗，那么今天作為一個發展中國家，將住房自有率推成世界之最，還不該趕緊收手嗎？到了該給租房市場留些市場空間的時刻了。

(2)居者有其屋，其中就包括創造條件，讓暫時沒有能力買房，或不愿買房的群眾，能隨時隨地租到自己心儀的房子，且租金合理；

(3)要迅速制定嚴格的法律，保護承租者的利益，確保“租售同權”真正落到實處；

(4)國家應盡快出臺政策，推動租賃小區的形成，嚴格要求從鎮一級開始，各個城鎮都應該建有專業的租賃小區，且供給量需充足(用入住率來衡量)。政府在租賃小區建設過程中，在供地、稅收等方面均應該有大幅的優惠和扶持；

(5)專業租賃小區規劃方面，在品質搭配、套型面積比等方面國家都應有明確規定。確保類似收入較低的農民工、剛畢業的大學生、收入較高的白領，都能找到自己心儀對口的房子，將居者有其屋真正落到實處；

(6)租賃小區的投資可以多元化。在西方國家，租賃小區一般掌握在社會保障基金手中，這些機構可以穩定地獲得收入回報。我們國家可以引進保障基金投資，也可以引導個人投資，更歡迎大型地產集團投資，甚至可以對大型地產集團下達配比指標；

(7)各級政府，各個城鎮都應該配有規模不等的“公屋”租賃小區，產權掌握在國企或政府手中，平日也參與租賃市場的平等競爭。但是它需要承擔額外的社會責任。對于特困戶、地方政府需引進的專業人才，可由財政購買租賃權——替相關家庭代支租金。“居者有其屋”一個也不能丟，最低層的由政府托底；

(8)迅速取消經濟實用房政策、停止“共有產權房”嘗試，人才專購公寓等更是不足取。政府最應該率先扶持的是最貧窮的百姓，試問這些措施幫到這批最窮的百姓了嗎？其實這些政策都有失公平，或者說有其不可克服的短板。比如以大城市的經濟實用房和“共有產權住房”為例，一旦某個家庭被政府選種，政府送出的就是上百萬紅包。這些政策和措施是幫不到最需要幫助的家庭的，試想真正困難的家庭付得起經濟實用房和“共有產權住房”的首付和后續的按揭嗎？所以說政府最該幫的根本沒有幫到，幫到的僅僅是中、偏下收入的這部分階層；再說人才專購公寓，從理論上講，引進人才似乎再正確不過了，但是地方政府犧牲了財政后，要使這些所謂的人才拿到房子后毫無作為怎么辦呢？或者說時間不長撤離該城市該怎么辦呢？其實地方政府都可以通過公屋和貼補房租來解決。關鍵是租售同權要真正落地，租房的習慣和市場要快速培育起來；

房地產如此一業獨大，實際上是對我國宏觀經濟肌體的傷害，我們要對房地產泡沫和伴之而來的金融危機有足夠警惕，一旦發生，定會引起我國經濟長期一蹶不振。房地產究竟是救命丸還是鴉片，真是到了所有有識之士該好好思考的時候了。中央住房新定位確立后，接下來關鍵是創新管控政策，接著是排除萬難，將新思維、新政策落實到位，不打折扣、不留尾巴。

(9)沒有理想現金分紅，一直是我國股市的短板。租房是有固定回報的，且比較平穩，所以我們可以設計出一種可以定期分紅的股票——租房版塊；

3.進一步優化“限購限貸”政策。限購限貸，應盡速推行到全國，包括三、四線城市。如果我們仍偏執地認為房子應該承擔財政、稅收大任，依然害怕房價大跌會誘發金融危機，那么房市的惡性循環就會永無止境。以2016年全面推開的“去庫存”政策來講，結果怎樣了？試問去庫存后，房價是高了，還是低了？向房地產追加的總投資是增加了，還是減少了？閑置無人居住的房子是多了，還是少了呢？老百姓是更買得起房了，還是負擔更重了呢？假設當初政府不強行干予，現在房地產的“堰塞湖”會如此嚴重嗎？如果堅持“房子是用來住的”這一基本定位，那么房地產調控就不存在著‘一城一策’這一說法，前車之鑒，還能不妨嗎？絕不應該存在有些城市限購，有些城市鼓勵購買這一說。

4.要嚴控房地產企業的金融杠桿。房地產企業杠桿率一般不能超過50%，金融杠桿超過50%，未來房地產出現大幅下跌，風險就會由銀行來承擔了，目前房地產開發貸，依然有不少銀行的抵押率遠遠超過50%，甚至達到70%，銀監會不應不引起警覺。

5.構建管控長效機制，盡快開征房地產稅。房地產稅已到了非開征不可的地步，開征的基本條件也業已具備，而且房地產稅也是所有發達國家都采用的成熟做法。

(1)不動產登記中心的成立，為開征房地產稅創造了條件。不動產登記中心成立之前，即便想通過房地產稅來調節房市，也是無能為力的。因為既不知道社會上到底有多少房子，也不知道房子到底掌握在誰人手中，每個家庭到底有幾套房，人均占用面積是多少，當這一切都無從知曉時，房地產稅再有效，即便想征，也找不到對象去征。到目前不動產登記中心已運營相當長時間，基本取得了預期效果，故開征房地產稅的時機也已成熟；

(2)房地產稅開征后，勢必會大幅減少住房資源的浪費，大幅減少空置房。目前相當多的人已形成慣性思維和誤解——隨著時間的推移，房子肯定會漲的，因此有相當一批業主的購房動機，既不是用來住的，也不是用來租的，純粹是用來炒的，是用來等漲價的，他們這種判斷和踐行，10多年幾乎屢試屢成，由此不僅大幅推高了房價，而且幾乎在每個城市都形成了大量的空置房，造成社會資源的巨大浪費。如果房地產稅被推出，即便不能完全抑制人們的購房投機，至少也可迫使相當部分業主將長期空置的住房拿出來出租，以便彌補所交房地產稅的成本，如此本質上也起到了減少資源浪費，增加房源供給的作用；

(3)房地產稅是直接稅，不同于間接稅，是直接向個人和家庭征收的。毋庸諱言，無論是企業，還是個人和家庭，對交稅都會有抵觸心理，而房地產稅涉及的人群和面非常廣，所以一定要像個人所得稅一樣，開征時一定要有一個合理的起征點，這樣可以大大減少開征的阻力；

(4)房地產之所以一路瘋狂上漲，與地方政府大力推動不無關聯。而地方政府推高房價的主要目的，就是為了獲得可觀的土地財政。如果房地產稅開征，無疑可大幅緩解地方政府的財政壓力，減少地方政府抬高房價的內驅力；