國際大都市租房都不易

本報駐日本、德國、英國特約記者 孫秀萍 青木 紀(jì)雙城 本報記者 陳洋 ●資治

近期，中國大中城市房租價格快速上漲引發(fā)輿論關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，中國有26個城市的房屋租金在同比上漲，近一半的大中城市房租漲幅超過20%。有分析認(rèn)為，國內(nèi)部分租房企業(yè)通過長租公寓爭搶房源是房租上漲的主要推手之一。作為參照，《環(huán)球時報》記者對日本、美國、德國和英國的大城市租房市場進(jìn)行了解。

房租普遍占年輕人工資的1/3與中國一樣，日本的年輕人也都喜歡前往諸如東京、大阪這樣的大城市發(fā)展，推動了當(dāng)?shù)氐淖夥渴袌龅陌l(fā)展。根據(jù)日本Recruit公司的調(diào)查，在東京一套40平方米以下且距離車站15分之內(nèi)的房子，月租最低為5.5萬日元（100日元約合6.2元人民幣），日本的大學(xué)畢業(yè)生平均月收入為18萬日元。如果想找到居住條件比較好的租房，至少花費(fèi)月收入的1/3左右。

“沒有哪個歐洲國家民眾像德國人那樣喜歡租房。”德國《商報》7月引述德勤會計(jì)事務(wù)所的報告稱，目前54.4%的德國人選擇租房住，而歐洲國家平均只有30%的人租房住。在30-40歲的德國人中租房的比例更高達(dá)90%。德國經(jīng)濟(jì)研究所的一份調(diào)查顯示：在德國大城市房客支付其工資的1/4左右，可以租到60平方米以上的房子。

紐約的房租價格一直處于美國房租市場的高位，《環(huán)球時報》記者總結(jié)發(fā)現(xiàn)，在紐約剛畢業(yè)的年輕人一般住在房租便宜的偏遠(yuǎn)地區(qū)，以平均月房租1500美元來計(jì)算，一般本科畢業(yè)生年收入在5萬-6萬美元左右，房租約占收入的30%左右。研究生畢業(yè)的年收入大概在9萬-10萬美元左右，房租約占收入的20%。大部分剛剛參加工作的年輕人都是通過房地產(chǎn)商或者房產(chǎn)中介來尋找長期租房房源，房源也大多都是掌握在房地產(chǎn)商或是房屋中介的手里。

租金地價近年居高不下大都市房租占據(jù)年輕人很大開銷，房租和地價往往也在上升或高位之中。

日本國稅廳每年都會公布全國地價，2018年之前的3年日本地價呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢。地價的上升也令租金更加昂貴，導(dǎo)致日本人滯納房費(fèi)現(xiàn)象增多。據(jù)日本租賃住宅管理協(xié)會的最新調(diào)查數(shù)據(jù)得知，日本去年4月份到9月份的房費(fèi)滯納率為8.2%，比上一年同期增長 1.3%。

德國“租房晴雨表”的最新報告則顯示，過去5年中德國大城市租金急劇上升。柏林的增幅高達(dá)51％，平均每平方米月租超過10歐元，慕尼黑則達(dá)到17.10歐元。有分析認(rèn)為，大城市人口穩(wěn)定增長，大批難民涌入和外國投資者跟進(jìn)買房推高房價是主要原因。

紐約房租指導(dǎo)委員會每年會定期發(fā)布市場住房供需報告以及紐約不同地區(qū)房租平均租金的報告。報告顯示，2016年紐約房租月租金中位數(shù)為2750美元，比2015年增長約27%。2017年的房租租金中位數(shù)為2685美元，略有下滑。根據(jù)美國房地產(chǎn)搜索引擎trulia的數(shù)據(jù)，過去20年紐約房價保持平均每年10%左右的增長率。

受英國“脫歐”談判前景不明朗等因素的影響，倫敦的房產(chǎn)市場今年持續(xù)低迷，但一些地區(qū)的長租房市場幾乎絲毫不受影響。倫敦《旗幟晚報》的報道稱，倫敦北部地區(qū)的出租房普遍為維多利亞式的建筑加上當(dāng)?shù)刂袑W(xué)長久被評為“優(yōu)秀”，一直吸引家庭式的租客來尋房。當(dāng)?shù)貎膳P室別墅的平均月租約為1400英鎊，三臥室的月租大約為 1960英鎊。

房租怎么漲，政府有調(diào)控

在住房占據(jù)工資很大比重，且近期房價和租金都在上漲的情況下。歐美日大城市主要依靠出臺調(diào)節(jié)政策法規(guī)，或依靠明確合同細(xì)則來限制租房市場出現(xiàn)價格劇烈波動。

在日本，租房契約一般是2年，在這期間房主或中介不能隨意漲價或降價。這成為了抑制日本租房市場出現(xiàn)短期暴漲的情況的一大因素。而且，經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫時代的日本人幾乎不進(jìn)行投機(jī)性租房炒作。

由于房租上升，德國政府2015年推出“房租剎車”政策。各地方政府制定本地的平均房租標(biāo)準(zhǔn)并且定期更新。按照這一政策，房東有權(quán)把房租提高到當(dāng)?shù)仄骄鶚?biāo)準(zhǔn)，不過至少要等到租戶入住15個月以后才能漲房租。此外，房東兩次漲價之間要間隔至少12個月。而在3年之內(nèi)，漲房租的幅度不能超過20%。

由于美國二手房市場十分發(fā)達(dá)，所有房產(chǎn)的前任主人的個人公開信息、購買時間、購買價格和租賃價格都會在網(wǎng)上公開并記錄。因此在所有信息公開的情況下房東很難盲目提高購買價格或是租賃價格。如果出現(xiàn)轉(zhuǎn)租的情況，一般需要通過房地產(chǎn)商進(jìn)行協(xié)調(diào)。而且在租房協(xié)議中一般還會規(guī)定出租的房屋只能由協(xié)議簽署人居住，私自留人居住或者轉(zhuǎn)租給他人都視為違反合同的行為。在這樣比較嚴(yán)格的監(jiān)管下，租房市場很難出現(xiàn)大規(guī)模投機(jī)性炒作行為。

英國政府也一直實(shí)施租金控制制度。英國政府2003年就要求英格蘭地區(qū)每戶私人房東必須在國家注冊機(jī)構(gòu)登記，房東與房客的正式租房合約必須及時更新，并提交給注冊機(jī)構(gòu)一份副本作為備份。與此同時，英國還有專門對租房中介進(jìn)行信用評級的非政府的社會監(jiān)督機(jī)構(gòu)“英國國家授權(quán)租房項(xiàng)目”，專門負(fù)責(zé)監(jiān)督租房業(yè)是否存在違規(guī)操作。▲