房地產跟實體經濟到底是哪種關系

賈康

隨著中國房地產市場態勢在2016年引人注目的演變和社會各方對中國實體經濟升級發展所遇挑戰的重視，如何理解和處理房地產與實體經濟之間的關系，也成為一個熱點問題，對此試作簡要的考察分析。

脫生產側向消費側的偏差

首先應指出，房地產業并不能認定為非實體經濟。所謂實體經濟，與“虛擬經濟”是一對互為“反義”的概念，除了可明確地歸為虛擬經濟的股票、有價證券、特別是金融衍生品如期權、金融期貨等經濟構成部分，其他經濟形態，如金融之外的物流業、其他許多服務業，都不能簡單歸入“虛擬經濟”之列（“虛擬經濟”概念本身其實也并非注定為貶義，但整個國民經濟中虛擬經濟成分過多是會發生泡沫化問題的）。

房地產業，廣義地說是包括工業房地產、商業房地產和住宅不動產（房地產）在內的概念，但是狹義地說，現實生活中，人們往往把“房地產業”專指住宅屬性的房地產。不論是廣義的，還是狹義的房地產概念，都不宜等同于虛擬經濟或非實體經濟，所以房地產與實體經濟之間的關系，總體而言，不是在外部相互區別而成的“一虛一實”的關系，而是在實體經濟內部，房地產業作為局部與實體經濟整體的關系。

其次，需要注意，房地產業與實體經濟的其他組成部分，確有值得注重的區別。房地產業提供的，主要是建筑物這樣的“基礎設施硬件”，狹義的房地產，更是主要提供人們“住有所居”的設施條件。與重工業、制造業等概念所指的實體經濟相比較，住宅房地產主要是消費性的，而非生產性的。按照社會經濟與再生產發展過程“合比例”規律來認識房地產業與實體經濟其他部分的關系，各自所占比重高低、分量大小是否合理，所形成的結構狀態是否健康，便一定是國民經濟結構和供需兩側互動中十分需要加以政策引導與合理調節的對象。

第三，從當下中國房地產與實體經濟其他部分的相互關系視角觀察，存在著一線城市和部分二、三線城市住宅房地產熱度過高的問題，已經引起了不可忽視的社會壓力和民眾焦慮。2016年房市樓市“冰火兩重天”格局中，“熱”的一方在下半年已演變成為最具壓力特征的“矛盾主要方面”，“9.30新政”就是政府迫于壓力而不得不再次啟動“限購限貸”等行政手段，來給這些區域的房市樓市降溫。

有購房意愿的居民對房價迅猛上升的不滿和恐慌心理，是很容易理解的，而我想在此指出的是，其實許多地方政府的領導層也對其轄區內地價、房價的節節高升心存畏懼，頗感憂慮。

比如，前段時間珠海毗鄰中山的地塊，在招拍掛環節又創出“地王”新高，該市領導層就非常擔心，這樣“過熱”的導向，會壓抑市場人士在珠海去支持政府高度注重的產業集群升級的意愿，打擊、挫傷企業家在當地投資制造業的積極性。如果許多區域都出現這樣的問題，確實會使我國在金融支持實體經濟不足、出現“脫虛向實”偏差的旁邊，又加上一重實體經濟投資中的“脫生產側向消費側”等偏差。

第四，接著要分析上述問題背后的利益驅動及其相關制度機制所存在的問題，以尋求應對方略。住宅價位上升所表現的“熱”，在要素可流動情況下反映的是該領域需求旺盛，供給不足，競爭中趨利的市場主體，會順應價格變化趨勢的引導，將可支配的要素投入這些“熱點”領域以追求高回報——搞市場經濟，這種利益驅動下的要素流動本無可厚非，政府需注意的，一是維持公平競爭環境，促進市場擇優汰劣，二是注意彌補“市場失靈”，施行必要的政府引導。這兩條都需要基礎性制度建設作為前提和體制依托。

在我國住宅房地產領域，運行機制基本上已與市場競爭機制接軌，如商品房開發商拿地，要經“招拍掛”的競爭，開發商提供出的成品房銷售，要在競爭中隨行就市，這些都是必要的，但仍然存在的問題，一是公平競爭往往還不充分，甚至發生扭曲（如開發商往往要私下里與政府管理部門非規范地“處關系打通關節”），二是住宅房地產業相關的市場失靈，還需得到政府的調節與彌補：這種市場失靈，一是體現在低收入“弱勢群體”的“住有所居”問題，商品房市場解決不了，需政府規劃并牽頭建設與優化管理來提供保障房；二是住宅用地供給必有限度，具有自然壟斷性質，需要有高水平的國土開發規劃與合理供地及相關的統籌協調，土地收儲制度和基本農田“占補平衡”制度等的配套；三是，還必須考慮在中國城鎮化高速推進階段，中心區域房地產價格總體必然呈現“上揚曲線”的大模樣，需借鑒國際經驗，在住房保有環節通過立法推出房地產稅收制度，作為長期發展中的“壓艙石”，抑制市場逐利的“炒房”及其必然帶來的大起大落式波動。

以上三條，第一條在中國已有基本框架，但還必須積極改善公租房與共有產權房為主的保障房供給體系及其管理、運行制度機制；第二條總體來看還有明顯欠缺，亟需擴大“地票”改革試點，普遍優化國土開發規則與土地收儲制度；第三條，則僅有上海、重慶兩地“柔性切入”的房產稅試點，中央十八屆三中全會明確提出的“加快房地產稅立法并適時推進改革”，亟待解決其如何貫徹落實的問題。

火與冰的市場分化日趨凸顯

正是由于前述三方面的基礎性制度建設不到位，我國住宅房地產市場在前面十余年的幾輪政策調控中，總體特征是治標而不治本，政府行為在限購限貸與取消限購限貸兩端來回往復，被稱為“打擺子”，“坐過山車”，熱也不行，冷也不行，政府方面和百姓方面都焦慮、都難受，而一線城市和其他接近高端或中高端的城鎮中心區，商品房成交價總體上呈現迅猛漲勢（同時“火”與“冰”的市場分化也在近年更加明顯）。所以，相當多中心區域投資的“比較利益”，向消費性住宅房地產方面的傾斜以及與此伴隨的對生產性實體經濟投資發展的冷落，便成為一個兩者關系中不能不關注的重要問題。

到此可以作一個小結了，根據本文前述分析，不難得出結論：正確處理住宅房地產與實體經濟其余部分這兩者關系的思路和要領，應是在房地產調控中既求治標又求治本，抓緊以基礎性的“雙軌統籌”的住房制度和攻堅克難的土地制度改革、房地產稅制改革相配套，來形成引導、促使住宅房地產業健康發展的長效機制，使該市場的交易趨于價格較沉穩、利潤較合理，同時也就可以矯正和防范市場競爭與要素流動中生產性實體經濟部門投資支持不足的偏差。這一基礎性制度建設和打造長效機制問題，也正是不久前中央經濟工作會議的明確要求與指導方針，我們應當積極貫徹落實。