凈利大漲180%背后 中南建設放棄規模角逐？

楊春霞　王繼偉

當大多數房企都在規模賽道上角逐，中南建設已經開始不設銷售目標更側重于追求利潤的增長了

在挖來陳凱、辛琦、羅俊等職業經理人之后，中南建設（000961.SZ）交出了一份可圈可點的業績報告。

8月15日，中南建設發布半年報顯示，2018年上半年，中南建設實現營業收入153.2億元，同比增長21%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤9.3億元，同比增長180%。

其中，房地產業務在上半年實現銷售652.5億元，相較于去年同期452億元，同比上升44%；毛利率24.35%，比去年同期上升了6.68%；建筑施工板塊，中南建設上半年新增合同額287.3億，同比上升59%。

當然，從銷售規模增速這一維度來看，中南建設2018年上半年增幅有所放緩。根據公開數據，中南建設2016年上半年銷售金額為158億元，2017年同期為452億元，同比增長186%。

此外，中南建設的有息負債由2017年末的535.9億元增長到2018年上半年的571.5億元，總負債率由去年中期的88%上升至89.9%。對此，董秘梁潔認為，負債率過高是因為中南建設有921.6億元的預收賬款。“如果剔除預收賬款，公司實際的負債率只有41%，”梁潔說道。

側重利潤

中南建設成立于1988年，以建筑施工起家，直到2005年，獲得南通CBD項目后，中南建設的房地產業才正式形成規模。

在房地產業務方面，中南建設上半年實現652.5億元銷售額，與其他擬定規模目標的房企不同，中南建設并未公開具體的銷售目標。不過，中南建設副總經理辛琦曾公開表示，今年破千億是大概率事件，并稱，全年保持30%的增幅問題不大。

根據億翰智庫發布的《2018年1～7月中國典型房企銷售金額TOP200》榜單，中南置地（中南建設旗下房地產品牌）以782.5億元位居21位，如果按照1000億元目標來算，已完成78.25%。

值得一提的是，對于地產江湖的地位，中南建設倒是充分顯露其野心?！拔磥砣轿迥甑哪繕艘膊煌嘎毒唧w數字，希望達到TOP15，激進一點就是TOP10”，辛琦公開表示。

從2017年房企銷售排行榜來看，位居第10位的綠城中國銷售額為1453億元，2018年綠城中國的目標為2000億元，也就是說，中南地產未來想要沖擊TOP10至少要達到2000億元～3000億元甚至更高的銷售額。

對于銷售額，梁潔也表示，未來三年、五年，中南建設不用太看重銷售目標，而是把更多的精力放在利潤方面?！拔覀兿Ｍ?020年實現歸屬股東凈利潤相對2017年的增長幅度不低于去年凈利潤11.6倍的目標，我覺得這個做到了，銷售目標就不用太關注”，梁潔對記者表示。

據《投資者報》記者了解，上半年中南建設不僅歸屬于上市公司股東的凈利潤增長180%，整體毛利率也由去年同期的16.6%上升到22.2%，其中房地產毛利率為24.35%，凈利潤率由去年同期的3%增加到6.7%。

值得一提的是，中南建設重利潤從其發布的期權激勵計劃也能看出。今年7月17日，中南建設發布期權激勵計劃，擬向激勵對象授予2.33億股公司股票期權。該股票期權的業績考核指標中，也未列入每年相應的銷售額，而是以利潤為導向。表現為，2018～2020年業績考核要求以2017年公司歸屬于股東的凈利潤為基數，分別同比增長不低于240%、560%和1060%。

針對中南建設不設銷售目標這一行為，易居智庫研究中心總監嚴躍進表示，“企業之所以不提，一是因為企業本身比較低調，同時也是考慮到市場有降溫等風險，若是夸大業績，往往會在后續營銷方面比較被動?！?/p>

當然，不談銷售目標并不代表著就完全不追求規模，“雖然不能唯規模論，但是規模上不去，在融資上就會有門檻”，辛琦在8月媒體溝通會上對包括《投資者報》在內的媒體說道。

重倉三四線

當然，與不設銷售目標相同，中南建設在2018年土地投資上也不設預算。“主要根據銷售額的多少來決定，還要看市場的機會，”梁潔對記者說道。

而在項目的選擇上，梁潔表示，主要根據項目的利潤率，項目所在區域以及項目的大小，項目的風險這些指標來看。

今年上半年，中南建設新增項目 80 個，規劃建筑面積合計1138萬平方米，占2017年全年新增項目面積的76%，是其上半年銷售面積的2.2倍。

值得一提的是，從拿地擴土儲來看，中南建設新進入重慶、合肥、石家莊、溫州、惠州、梅州、泉州等城市，且依然著重布局三四線城市，上半年中南建設新增土儲面積74%位于三四線城市，僅26%位于一二線城市。

此外，在8月15日的投資者業績會上，董秘梁潔介紹，2018年上半年652.5億元銷售額中，有70%來自三四線城市，30%來自一二線城市；520.3萬平方米的銷售面積中有69%來自三四線城市，21%來自一二線城市。

嚴躍進認為，對于中南建設來說，其積極投資三四線，其實是受到很多城市項目啟發的，類似無錫等市場的投資總體上為其業績成長拉了一把?！八岳^續尋找黑馬類型的三四線城市，也是符合預期的，或許也是后續會繼續堅持的地方”，嚴躍進進一步表示。

不過，對于三四線城市與一二線城市的界定，中南建設在選擇上有自己的一套標準。董秘梁潔在接受《投資者報》記者采訪時多次指出，一二線和三四線在于一個城市的就業機會、人口容量及城市發展等，“會考慮三四線的機會，也會考慮一二線的機會，不能一刀切”，梁潔表示。

諾亞財富地產研究負責人黃琳珊則認為，三四線城市需要區別對待，自身擁有產業、經濟發展較快，有一定的人口流入支撐，地處核心城市周邊等，這一類的三四線城市仍具有發展空間。

據時代財經報道，中南建設董事長陳錦石衡量三四線城市有一些指標，包括GDP漲幅8%以上、GDP結構、財政收入、基建投入以及去化周期等?！叭绻@些指標都達到了，那么三四線城市就不比一線差”，陳錦石表示。

近兩年公司進行調整，開始選擇那些外溢效應比較明顯的三四線城市進行布局。

當然，除外溢效應明顯的三四線城市之外，中南建設也希望能夠增加一二線城市的布局比重。辛琦表示，中南建設現在也有意識往一二線布局，接下來會在合肥、昆明、西安、鄭州等城市加大投資。