在建工程估價成本法的動態修正

劉敏

摘要： 運用成本法進行估價時，由于原來購入土地價格較低而當前公開市場土地價格較高，土地已經獲得了較大的增值。有理由可以認為這部分增值已經涵蓋了部分利潤。在這種情況下，如果按照傳統的成本法公式計算土地利潤，最終測算出來的標的物價值會有較大偏離。針對該種情況，筆者認為：成本法估價時，在土地公開市場價值已經涵蓋部分利潤的情況下，應當對計算公式進行動態修正，所得即為估價對象價值。

Abstract： When evaluating construction progress， we always use hypothetical development method and cost method. If the land price increases very fast in recent years， the final value opinion will be high by using traditional formula. That is because of the land price in appraisal work period including the profit. So when we calculate the final value opinion， we add profit the land profit again. Thus the final value opinion is higher by using cost method than by using hypothetical development method. The writer state that we can dynamic modify the trditional formula of cost method.

關鍵詞： 成本法；靜態；動態；土地；利潤

Key words： cost method；static state；dynamic state；land；profit

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）21-0091-02

1 問題提出

近幾年，估價師在運用成本法對在建工程進行價值評估時，往往會發現成本法的測算結果與假設開發法的測算結果差距較大，往往大大高于假設開發法的測算結果。盡管最終測算結果仍是成本法和假設開發法兩者的加權平均值。但是，對于兩種估價方法測算結果的差異還是讓很多估價師困惑不已。

筆者在實際案例的測算過程中遇到了同樣問題，本文旨在通過實際案例的測算分析，提出：在土地價值短期升值過快的情況下，運用成本法測算在建工程項目的價值是，成本法公式要進行動態調整，不能仍然照搬傳統公式計算估價對象價值，否則容易高估其價值。

2 成本法介紹

2.1 成本法的概念

成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。重新購建價格是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發建設全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。折舊是指各種原因造成的估價對象價值的實際減損，其金額為估價對象在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。

2.2 成本法的計算公式

成本法估價中，重新購建價包括土地取得成本、開發成本、管理費用、投資利息、售費費用、銷售稅費、開發利潤；折舊包括物質折舊、功能折舊和外部折舊。

成本法的公式為：

在建工程的價值 = 重新購建價-折舊

重新購建價 = 土地取得和開發成本 + 建筑物的開發成本 + 管理費 + 投資利息 + 銷售稅費 + 開發利潤

折舊的求取方法主要有年限法、市場提取法和分解法，實際操作中主要采用年限法。年限法分為直線法和成新折扣法。直線法假設在建工程的經濟壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計算公式為：

（C-S）/ N

其中：C—重新構建價；S—凈殘值；N—經濟壽命。

成新折扣法是根據建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定建筑物的成新率。對于在建工程，因為還未開發完成所以在估價時點的折舊為0。

3 案例初步分析

下面通過實際案例，首先運用成本法對案例進行測算，然后運用假設開發法進行測算，最后進行初步分析。

3.1 在建工程價值測算的實際案例

某公司2011年底以0.7億購入土地，建設辦公樓，2013年已經完成部分工程。2013年12月31日評估該在建工程，估計尚需要1.5年才能完工并全部售出。當前土地市場價為3億，已經投入的開發成本為2億，全部開發完成的開發成本為5億，購買在建工程稅費率取3.05%，管理費率取3%，銷售稅費率取8.6%，直接成本利潤率取20%，折現率取14%。

通過市場法和長期趨勢法可得到：開發完成后價值為12億。

3.2 運用成本法測算在建工程的價值（V）

根據公式：

在建工程的價值 = 重新購建價-折舊

重新購建價 = 土地取得和開發成本 + 建筑物的開發成本 + 管理費 + 投資利息 + 銷售稅費 + 開發利潤

（在建工程估值中不考慮折舊）

其中：管理費率取3%；

銷售稅費率取8.60%；

貸款利率取6.50%；

成本利潤率取20%；

V=（3億+2億）×（1+3%+20%）+3億（（1+6.5%）1.5-1）+（5×3%+2）億×（（1+6.5%）0.75-1）+V*8.36%

求取在建工程價值為：7.17億。

3.3 運用假設開發法測算在建工程的價值（V）

根據公式：

在建工程的價值 = 開發完成后價值（現值）- 續建開發成本（現值）- 管理費用- 銷售費用- 投資利息-銷售稅費 - 開發利潤 - 購買該在建工程應負擔的稅費

其中：購買在建工程稅費率取3.05%；

管理費率取3%；

銷售稅費率取8.60%；

折現率r取6%；

貸款利率取6.5%；

成本利潤率取20%；

則在建工程價值為：6.24億。

3.4 初步分析

根據上述測算結果，可以看到按照傳統公式計算，成本法的測算結果7.17億與假設開發法的測算結果6.24億差距過大。根據相關數據，可以發現公司2011年底以0.7億購入土地，在估價時點（2013年12月31日）土地的市場價值為3億。成本法計算公式中的利潤部分是以3億為基數進行計算的。但是，2.3億的土地增值是否已經涵蓋利潤了呢？如果已經涵蓋利潤，成本法的估值就被高估了。

如何解決成本法高估的問題？下文分靜態、動態共兩種情況進行模擬測試，深入分析，以尋求解決辦法。

4 模擬測試

下文分兩種情況進行模擬測試，靜態法以估價時點為界限，要么假設土地價值涵蓋全部土地利潤，要么假設土地價值完全沒有涵蓋土地利潤；動態法以整個建設期動態測算土地價值。

4.1 靜態法模擬

4.1.1 假設利潤全部涵蓋，不再計算土地開發利潤

假設上述案例中，2.3億的土地增值已經涵蓋了全部土地開發利潤，那么在建工程價值不再包含土地開發利潤。對上述案例的測算結果進行修正，扣除（3億*20%），在建工程價值的修 正結果為：6.57億。

4.1.2 假設利潤沒有涵蓋，按照公式計算土地開發利潤

假設3億不涵蓋任何利潤，得到的在建工程價值就是上述測算結果7.17億。

4.2 動態法模擬

4.2.1 模擬測試

房地產項目開發是一個漫長和復雜的過程，大致分為以下七個階段：

①土地出讓階段；

②規劃設計階段；

③相關行政審批階段；

④施工報建階段；

⑤商品房預售許可階段；

⑥工程竣工綜合驗收備案階段；

⑦房地產項目權屬初始登記階段；等。

很顯然，土地出讓是第一步。下面六個階段的過程中，土地價值仍然可以潛在增值，根據近兩年土地拍賣的價格趨勢，土地價值增值速度顯然很快。在建工程估價一般是為在建工程的抵押服務的，一般要求投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上。根據上述描寫，可以判斷估價時點一般在5、6步驟之間，舉例最初土地出讓的時點已經有了1-2年的開發過程，在這段時間土地價值很有可能已經發生了潛在的增值。根據近兩年土地拍賣情況，可以肯定地說，上海土地價值增值是必然的，而且速度很快。考慮到土地利潤的動態產生過程，下面進行動態法的模擬測試：

仍以上述案例為例，以3億為基數計算土地利潤，但在建工程價值應當是7.17億從完工時點折現到估價時點的價值。

假設折現率為6%，假設完工時點比估價時點晚1.5年，則修正后的在建工程價值為：

■ =■=6.57（億元 ）

4.2.2 測試分析

靜態法的兩種方法要么考慮完全涵蓋，要么考慮完全不涵蓋，都是按照估價時點把土地利潤割裂開來，靜態地考慮土地利潤，沒有按照項目的實際情況以及土地利潤的實際產生過程來考慮。而動態法的計算考慮到了土地利潤的動態產生過程。很顯然，后者更能夠客觀地體現評估對象的價值。

5 結論

綜上所述，成本法測算在建工程時，因為土地采用估價時點的公開市場價值，如果原來購買土地價格較低，在比較短的時間內（≤2年）獲得了較大的土地增值。如果按照傳統公式計算所得結果會與假設開發法的估值有較大偏離，會大大高于假設開發法的測算結果。在這種情況下，可以考慮土地公開市場價值已經涵蓋了部分利潤。所以，以土地公開市場價值計算利潤后的數值，應當進行完工時點到估價時點的折現，計算結果即為在建工程的價值。

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