山區縣級城市高房價原因及對策：以尤溪縣為例

吳曉明

摘 要：部分經濟欠發達縣級城市存在高房價現象。本文以職工平均工資收入水平較低而房價高企的尤溪縣城為例，從房地產需求、供給層面分析了其高房價的形成原因。通過數據分析，發現尤溪縣城人口密度高、房產供給不足等是其高房價的主要成因。在此基礎上，提出了抑制山區縣級城市高房價的政策建議。

關鍵詞：尤溪縣城；房價；人口密度

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號：1671-2064（2018）14-0225-02

1 山區縣級城市尤溪縣城房價概況

尤溪縣位于三明市東部，地處閩中，毗鄰閩清、永泰、沙縣、大田、南平、德化，是福建省山區第一大縣。尤溪縣全境面積3421.69平方公里。其中，山地418.5萬畝，耕地34萬畝，水域和其他面積66.9萬畝。尤溪素有“閩中明珠”之稱，也被稱為“中國金柑之鄉”、“中國油茶之鄉”。2013年7月23日，中央黨史研究室正式確認尤溪縣屬于原中央蘇區范圍。

一般而言，山區縣城因為經濟相對欠發達等原因，房價較低。然而，部分山區縣級城市的房價卻較高。

從表1可以看出，尤溪縣城的平均房價是很高的。例如，2018年3月，該數值為10589元/平方米，相當于三明市平均水平的137.07%。

2 形成尤溪縣城高房價的主要原因

2.1 需求層面原因

尤溪縣民眾工資收入水平不高，在三明市各區縣中，2015年與2016年在崗職工（含勞務派遣工）平均工資分別為57221元和62501元，低于三明市直、梅列區、永安市等，也低于三明市各區縣平均水平（表2）。

然而，尤溪縣人口分布特色鮮明。尤溪全縣面積廣大，以山地、丘陵為主，許多民眾基于生活便利、教育資源分布等方面的原因，紛紛涌向縣城購房生活。表3顯示，面積狹小的尤溪縣城，其人口密度高達5057人/平方公里，遠高于三明市區1010人/平方公里的水平，在三明市各區縣中是最高的。這樣，使得平均工資水平較低的縣城出現了房價高企的現象。

2.2 供給層面原因

在三明市各區縣中，尤溪縣人口最多，2016年末達446360人（117465戶）。但是，尤溪縣的房地產較少，2017年房地產開發投資僅完成4.44億元（尤溪縣統計局數據）。

雖然2017年下半年尤溪房地產開發投資逐漸回暖，6-12月增幅分別為-12.7%、-0.1%、10.3%、9.5%、17.0%、 23.2%和23.3%，從8月起全縣房地產開發投資扭負轉正。但是，尤溪縣僅有的一家一級資質建筑業企業——三明市陽光建設工程有限公司因項目變更將把注冊地從尤溪縣遷出。該企業2017年實現產值2.44億元，占全縣資質等級建筑業產值10.8%（尤溪縣統計局數據）。因此，遷出后將給尤溪縣2018年建筑業產值增長帶來巨大壓力。

3 抑制尤溪縣城房價的建議

3.1 調整土地供應結構

政府應分區域制定土地供應計劃，對尤溪縣城等供求矛盾突出、房價上漲較快的區域，增加中低價位、中小戶型及保障房用地的供應，緩解中低價位商品房供應不足的困境[1]。政府還應當加大土地儲備力度，在地價房價明顯偏高的地區，大幅增加住宅用地的供應數量。國土部門要強化規劃總體管控，實行建設用地總量和強度控制，應當及時面對不同的市場需求而適時調整土地供應結構和土地供應數量[2]。在目前情況下，尤其應當加大保障性住房的土地供應，提高中低價位、中小套型普通商品住房和公租房的市場供給，讓尤溪縣更多的低收入群體和家庭能夠享受到政策性住房帶來的實惠，從而引導社會更理性地選擇購買或者租賃住房。

3.2 合理控制土地出讓價格

2017年春，國家發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，明確各地應通過合理安排住宅用地供應，避免出現地王、樓王等情況。同時，在中央及省政府關于去庫存的文件中，明確要求各級政府合理調控土地供應結構和投放數量。因而，尤溪縣應充分發揮政府土地管理部門的作用，進一步規范土地一級市場行為。

3.3 抑制土地市場的炒作與投機

各地政府應通過聯合規劃、住建、稅務等部門嚴厲打擊房地產開發企業的市場違法違規行為，整頓并規范房地產開發企業的銷售和中介行為。嚴查房地產開發企業在閩委辦發[2014]18號文出臺后，是否仍存在不依合同要求違規預售、違規使用預售資金、哄抬房價等行為[3]。對于存在鉆政策空子，違法違規企業應列入政府黑名單，限制其進行土地競拍和銷售。不斷提高房地產市場銷售信息的透明度，讓民眾對未來房產價格形成合理預期。

參考文獻

[1]毛豐付，李言.房地產稅對房地產投資影響再探——基于房地產稅“新觀點”視角的分析[J].地方財政研究，2017，（3）：69-75.

[2]高然，龔六堂.土地財政、房地產需求沖擊與經濟波動[J].金融研究，2017，（4）：32-45.

[3]余泳澤，張少輝.城市房價、限購政策與技術創新[J].中國工業經濟，2017，（6）：98-116.