房租上漲苦了誰

徐高陽

近日，房租暴漲的消息再度引爆輿論，國內許多城市的房租漲勢兇猛。一時間媒體口誅筆伐、租客義憤填膺、政府出面維穩、中介爭相自保，似乎每個層面都有自己的道理，每個人都顯得很無辜。作為眾多北漂中的一員，《中國民商》記者在近一年的時間也切身體會到了房租上漲帶來的影響，記者在某長租平臺租住的合租公寓（位于北京市南三環外）主臥已經漲到了3400余元/月（含服務費），與眾多租客一樣，面對房租上漲能做的只能被動接受。身邊的朋友已經有人不堪重負選擇離開北京，新一輪的年輕人逃離一線城市似乎正在醞釀。

相關數據顯示，2018年7月，一線城市中，深圳、北京、上海三地住房租金環比均上漲，漲幅分別為3.1%、2.4%、2.1%；二線城市中，南京、濟南等地住房租金環比漲幅較為明顯，分別為3.7%和2.4%。而據一些市場機構統計，2018年7月部分熱點城市熱門區域房租同比漲幅已接近20%。

租客苦

電視劇《蝸居》有一段臺詞很現實：“每天一睜開眼，就有一串數字蹦出腦海：房貸六千，吃穿用度兩千五，冉冉上幼兒園一千五，人情往來六百，交通費五百八，物業管理三四百，手機電話費兩百五，還有煤氣水電費兩百。也就是說，從我蘇醒的第一個呼吸起，我每天要至少進賬四百……這就是我活在這個城市的成本。”

每月的房貸是供房族的心頭大石，但好歹等到供完的那一天房子就是自己的了。比供房更痛心的是供不起房，只能租房，無論花了多少錢租了多少年，房子還是別人的房子，到頭來只是為他人作嫁衣裳。

尤其是北上廣深的房租之高，每月都占掉了打工族相當一部分的收入。房租，一直是北上廣深漂族不可回避的切膚之痛。

“幸虧我們下手早，不然現在租房太難了。往往都是上午看到價格合適的房子，下午就被租出去了。”剛剛入職北京市一家事業單位的陳媛表示，5月份，她和同學開始著手租房子，目前兩人在東城區租下了一套37.8平方米的小房子，租價5400元。“房子很舊，上世紀90年代的老房子，沒有電梯，但是仍然很搶手。”

“本來以為市區房租貴，就住稍微遠一點，哪想到這么遠房價也挺貴。”在通州區楊莊小區租住一套兩居室的陸鳴說，“預算兩三千元基本沒有房子可租，現在北京租房市場沒有洼地。”

在一線城市，被房租綁架的年輕人不在少數。中國青年報社社會調查中心聯合問卷網對2002名（18—35周歲）在租房的年輕人進行調查。

調查數據顯示，20.7%的年輕人表示房租占其月收入一半及以上。自“恩格爾系數”后，民間智慧又發明了一個新詞，即“房格爾系數”——房租占收入的比例多少，這個占比直接影響到幸福指數。

58安居客房產研究院首席分析師張波曾經說過，房租收入比在30%以下處于合理范圍，若占比超過30%，則會影響生活的幸福感。

“如果資本挾持了企業，一定會跑偏。長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”日前，我愛我家副總裁胡景暉在說完這句話后，選擇了離職。

在憤怒之外，人們開始思考這樣一個問題：房租暴漲這個問題上，資本肯定不是無辜的，但也不能把一切都歸為資本的罪惡。

房東苦

有人說房租太高，當然也有人說房租太低。比如開發商和房東，租客要生存，他們也要生存。

一位房東算了一筆賬，他所在的小區一套80多平方米的房子現在價格是530萬元左右，同樣的戶型房租每月6800元左右。

假設未來房價不漲，房東購買房子就是為了出租賺錢，按照6800元每月的房租，一年房租是8.16萬元，要收回530萬元的購房成本需要64.95年，這還不算房貸利息。

如果再計算一下每年的租金回報率：8.16/530=1.54%，這個連銀行的一年期存款基準利率都達不到，更別說投資到余額寶（4%左右）等貨幣基金中了。

按照這位房東的說法，如果房價不漲，單純靠租房賺錢就是賠本的。“房價這么高！為啥房租不能漲？”

房產開發商、SOHO中國董事長潘石屹8月20日在其個人微博寫道：“過去幾年我一直在講，現在的房價已經非常畸形了，一個最重要表現就是房屋租售比不正常。”

租售比也就是租金回報率，是用房子的年租金除以房子的總價，它是全世界衡量房地產市場最綜合的指標。正常的租金回報率應該是多少呢？

按照潘石屹的說法，應該是銀行貸款利率再加1%到2%。目前銀行的貸款基準利率是5%，所以租金回報率就應該是6%或7%。再來看看北京，住宅租金回報率只有1%。即使租金再翻兩番，作為房子的擁有者，仍然虧本。

另據中信證券研報數據顯示：北京2012年8月平均租金60.13元/月/平方米，到2018年7月平均租金上升到92.33元/月/平方米，上漲幅度僅為53.55%。

綜合來看，其實他們的說法都沒有錯。雙方也各自都有道理，只不過他們站的利益角度不同。既然買賣雙方各執一詞又找不到對方的破綻，那么作為中介方的長租企業便成了眾矢之的，一時間被輿論壓迫得喘不過氣。

中介苦

伴隨一些大型住房租賃企業加速布局擴張，部分地區出現機構為爭奪房源哄抬租金、高價收房的現象，這確實在一定程度上推高了區域租金。但如果因此就認定他們是罪魁禍首也難免有失公允。

資本堆疊之下，勢必造成行業競爭標的價格水漲船高。業內人士表示，相比于通過自建公寓、整體租賃籌集房源的集中式長租公寓，分散式長租公寓要面對眾多的持有人，議價的市場化程度更高。“像自如這樣的長租品牌，每一套房子都有不同的房東，房東可以選擇租給任意一家長租品牌。而為了房源數量迅速擴大，擴張品牌影響力，在資本彈藥充足的情況下，價格戰自然不可避免。”李明分析。

但不巧的是，這場價格戰剛剛聽到零星的槍響，監管部門就已經過來制止。8月19日，上述被北京市住建委約談的長租品牌，亮出了存量房源儲備。在北京市房地產中介協會的相關座談會上，參會企業明確承諾，不漲租金且拿出手中全部存量房源投向市場，總計約12.57萬套（間）。

即便擁有數萬甚至數十萬房源儲備，但當前長租品牌仍難言盈利。達人嘉公寓創始人徐詩亮表示：“長租公寓盈利難的主要原因是成本太高，從占租金收入的比重來看，拿房成本是大頭，一般占到55%-65%；裝修是一次性投入，按照5年進行攤銷，占12%-15%；運營成本占比在20%-25%。此外，還有稅費、折舊等成本，如果成本稍微控制不好就幾乎不賺錢甚至虧損。”

“相對于不斷上漲的成本，長租公寓的租金收入實際偏低，但對于租戶而言，這樣的租金又偏高。租金高低與居民收入水平息息相關，所以很難在短時間內通過提高租金來提升盈利水平。”偉業我愛我家高級研究員孔丹表示。

價格的感受來自于消費觀念的分歧及價格差異化不明顯。“對于上班族而言，房租支出占到收入一定比例時，有相當部分比例的消費者會犧牲一定的居住舒適度，而轉向更為便宜的房源。”業內人士指出，如果存量房源不足以提供價格差異化充足的房源，消費者體驗自然是市場價格普漲。

“不管是分散式還是集中式，管家服務、拎包入住、設施齊全、交通接駁成了行業標配，而這些都需要大量的成本。如果要提高資金回報率，只能拉抬租金價格。”某長租品牌高管表示。

當市場解決不了價格差異化時，規模發展似乎成了行業前進的必由之路。旭輝集團CEO林峰表示，長租公寓雖然毛利率不高，但當規模做得足夠大時，利潤是可觀的。同時，如果采用重資產模式，可能還有一塊來自物業增值的利潤。

萬科A董事局主席郁亮表示，泊寓能夠達到1%-2%的回報率就已經很滿意了。龍湖集團旗下的長租公寓品牌冠寓CEO韓石今年也稱，龍湖集團更關注的是把產品做好，3年內不考慮盈利問題。

誰之過

既然人人叫苦，那這次房租暴漲到底誰該背這個鍋？真正的原因又是什么？

“造成租金上漲的原因可能來自兩方面。”同策研究院總監張宏偉表示，“一方面，短期內租房市場出現了供需失衡，租賃市場的供給不足，尤其是一線城市此前曾對住房租賃市場進行過整治，而隨著畢業季來臨，市場需求量相對旺盛，導致房租面臨上漲壓力。另一方面是通脹因素，房價和物價的上漲也帶動了房租上漲。”

萬達集團董事長王健林在他所著的《萬達哲學》一書中寫了這么一段話：“隨著這幾年經濟的發展，隨著戶籍制度的松動，隨著人們收入的增加，人的流動性加快，房地產市場出現了一個趨勢，就是越來越向大城市和特大城市集中……中國人的發展終極目標就是到北京、上海去，有一點錢的到地級城市、省會城市發展，很有錢的就去北京。”

而關于通脹，這個段子或許能直觀地感受到其影響。2008年，牛肉拉面4元一碗，我在銀行存了10000元，相當于存了2500碗牛肉面。到了2018年，每碗牛肉面漲到了10元，我存的10000元連本帶利應該是13500元左右，牛肉面只剩下了1350碗。我在銀行存的另外1150碗被誰吃了？

如何才能從根本上解決房租這個問題？潘石屹認為，無非就兩個辦法，讓租金回報率回到一個合理穩定的狀態。一個是讓分子往上漲一些，分子是租金。二是讓分母往下降一些，分母是房價。另一條路就是拖下去，壓力積聚到一定程度，自己爆炸。

有人說，高房價收割了中產階層，現在高房租正在收割低收入階層。反過來講，如果高房價不收割中產階層，高房租的痛苦就不會轉嫁給低收入階層。

對于租客來講，雖然這波爆發能在一定程度上抑制房租上漲，但終究不是長久之計。熱點一閃而過，輿論也難以一直關注房租，當一切歸于平靜，我們能做的也只能是努力賺錢，讓收入跑過房租漲幅，存款跑過通脹。“殺不死我們的，終將使我們強大。”

（責任編輯 莊雙博）