村民見利悔約，投資人如何理論？

聶姚

村民“違約”，不能僅僅限于“頭痛醫頭”，還要從深層次的農村產權制度體系的完善去思考這個問題。

“做這兩棟民宿的過程就是不斷和村民‘過招的過程。”四川大學引進人才、建筑與環境學院規劃教研室副研究員高政軒說。

近年來，大批向往北窗高臥、悠閑避世生活的游客炒熱了鄉村，開設民宿成為進入鄉村最為普遍的媒介。作為高校教師，高政軒覺得，開設民宿是一個發展機遇，同時也是實地教學的好機會。

2015年，在朋友的引薦下，高政軒選擇了瀘沽湖四川境內一個村莊的兩棟房子。沒想到，伴隨這三年發展機遇的是與房屋主人不斷的糾紛，這讓高政軒身心俱疲。

高政軒的遭遇

“其實剛開始的時候還挺順利的，對于房屋的設計、改造方式兩家都很配合。”高政軒站在成都的工作室窗邊，有點失神地看著遠處。

高政軒做民宿的這兩家屋主，是兩姐妹。姐姐多年前就開始做簡單的游客住宿接待，妹妹因資金短缺，院中的摩梭花樓多年來只搭建好框架。妹妹家的房屋狀態，對高政軒來說更具有改造價值。在多次協商后，高政軒和兩姐妹達成：改造費由高政軒團隊全款支付，其中姐姐家投資10萬元，妹妹家投資80萬元，運營后的房費五五分成。

為了合同簽訂順利進行，高政軒請來了村干部作為見證人。但在簽合同時，姐姐將原本協商的十年租期改為了六年。雖然妹妹家的租期未變，但高政軒團隊還是被突如其來的變化打得有點措手不及，最終還是簽了。

正式開始施工前，高政軒給兩家分別看了設計施工圖，她們沒有異議，不過動工伊始，矛盾就陸續產生了。

姐姐提出了很多與施工圖不符的改造想法，還由于她的原因導致天花板材料重新買了三次，地板重新買了兩次，多出的費用都由高政軒團隊承擔。如果拒絕，工程就難以推進。高政軒很無奈，但最后還是妥協了。

發生矛盾時，高政軒曾找當時的見證人、村干部進行協調，但是他們因為“怕得罪人”而拒絕。

“這種時候，老鄉見老鄉真是淚眼汪汪?！备哒幱行┳猿暗匦χ?，他在瀘沽湖遇到臺灣老鄉，老鄉跟他有著相似的遭遇，“我倆一起坐在亭子里流淚，他哭得很傷心。他已經60多歲了，賣了幾套上海的房產，在這里租了另外三個姐妹的三棟房子，經營中由于很難完全平衡三姐妹間的利益，導致彼此爭執不斷，最終影響到他的經營。去年他把所有東西全部轉賣，回臺灣了?！?/p>

矛盾不斷升級，高政軒也想提出撤資。但“一旦違背之前簽訂的合約，將支付一百萬元的違約費”。合同只對我們有效，但他們卻一次次地踐踏，高政軒氣憤地說。

在一次次妥協中，姐妹兩家的工程終于完工了，2017年年初，民宿正式營業。

在高政軒和團隊的推廣下，民宿客源不錯。2017年，妹妹家總共營業額13萬余元，高政軒團隊分得6萬余元，而姐姐家他只收到了一次營業款。按照合同，民宿的房源信息統一發布在攜程、去哪兒等網站上，房客通過網絡下單、支付后獲取房間電子鎖密碼。但姐姐家私自破壞了電子鎖，自己接待客人，導致高政軒無法掌控經營情況。

高政軒發現這種情況后，親自帶游客到姐姐家住宿，但被姐姐拒絕，趕了出來。他多次上門討要說法，都沒有效果，看著被破壞的門鎖，高政軒和姐姐家沒再聯系了。

數次“過招”，高政軒都“敗下陣來”，下一步他決定訴諸法律，爭取自己的權益。

違約皆因利益起

比起高政軒，璋花花似乎要“幸運”一些，雖然也被“悔約”，但是損失不算大。2015年，一次旅游時，璋花花發現都江堰市中興鎮的一個山坳，峰巒疊翠、環境清幽。這里沒有公路直達，在山口停下后還需要步行二十分鐘，因此并沒有多少游客前往此處。

山坳里共有五戶村民，開著傳統的農家樂。璋花花打算重新統一規劃、設計，改造成高端民宿，預計總投資2000萬元。

璋花花與村民簽訂了初步協議，此后的一兩年中幾乎扎根于此。請地質勘探隊勘探地質、請策劃團隊制定民宿定位及推廣、請設計師出效果圖……前期的準備工作共計花費十余萬元。而在此期間，傳來了修路的風聲——將來會規劃一條公路，直通山坳。

她向村民提出，簽訂正式合同，但村民的態度開始變得有些曖昧。到最后，村民直接拒絕了璋花花的民宿計劃。

對于反悔的原因，其中一戶村民表示，路不通，需要璋花花帶來客源，路通了，不用她帶，游客也會來。而實際上，已經通了公路的山坳如今的客流量并不像他們當初想象中那樣大增。

現在，璋花花在邛崍和另一戶村民簽訂了房屋租賃合同，租賃時間為二十年，她在原址上重建的新民宿即將開業。但對于未來可能存在的房產糾紛，經歷了一次“反悔”后的璋花花也存有隱憂。

有律師表示，隨著近年來農村土地的大幅度增值，農民起訴要求合同無效，收回房屋，其中小產權房糾紛已成為全國性的司法難題。 比較出名的就是北京宋莊藝術家與村民的房訟糾紛。

麗江房屋糾紛近年來也是風波不斷，隨著旅游的蓬勃發展，直接帶動了租金的高速上漲，之前和客棧經營者簽訂了長期合同的房東們發現，自己的租金遠低于市場價，毀約的事件開始頻繁出現。麗江市客棧商會會長王立東就公開表示，毀約情況在大研古城和束河古鎮很常見，受利益驅使，“古城房東違約率可能超過80%。”

對于這種現象，四川省社會科學院副院長、研究員郭曉鳴分析，在我國，農村大量農房閑置是資源浪費的現象，從農地、農房效率角度出發，鄉村旅游等城市需求進入鄉村，有利于盤活閑置農房。但由于我國土地制度的限制，農房和農村宅基地不能買賣，只能以租賃形式呈現。在這過程中，出現農民反悔的因素有三，一是由于租房者在房屋使用中發生使用變化，二是租房者在使用過程中可能帶來對農房功能性改建和損害的行為，三是從農民角度來說，出于周邊地區和所在區域農房租賃價格上漲、由于逐利的目的、自己正常需求等等。反悔有合理也有不合理的。

利益博弈還要從產權求破解

雖然在瀘沽湖的民宿之路讓高政軒費心、傷心，但也有成功之處——與妹妹家的合作進展很順利，空置的花樓被改造成傳統摩挲風格的民宿很受游客歡迎，妹妹家的經濟狀況因此改善了不少。

高政軒說，過去，由于貧困，妹妹在村里很沒有地位，走路都是低著頭，勾著背，靠著路邊走。新建好的房子成為村里一道靚景，去年過年，村里的活佛去了她家?，F在她走路，不僅背挺直了，還會時不時哼起歌，臉上的笑容也多了。

如今，妹妹家的民宿主要由她兒子負責運營和管理。以前，她兒子在成都當保安，一個月包吃住，工資不到三千塊錢，現在一年在家就能賺6萬多元，他在村里的地位也提高了?！叭ツ辏謇锔傔x村長，很多村民都推選他，他拒絕了，但是村里有什么大事還是會找他商量，覺得他是有能力的人。”高政軒說，這是他沒有想到的變化。

當下的鄉村振興，外來投資者是重要的建設推動力量。一方面必須保障農民利益，實現共贏共享；另一方面，投資者的合法權益也要得到保護。如何給投資者提供一個長久、安全的投資環境，讓他們愿意留下，助力鄉村發展，在當下顯得尤為重要。不能讓他們“一朝被蛇咬，十年怕井繩”。

西南財經大學中國西部經濟研究中心研究員賈晉認為，目前，我國村民法律契約意識淡薄，集體經濟發展的滯后導致村集體在村莊開發建設中的話語權和作用較弱，在面臨社會資本進入鄉村，出現利益博弈和對立時，很難進行有效的協調和溝通。且中國鄉村產權制度改革滯后于鄉村經濟社會發展，缺乏突破性的制度變革。

他認為，基層政府必須營造一個較好的資本進入、發展以及退出的制度環境。從一些地方發展的實踐看，政府對鄉村發展要加強統一規劃，對于新產業新業態的發展要加強統一的規劃引導；要構建規范的農村產業交易市場，對于流轉的各類產權要進行監督；同時，有必要建立產權流轉擔保及風險防范化解機制。另外，基層政府和集體經濟組織也可以通過土地整理、宅基地退出、建立土地股份合作社等方式將零散的建設用地納入整體開發規劃的框架，減少村民個體行為的不確定性。

村民“違約”，不能僅僅限于“頭痛醫頭”的治標之策，還要從深層次的農村產權制度體系的完善去思考這個問題。應當給予基層在制度創新方面更多的自由探索權，總結現行試點區域的經驗，構建適宜不同區域特點和資源稟賦的差異性農村產權和農地制度體系。（應采訪者要求，文中璋花花為化名）