空置稅能否拯救水深火熱的香港樓市

汪倩怡

【摘 要】香港房價連續高漲創出新高，近期香港政府擬推行空置稅政策來控制高漲的房價，降低市民購房負擔。然而空置的判斷、空置稅稅率的確定，甚至于空置稅的作用效果仍然不明朗，本文將對空置稅稅率，空置稅的作用效果進行分析，并提出可供政府實行空置稅政策可供參考的建議。

【關鍵詞】空置稅；公屋；供求

香港，一個寸土寸金的地方，人們想要有一個安身之所，談何容易。土地的短缺，加上外來資本的涌入，使香港的房價直線飆升。香港財政司司長陳茂波表示，2018年前4個月香港房價已累計上升7%，樓價較1997年的高峰已高出117%，香港樓價已大幅超出市民的負擔能力。從檢測香港樓市二手私人住宅樓價的中原CCL指標看出，到目前2018年7月CCL指數已經達到了一個新的高點。香港的樓價高漲，政府控制樓價的政策勢在必行。

同時，市民的住屋需求卻在不斷攀升。據最新數據顯示，截至2018年3月，約有153300宗公屋申請，公屋的輪候時間同樣攀升，從2011/12年度的平均輪候時間為2.6年，變成2018年3月的平均輪候時間達到5.1年。

香港政府為解決香港房價過高的問題，曾經提出包括研究荒廢農地改造為房屋發展用途；在維多利亞剛以外適度填海的措施。[1]而目前最受熱議的莫過于空置稅的政策。2018年6月28日，香港行政長官林鄭月娥在香港行政會議特別會議上表示：將對空置6個月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”（空置稅），相當于該單位應課差餉租值的200%，即相當于兩年的租金，約等于樓價的5%。

但是，本次空置稅征收對象主要為開發商新開發的一手空置房，而二手房空置單位數量是一手空置房的4倍以上，使得這一雷霆之政在業內人士看來頗有些“雷聲大雨點小”的嫌疑。[2] 空置稅究竟能否救香港樓市于水深火熱當中，這種新增稅種的空置如何判定，征收的稅率是否合適等等的問題十分值得考究。

一、各地的空置稅征收案例的借鑒

目前已經有不少的國家實行空置稅的征收，其中就有法國、英國、韓國等。以法國為例，其對房屋的征稅是比較全面覆蓋的，法國對空置房屋按累進稅率并附加稅金總額9%手續費的方法，每年征收空置稅。值得注意的是，法國不僅就地產開發商的一手房的空置征稅，其納稅義務人為實際造成空置期的人。同時，為了防止避稅，法國對居住的住房征收居住稅，對在外租辦公的房屋征收職業稅，對空置住房征收空置稅。[3]但是，這種征稅的方法并不適合香港。香港的房屋戶數較多，法國這種判斷房屋空置的方法難以實現，即使能夠實現，其政策成本也將非常高昂。第二，香港的福利體系并未十分完善，且目前市民的稅務負擔已經比較沉重，全面地征稅可能造成社會的不穩定。

二、空置稅實行的難題

（一）空置的判斷和稅率的判定

空置稅被熱議最多的問題是空置如何判定的問題。曾經有學者認為可以通過水電表的讀數進行判定，這個方法雖然有可取之處，但是實則漏洞百出。首先，水電表的讀數低，并不一定意味著房屋的空置，水電表的讀數多少可能與戶主的職業生活習慣相關。第二，水電表讀數分辨空置的界限難以確認。一個偏高的讀數界限，會給那些節約用水用電的用戶添加了一筆本不應該由其負擔的空置稅費用。即使最終可以舉證證明居屋并非空置，這個政策成本也將是很大的一筆支出。最后，假如房地產商是空置稅的納稅義務人，其可以通過衡量當前水電費的支出費用和空置的未來利潤與空置稅的節省的資金，從而采取應對措施。這就牽涉到了空置稅稅率與水電費和預期利潤的關系，假如空置稅稅率過低，那么空置稅對于房地產商的影響微不足道，他們甚至不介意損失小部分的費用，以獲得未來更大的房屋銷售利潤。然而，如果空置稅稅率過高，高于水電費的費用，那么空置帶來的未來利潤和稅收的節省將大于當前支付的水電費，為了獲得最大利潤，其必然更愿意繳納超過界限的水電費，從而避免被認定為空置。這時候，不僅房價不能下降，還會造成水電的浪費損失。而且，以房地產商的待售房產作為納稅對象，房地產商很容易將房產轉售給其子公司從而避免納稅，使空置稅失效。

我認為，可以通過規定每個發展商的最大房屋庫存限制，和每個居民的持有住房的限制，以此為空置稅的分界線，避免以上避稅問題。

（二）空置稅的效用

政府推行空置稅的目的，是在于釋放房地產商由于營銷的需要而保留的待售房屋，從而提高房屋供給，降低房價。由于開發商的商品銷售周期理論，商品房進入流通市場，會有一定數量的合理庫存，空置的合理區間應為15%-30%。但是，房地產商為了利潤最大化，往往會做出“捂盤惜售”的決策，導致空置增加，房價被抬高。[4]

然而，這一部分僅僅是造成空置的一小部分原因，更大原因是由于收入差距的擴大，以及金融環境的不看好，大部分有閑散資金的投資者，更愿意把錢投資到房地產進行保值，從而擴大了房屋需求，增加空置。在這種情況下，若政府對開發商征收空置稅，對于這部分投資者來說，他們的需求再次得到滿足，從而推動了需求增加，需求線右移，在供給和需求線同時右移時，對于房價的增減影響難以確認。（圖1）但是假如需求線右移的程度比供給線的大，那么更會發生逆轉，使房價進一步走高。

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其次，開發商可能會通過建立子公司，將新建的房屋先賣給子公司，再發售，從而避稅。這個時候社會的供給其實并沒有增加，相應地，總需求也沒有改變，空置稅的政策失效。而且，房屋的空置稅的實際承擔者，有可能會是購房消費者，一些大型的發展商，為了保留庫存使利潤最大化，將政府征收的空置稅，變樣的加到在售房屋的房價之上，使消費者成為真正的房屋空置稅負擔者。然而，政府對于這個做法難以監管，就會加重購房者的壓力。

三、解決方法

其中一個重要解決方法是減少居民手中的空置房，這需要政府部門完善房屋登記制度，并實行整個城市、甚至整個國家的聯網，可以參考房屋限購令，限制每個成年公民最多持有一間房屋，多出來的房產定義為空置房。另外，政府收入的空置稅應該針對性地用于房屋公共服務方面，例如輔助公屋計劃，給予公務輪候者住房補貼等等，從而有效降低市民購房壓力。

【參考文獻】

[1]陳振寧.香港熱議開征房屋空置稅[N]. 法制日報，2013-01-29（第012版）

[2]香港開征空置稅打擊囤樓 這給內地也發出了新信號[N].中國房地產報，2018-07-06.

[3]劉成壁，張曉蘊.法國住宅類稅收及其對中國的借鑒[J].北京工商大學學報（社會科學版），2007（02）.

[4]鄧芳芳，郭松海.論開征房產空置稅的必要性及設計實施[J].中國城市經濟，2011（02）：35-37.