房租上漲真相與走向

◎《新產(chǎn)經(jīng)》 趙 碧

專家認為，要真正實現(xiàn)“房住不炒”，關鍵還在于保障供給，從平衡供求面上下功夫。

按下葫蘆起了瓢，“房住不炒”眼下面臨新的問題。有機構(gòu)報告數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市租賃價格指數(shù)環(huán)比均有所上漲。

《新產(chǎn)經(jīng)》梳理發(fā)現(xiàn)，此輪房租上漲突出存在于北京地區(qū)。而關于此輪租金上漲的討論，要追溯到一則帖子。在水木社區(qū)上，一個房東發(fā)帖稱，自家天通苑的120平米三居要出租，心理預期價位是7500元/月，自如、蛋殼兩家住房租賃公司詢問后，相互爭搶，最終蛋殼給到10800元/月的價格，付11個月。

發(fā)帖的房東表示，一家公司的中介當時說，不管另一家出多少，都多加300元。有關媒體報道稱，發(fā)帖的房東陳先生表示，自己年輕時候也是租房，覺得年輕人很不容易，所以想把這件事情曝光出來。

8月，北京炎熱的天氣并沒有蓋過房租上漲的關注熱度。北京房租開啟了新一輪上漲模式。公眾最敏感的那根神經(jīng)再一次被觸及，伴隨著房租上漲，一系列問題被牽出：為何瘋漲？誰是背后的推手？誰來背這個“鍋”？未來怎么辦？

漲幅高過預期

伊維從6月份就開始關注房租網(wǎng)站。在管莊地鐵站周邊的一個次臥，5-6月份之間租金在1700元，伊維也認為“漲一兩百可以接受”。但是到8月上旬，這個三居室次臥12平米的房間，從去年的1600元漲到了2000元，伊維向《新產(chǎn)經(jīng)》直言，“漲太多了！”

和伊維一樣感受到房租上漲的人不在少數(shù)。根據(jù)近期租房的畢業(yè)生反映：海淀三四環(huán)左右的單間漲幅都有1000多元，朝陽區(qū)較內(nèi)環(huán)的一居室漲價接近1000元，望京區(qū)域有出現(xiàn)最近漲價900元的情況。五環(huán)外地段也出現(xiàn)上漲，亦莊單間從5月的2300元漲到現(xiàn)在的2900元；通州土橋附近的二居室，去年房租為4500元，今年7月漲到5300元。

事實上，大城市的房租上漲已經(jīng)很久了，租客們的感受是“每年都會漲一點”，尤其是北京，去年大規(guī)模拆除違規(guī)建筑后，房租上漲的趨勢就很明顯了，比如今年3月份的租金上漲風波。

然而，最近又被熱議，是趕上了特殊的時間點。作為租賃市場的傳統(tǒng)旺季，這個夏天顯得格外炎熱，許多網(wǎng)友感慨“租不起”。

今年大城市的房租漲幅比去年兇猛。據(jù)我愛我家研究統(tǒng)計，北京7月月租金均價為4902元/套，環(huán)比上漲2.9%。貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示，7月北京月租金為91.5元/平米，環(huán)比上漲2.2%。

有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，自如平均每年會漲價約10%，月租漲幅在200-300元之間，區(qū)域地段不同可能略有不同。但今年的漲幅大大超過往年的幅度。

租金上漲的速度遠遠高于漲薪速度，這是近一個月提及房租，筆者就會聽到的感概。尤其是近一個月北京房租的新一輪上漲，讓在京奔波打拼的年輕人感到束手束腳。通常來說，房租與收入比在20%左右是較為理想的狀態(tài)，一旦超過40%，房租就會明顯成為一個重擔。

眼下，房租上漲已成事實，對于租客來說，或許，能做的要不就是忍受，更努力地工作，要不就是安靜地離開。

長租公寓背不起“鍋”

如果說先前的網(wǎng)帖引發(fā)公眾關注，那么，近日我愛我家副總裁胡景暉的離職事件便將長租公寓成房租上漲幕后推手的言論推向風口浪尖。

我愛我家副總裁胡景暉在電話會議中對媒體表示，當資本大量進入長租公寓以后確實推動了房租上漲。胡景暉直接點名幾家知名長租公寓運營商以高出市場20%到40%的價格在收房，導致售房成本直接上升，嚴重違背市場規(guī)律。

在業(yè)內(nèi)人士看來，長租公寓搶房確實是房租上漲的一個重要因素。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《新產(chǎn)經(jīng)》表示，“很多租賃企業(yè)，特別是長租公寓運營商，低價囤積中低端房源，對其進行升級改造；改造完成后，他們將房屋高價出租，賺取租金上漲帶來的差價。”

但是，如果僅用資本搶房、長租公寓強房源來解釋本輪北京房租上漲，顯然是欠妥當?shù)摹?/p>

張大偉認為，資本大量涌入長租公寓市場，但租賃市場并沒有多少是新增供應量，長租公寓搶占房源行為就放大了供需緊張現(xiàn)象，這相當于多了一道關口賺取租金差價。

不少專家學者認為，比起長租公寓對租房市場的影響，供不應求是房租被推高的重要原因。

北京的租賃人口與可租賃房源缺口巨大，為炒作者提供了漁利空間。據(jù)報道，目前北京租賃人口有800萬人，而租賃房源量僅為350萬間，缺口達400萬間，很明顯，僧多粥少，供不應求仍為當前北京住房租賃市場的主要矛盾。

另外，還要考慮到季節(jié)性因素。每年6-8月份的畢業(yè)季，都是各地房租上漲在一年中的一個小高潮。而且，每年這個時候，不僅是一線城市房租在上漲，只要是年輕人口涌入的城市房租也在上漲。

而且通過對比往年的數(shù)據(jù)也可以發(fā)現(xiàn)，一年中的2-3月份為傳統(tǒng)春節(jié)過后，6-8月份為各大高校畢業(yè)季，這兩個時間段的房租環(huán)比漲幅普遍較大。

加大保障性住房供給

任何一次房租上漲，都伴隨著中介吃差價、二房東囤房、房東們轟趕租客這些“眾生相”。在房租市場上，租房者尚處于較為弱勢的位置。房租上漲事件持續(xù)發(fā)酵，也引起了官方的重視。

據(jù)媒體報道，近日，北京市住建委聯(lián)合多個部門，集中約談了鏈家、我愛我家、麥田在線、中原地產(chǎn)等多家房源信息發(fā)布主要網(wǎng)站。要求各互聯(lián)網(wǎng)站自即日起，均須按要求在網(wǎng)頁顯著位置公示房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和從業(yè)人員信息卡。對于住房租賃經(jīng)營企業(yè)發(fā)布房源信息的，其營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍中需含有“住房租賃”。此次整改要求在9月1日前完成。

而面對“推高房價”的指控，住建部約談了自如、蛋殼等租賃企業(yè)，要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

“房住不炒”是增加百姓獲得感的關鍵點。不少學者認為，要真正實現(xiàn)“房住不炒”，關鍵還在于保障供給，要在平衡供求上面下功夫。

在北京住建委約談了租賃企業(yè)后，長租企業(yè)全部表態(tài)未來將拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

為加大租賃住房供應，北京市住建委多措并舉，加大保障性住房建設力度。其中，西城、海淀、豐臺三個區(qū)在上周先后發(fā)布配租公告，集中啟動近5000套公租房供應分配工作，目前均正在進行意向登記過程中。

同時，北京市住建委又明確，北京市、區(qū)住房保障部門繼續(xù)加大工作力度，力爭年底前再啟動近萬套房源分配工作。

今年盛夏，房租上漲已然灼痛了在京租房者的心，時下已過處暑，官方的一系列舉措暫時安撫了“漂”一族的心。那么，未來呢？