論商品房消費者在執行異議之訴中的物權期待權

王海涵 郭少慧

摘 要：本文主要對出現在執行異議之訴實踐中的兩個問題進行了分析：對于商品房認購協議是否可以將其認定為合法有效的書面這一問題，本文認為根據認購協議的內容是否具有商品房買賣合同的基本內容來判斷其性質更為合理；對于商品房消費者物權期待權與其他類型權利的對抗這一問題，本文認為商品房消費者的物權期待權要優于建設工程價款優先受償權、抵押權與債權。

關鍵詞：商品房消費者；執行異議之訴；物權期待權

隨著買房熱潮高漲，關于商品房買賣的糾紛也開始增多：商品房消費者登記在房地產開發商企業名下的房屋被法院強制執行而導致房屋無法交付時，商品房消費者提起執行異議之訴，就是一種典型商品房買賣糾紛。商品房消費者提起執行異議之訴涉及到商品房消費者的物權期待權與申請執行人的法定權利。由于問題的復雜性，在實踐中對于該糾紛的處理存在著爭議，故需對涉及該糾紛的爭議進行研究，以期可為司法實踐所服務。

一、商品房消費者物權期待權的法律規定

物權期待權是始于德國的一種理論，雖然該理論引入我國后在理論界對其法律性質仍存在爭議，但對于作為物權期待權一類的商品房消費者的物權期待權，我國相關法律文件對其已有規定：如《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱《工程價款優先受償權批復》），《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《若干規定》）。但由于物權期待權理論在我國尚未成熟，故在司法實踐中對其應用仍存在著爭議。

二、商品房消費者物權期待權的認定在實踐中的問題

《若干規定》第二十九條明確規定了商品房消費者物權期待權的成立條件，只有滿足這三個條件，商品房消費者才能以其享有的物權期待權足以排除執行為由向執行法院提起執行異議，在執行異議被駁回后，才可以提起執行異議之訴。故證明商品房消費者具有物權期待權是一個重要的問題。

（一）合法有效的書面買賣合同

《若干規定》第二十九條第一項的規定，“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”是物權期待權成立的第一個條件。在實踐中，不少商品房消費者僅與房地產開發企業簽訂了認購協議，就其能否認定為合法有效的書面買賣合同就是一個實踐難題。在理論上對于認購協議法律性質的認定存在爭議，有學者認為其不屬于合同，有學者認為其屬于從合同或擔保合同，還有學者認為認購協議是預約或本約，其中以預約與本約之爭最為突出。

孫智慧在《商品房認購協議效力探析》一文中認為，認購協議應屬于預約合同，區別于預購合同，并不屬于商品房買賣合同[1]?！度嗣穹ㄔ簣蟆分械摹渡唐贩空J購協議的效力認定》一文則認為房地產開發企業在簽訂認購協議時如果不具有商品房預售許可，則該協議為無效合同；如果房地產開放企業具有主體資格，協議中規定了商品房買賣合同的主要內容，且房地產企業已經收取了購房款，則認購協議應認定為商品房買賣合同[2]。而在實踐中，法院的判決是認定為無效合同或商品房買賣合同。在《檢察日報》的《認購協議是否屬于商品房買賣合同》一文中，法院就一案的判決就認定由于房地產開發商未取得商品房預售許可，違反法律的強制性規定，故應認定為合同無效[3]。在史雪瑩、昆明明豐房地產開發有限公司（以下簡稱明豐公司）案外人執行異議之訴一案中，法院根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及《商品房銷售管理辦法》認定：本案中，認購協議明確了當事人名稱、商品房基本狀況、位置、房號、價款、交付方式，規定了商品房買賣合同基本內容，且明豐公司確已收到了購房款，故應予認定為合法有效的書面買賣合同。

由此可見，實踐中對于認購協議的認定，在房地產開發企業具有商品房銷售許可的情況下，更傾向于根據協議的具體內容來認定其是否屬于買賣合同。筆者認為，這種通過協議的具體內容來確定其是否可以認定為商品房買賣合同的認定規則比單一以認購協議的法律屬性來判斷更具合理性。在實踐中，認購協議的內容的制定是商品房消費者與房地產開發企業達成合意所制定的，其內容就可能與買賣合同的基本內容相一致。根據協議內容來判斷其性質更有利于保護商品房消費者的利益，與《若干規定》第二十九條的精神相契合。

（二）商品房消費者物權期待權與其他類型權利的對抗

商品房消費者作為案外人提起執行異議之訴，是以其享有物權期待權為由來排除執行，而這勢必就會導致案外人與申請執行人之間兩種權利的對抗。討論商品房消費者物權期待權與其他類型權利的對抗則是研究在哪些情況下商品房消費者可以以物權期待權為由來排除執行，對抗申請執行人的權利。申衛星認為期待權是一項物權，為了理論上的貫通性，期待權應具有可以對抗所有權人的效力，以維護期待權人的利益[4]。龍騫根據《工程價款優先受償權批復》第二條的規定，認為既然商品房消費者的物權期待權要優于建設工程價款優先受償權，那商品房消費者的物權期待權就應也優先于抵押權、債權[5]。

對于第一種觀點，筆者認為從商品房消費者物權期待權的保護角度來說是合理的。其對應的實踐案例往往是“一房數賣”或商品房消費者在交付購房款后不能獲得房屋所有權等情況，通常這類糾紛都發生在實體權利訴訟階段，并不會涉及執行異議之訴。而第二種觀點所述情況則可能發生在執行異議之訴階段。如史雪瑩、明豐公司案外人執行異議之訴一案，就涉及到商品房消費者物權期待權與金錢債權的對抗。《工程價款優先受償權批復》規定：商品房消費者物權期待權要優先于建設工程價款優先受償權。筆者認為這與當時的立法背景有關。《若干規定》中對商品房消費者的物權期待權設立了成立條件，只有僅有一套住房且是為生活需要而購買的消費者才可以主張物權期待權，實際上就是為了保護處于弱勢的消費者，以保障其生存權。

三、結語

商品房消費者提起的執行異議之訴在實踐中還有更多的問題需要探討，如《若干規定》中第二十八條與第二十九條競合的問題、判斷購房是否出于“生活需要”的判斷標準的問題等。本文僅對商品房認購協議是否可以將其認定為合法有效的書面合同與商品房消費者物權期待權與其他類型權利的對抗這倆個問題進行了思考、分析，希望能對處理商品房消費者提起的執行異議之訴這一司法實踐問題有所價值。

參考文獻

[1]孫智慧.商品房認購協議效力探析[J].法制博覽，2014，（4）：64.

[2]陜西省高級人民法院，孟慶林.商品房認購協議的效力認定[N].人民法院報，2012-06-06，（7）.

[3]河南省新野縣人民法院，張延波，梁偉.認購協議是否屬于商品房買賣合同[N].檢察日報，2014-03-08，（3）.

[4]申衛星.期待權理論研究[D].中國政法大學博士論文，2001：121-124.

[5]龍騫.執行異議中不動產物權期待權探究[J].山東法官培訓學院學報，2017，33（239）：19.

作者簡介：

王海涵（1994-），女，漢族，內蒙古興安盟人，法律碩士，就讀于黑龍江大學研究生院，研究方向：民商法。郭少慧（1991-），女，漢族，內蒙古阿拉善盟，法律碩士，就讀于黑龍江大學研究生院，研究方向：刑法。

（作者單位：黑龍江大學研究生院）