“謎”一樣的公攤面積

潘慧琳

編者按：

最近，一篇題為《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來的？》的文章在網絡熱傳，引起了很多人的共鳴，消費者都覺得在房價如此高的今天，為什么還會有公攤面積這一說法？公攤面積到底是如何產生的？日前，新華社、新華每日電訊一同發文《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，將公攤面積的討論推上了風口浪尖，文中追問：既然國際上基本都是按套內面積計算房價，為何我國計算房價、物業費等都要包括占比頗高的公攤面積？職能部門治理房地產行業亂象之時，能否回應公眾關于公攤面積亂象的關切？

近年來，隨著商品房價格攀升，部分開發商更利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數，使之快速上漲并超過了30%。2010年，被《焦點訪談》曝光的山東高密某樓盤推出后的公攤系數甚至超過52%，使購房者很受傷。公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使其在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至房地產稅出臺，購房者遭遇到的不公還將進一步加劇，產生的各類矛盾也將愈發尖銳。

那么到底什么是公攤面積？它是如何來的？通過本刊記者的梳理，或許可以為您揭開“謎”一樣的公攤面積。

家住鄭州市某小區的王女士最近發現，小區的地下室一直在對外出租，開始的時候是一家外賣店租用，后來又改為棋牌室。

“到底什么算‘公攤面積？小區的地下室歸誰管？產權屬于業主嗎？物業能不能對外出租？”王女士納悶了。其實，不只是王女士，很多小區的業主都不知道小區哪些部位被開發商列入了“公攤面積”，甚至不知應該到哪兒去查“公攤”信息。

“小區地下室里的出租屋是由自行車庫改造而來，從一開始便是小區的公共配套設施，應該歸全體業主所有。”王女士所在小區的業委會主任李女士說，業主入住后，開發商就將自行車庫改造成出租屋，以前大部分居民都不知道這些地方應該是業主共有的，“從一開始入住，業主就被瞞了”。

而在本市的各個小區中，公共區域是否為“公攤”的爭論一直存在。

在鄭州工作的小陳與女友相戀5年，兩年前被丈母娘催著買房結婚。看了近一個多月的房后，他們選定了西流湖附近的一套102平方米多的商品房。其中套內建筑面積為81平方米。購房合同中約定，如果產權登記建筑面積與合同約定的建筑面積發生誤差，比例絕對值低于3%時，按照實際情況結算價格；如果比例絕對值超過3%，購房者可以要求退房。“面積大小合適，總價不高，首付也能接受，最重要的是交通方便，配套也比較齊全。”小陳表示。

在期待中小陳終于等到交房的那一天。收新房，本是讓人非常高興的事情。然而，小陳在收房過程中卻遭遇了面積縮水的窩火事。他說，開發商與他玩了一個文字游戲，結果是他為多出的公攤面積花費近5萬元。新房的總建筑面積雖然沒變，但套內面積少了4平方米，公攤面積卻多了4平方米。

于是，小陳委托了鄭州市某房產測繪單位進行了面積檢測，檢測顯示：房子建筑面積與合同約定是基本一致的，但套內建筑面積確實少了4.27平方米，比合同約定少了約4%左右。于是，小陳提出了退房要求。開發商給出的結論是，房屋的總面積沒有誤差，那就不能退房，套內建筑面積差異不是退房的理由。

提到公攤面積，幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨——花了100平方米的錢，卻只買到一個70平方米左右的房！更為奇葩的是幾年前山東的一個樓盤，業主在收房時發現，公攤系數竟高達50%以上，有人將其稱為“史上最牛的”公攤系數。

什么是公攤面積

關于“公攤面積”，記者問及身邊幾位維權意識比較強的朋友，他們紛紛表示對“公攤”的概念并不清楚，對于小區哪里算“公攤”，“公攤”收益應該歸誰，誰拿走了現在的收益等問題，都是說不清、道不明。

“公攤面積有很多說法，開發商到底將哪些部位算成了‘公攤，則是更讓人找不到答案的問題。”一位業主無奈地表示。

早在1995年，住建部發布《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，就已經對公用建筑面積的組成采取“列舉式”進行規定，“公用建筑面積由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室……”

這就意味著，能夠“公攤”的面積必須是建筑面積。但這是否說明，以上這些部位都屬于公攤面積呢？

根據百科的定義，公用建筑面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

那么，公攤面積到底是從何而來的呢？

我們仔細追溯中國的房地產市場特別是商品房市場的發展歷程，可以發現，在建國之后相當長的一段時間內，國內一直處于福利分房的時代，房子是由單位作為福利分給職工的，所以也就不可能有什么公攤面積這種說法。改革開放之后，各地開始探索在福利分房之外其他的房地產供應模式，于是才慢慢形成了商品房這個制度。數據顯示，1987年深圳從香港引進了土地招拍掛這個模式，1994年從香港引進賣樓花形成內地的房屋預售制度，而公攤面積有可能是從香港引進的，因為香港在2013年之前進行房屋銷售的時候采用的就是建筑面積計算方式，也就是使用面積（套內建筑面積）+公攤面積的方式。自2013年1月1日起，香港實行住宅物業銷售新規，要求地產代理在推銷二手住宅時要先行提供物業單位的使用面積信息，然后才可有選擇性地提供相關的建筑面積數據。同年4月29日《一手住宅物業銷售條例》正式實施，新規擴展至一手新盤，若代理違規，最嚴重會被撤銷牌照。香港房屋銷售由此告別“建筑面積”時代。

然而，就是這個已經被中國香港地區所明令調整的公攤面積，如今依然在中國內地被各大開發商繼續使用著。

房地產市場悄然發生變化的同時，政府也應該通過制定相應的政策規定加以規范。然而，直到目前，關于“公攤面積”都無法律和行政法規加以約束，而現行的國家標準中甚至還沒有“公攤建筑面積”和“公攤系數”這兩個術語，只有住建部，包括其前身建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出了原則性的規定。

其實，無論是設計人員，還是所涉及到的政府部門和有關單位，在施工圖紙報批和實施的全過程中，都不是特別清楚共有建筑面積是怎么計算的，只能等候房產測繪管理部門的最終計算結果。也就是說，房子蓋出來之后，才能測出公攤面積是多少。

公攤面積如何計算？哪些不應計入公攤面積？

為什么我們買房時需要關注房子的公攤面積，因為這直接關系到我們房子的使用面積。那么房屋的公攤面積到底怎么算？是開發商說多少就是多少嗎？當然不是。根據國家有關規定，房屋公攤面積是房屋的總建筑面積乘以公用建筑面積除套內建筑面積之和。公用建筑面積公攤系數等于公用建筑面積除套內建筑面積之和。住宅樓的商品房公攤系數是0.1左右，高層住宅樓的商品房公攤系數是0.2左右。

購房者如對面積認證有異議，應首先向開發企業或銷售單位落實是否經過房產測繪部門的面積認證，如已通過認證，可到測繪大隊查閱相關資料內容，否則應督促開發企業及銷售部門到測繪大隊辦理房屋面積認證工作，房屋認證以整幢樓為單位，一般不接受散戶的測繪委托，如進行法律訴訟，測繪大隊接到法院委托進行測繪，費用由委托方承擔。

那么，哪些面積不應計入公用面積？即作為人防工程的地下室；層高低于2.2米的夾層、技術層、地下室、架空層；利用引橋、高架路、高架橋、路面做頂蓋建造的房屋；與房屋室內不相通的房屋伸縮縫；活動房屋、臨時房屋、簡易房屋、房屋天面上屬永久性建筑的樓梯間、水箱間、電梯機房。層高在2.2米以上的部位，按其外圍水平投影計算面積；層高小于2.2米的部位，不計算建筑面積；屋頂為斜面結構房屋，層高在2.2米以上部位，按其外圍水平投影計算面積；層高小于2.2米的部位，不計算建筑面積。

挑樓、全封閉的陽臺面積，按其外圍水平投影面積計算；未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算，露臺不計算建筑面積。

敢為天下先

重慶：以套內面積計價售房

2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式作出明確規定和要求：商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

該條例于當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據銷售的開發商，將由房地產行政主管部門責令改正，并處以商品房交易金額5%～10%的罰款！

鑒于香港2013年才開始強制要求商品房銷售按使用面積計價，重慶此舉是名副其實的敢為天下先——中國內地唯一強制實行以套內面積計價售樓的地方。

談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強表示：“最大的目的在于讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產交易糾紛，保護購房者的合法權益。”

合肥：物業用房不計入公攤面積

未封閉的陽臺、挑廊，計算一半建筑面積；層高小于2.2m的地下室和半地下室不計入建筑面積；用作公共休憩用的亭、塔，物業用房、社區用房等，都不允許納入公攤面積……2018年5月，合肥市房產局發布最新《合肥市房屋面積計算規則》（以下簡稱《規則》），合肥市民買房時可參照確定所買房屋建筑面積、公攤面積等的計算是否合規。

《規則》規定，永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。房屋內的夾層、插層、技術層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.2m以上部位計算建筑面積。挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算建筑面積。地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算建筑面積。玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。

同時，《規則》對空調機位面積如何計算進一步明確。陽臺或房屋主體內部局部空間設置了可放空調機部位的，該空調機部位應與其相連的建筑空間一體計算建筑面積。對于大多數普通住宅來說，空調機位一般都是設置在樓房外墻之外，對此《規則》規定，懸掛于建筑主體結構外側的外掛式空調機位或獨立于建筑主體結構外側的空調機位不計算建筑面積。

專家提醒：如何應對公攤面積的陷阱

目前，消費者對低公攤面積的認識不但不清晰還有些盲目。有專家表示，公攤與居住舒適度息息相關，消費者不能一味求低，要綜合考慮。買房時，千萬別掉進公攤面積的陷阱。

一是別盲目追求低公攤。公攤面積越小，套內的建筑面積就越大，這是因為房屋的建筑面積是由公攤面積和套內面積兩部分組成。但公攤并不是越低越好，公攤面積過低，則住宅的品質就會降低。比如說，為了降低公攤，設計單位會減少公共用房配建規模，甚至不做配建，或者讓七八戶業主共用一部電梯，造成了使用的擁擠，居住的品質大大降低。二是“零公攤”的銷售噱頭不可信。一些開發商打出“零公攤”的銷售噱頭，即通過送入戶露臺等方式，將送的面積“對沖”公攤面積。但國家對哪些面積要計入公攤已經有明文規定，因此真正意義上的“零公攤”住宅是根本不存在的。三是實際公攤面積高于開發商提供的數據。一般開發商告訴客戶的公攤面積和實際交房時的公攤面積都會有誤差，有的會高出公攤比，也有的會低一些。但一般來說都要更高一些。四是開發商故意引導消費者忽略公攤面積。一般來說開發商都會在開盤當天公示出住宅的公攤比，但都會放在比較不顯眼的位置。

針對房屋買賣過程中容易出現的種種問題，有律師建議消費者在簽訂購房合同時，要讓開發商出示有關計算公攤面積的數據，包括整幢建筑的建筑面積、套內建筑面積之和、不應分攤的建筑面積等基本數據，也可以要求開發商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積。在簽訂面積條款時，特別是有關共有建筑分攤部位變更的情況，寫細使用面積、公攤面積、套內建筑面積，具體的長度尺寸多少，約定得越詳細，對購房者就越有利。這樣有利于自己以后進行復核，以明確自身的權益，保障自己的利益不受損害。

另外，業主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等。

取消公攤面積行不行

有人認為：取消了公攤面積，會造成公用部位產權不明晰，甚至出現“業主掏錢產權屬于開發商”的現象。這相對于公攤部分所產生的糾紛更不利于業主權益的保護。但實際上，如果取消公攤面積會造成更大的糾紛，為何發達國家沒有一個是按照“建筑面積”買房、賣房的，而都根據“套內建筑面積”或“使用面積”來計價？應該都是考慮到了“建筑面積”欺詐的因素。

有人擔心，降低或取消公攤面積，只計算套內面積，可能會影響住宅本身的品質，開發商會忽視公用設施部位建設、降低環境配套等公共公用設施質量，最終會影響到樓梯、走道的寬度以及電梯數量，居住感覺并不會很好，甚至進一步推高房價。但國外成熟的經驗表明，在市場經濟中，如果開發商試圖在壓縮公攤面積后占購房者便宜，購房者肯定不會答應。為了生存和獲利，開發商會做出更理性的選擇，根據市場需要造好房子。

至于降低或取消公攤面積會推高房價，有專家認為這是一個數字上的“面子”問題。從統計房價的角度，通過“建筑面積”這個基數，的確可以極大地降低“房價”。一般多層住宅的公攤面積約占10%～13%，18層以下的板式住宅公攤約13%～15%，點式樓盤公攤大多在15%～17%，而30層以上的住宅因為電梯數量增加，公攤通常都在25%左右。如果改成按套內建筑面積的計價方式，房價確實會比現在“高”很多。但房價的這種“上漲”是“虛”的，因為壓縮公攤面積或改成按套內建筑面積計價造成的價格上漲，本身只是一個數字問題，并不會真正提高購房者的負擔，相反會降低購房者的未來資金壓力。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭曾呼吁，按套內面積計價，如果沒有有效的措施來約束開發商，則公攤面積容易“縮水”，看似保障購房者利益的規定，最后讓開發商鉆了空子。

人們期待出臺相關政策，以保障消費者權益

誰應對“謎”一樣的公攤面積負責？有專家認為，房產局應該對公攤面積負責。“房產局對購房者提供房產證，房產證要提供建筑面積、套內建筑面積以及公共部位與公用房屋分攤建筑面積的具體數字。房產證是你這套住房交易時的權威證件，所以房產局應對這些數據負責。”專家說。

中國消費者協會律師團的律師邱寶昌說，不動產的買賣預售合同是備案制，職能部門是要備案的。那么，作為職能部門在備案審查的時候，對不符合備案形式和備案要求的合同，應該要求重新備案，或者如實填寫相關數據以后再進行備案。而現實生活中我們的職能部門沒有認真履行這種監管職能，從而導致各種糾紛不斷發生。

公攤面積是否合理，關系到市場經濟中的公平、公正的問題。當然，以目前的形勢，全面取消公攤面積恐怕不能一蹴而就。如今的公攤面積現象之所以會引發這么多的矛盾，本質上缺乏法律法規清晰的界定，以及與之配套的法律的滯后性，購房者投訴無門，才給了部分利欲熏心的開發商以可乘之機“打擦邊球”。因此，盡快出臺配套行政法規，對公攤面積加深規范，才是當務之急。同時，還要將當前《物權法》關于私有產權的諸多綱領性界定細化，制定針對公攤面積問題的專項行政法規，從而實現各方權益的平衡。