風險管理視角下房地產企業內部控制研究

朱霞

摘要：房地產行業高風險和高收益同時存在，當前我國房地產市場風險較大，房地產企業的內部控制水平和風險管理水平也遭受了嚴峻的考驗。本文著重分析內部控制與風險管理的區別與聯系，研究當前房地產企業在內部控制方面存在的問題，并提出風險管理視角下房地產企業提升內部控制水平的對策建議。

關鍵詞：房地產企業；內部控制；風險管理

一、內部控制與風險管理的區別與聯系

（一）內部控制與風險管理的區別

內部控制與風險管理之間的區別主要存在于控制目標、作用以及環境三個方面。首先，活動的目的不同。風險控制的目的主要是對可能存在的風險預先測定，對風險可能帶來的后果合理評價，并做出相應的預防和控制，確保風險損失和影響降到最小；內部控制是管理的重要環節，主要是在一項業務流程中的事中、事后部分進行管理，是管理機制的一個組成部分。其次，作用發揮不同。風險管理的作用就在于避免企業可能出現的風險損失，或者將可能損失降到最低；內部控制的作用主要在于對管理體系的優化，尤其是制度上的優化，實現管理效率的提升。再次，面臨的環境不同。風險管理所面臨的環境包括內外部兩方面，市場、行業、其他競爭對手等等都可能會給企業的運營造成風險，而內部的道德風險控制、財務風險控制等也同時與內外部有關，所以風險管理的環境包括內外部兩方面；而內部控制的環境只是企業內在的環境，著眼于企業各項業務流程的治理和優化。

（二）內部控制與風險管理的聯系

內部控制與風險管理之間的聯系有以下三個方面：第一，目的上有共通性，都是為了降低損失或者提高業績水平。第二，執行主體是相同的，企業內的風險管理部門與內部控制部門有些是交叉的。第三，相互之間有承接。內部控制雖然著眼于企業內部流程、環境、效率的改善，但同時也有助于風險水平的降低，因而風險管理往往是內部控制的延續。

二、房地產企業內部控制現狀

當前，我國房地產企業在管理方式上，正從粗放的管理向細致的管理轉變，尤其更加注重治理體系的完善，內部控制是公司治理的重要內容，成為房地產企業管理中的核心。對房地產企業而言，內部控制的作用主要在于確保企業資金不受到損失，健全管理機制、提升管理效果、提高公司利潤水平。但我國房地產企業的內控機制建設正在摸索階段，仍然存在一些問題。

（一）內部控制執行不足

目前房地產企業在實施內部控制的過程中，注重制度的構建與完善，但在制度執行方面要求不嚴格，沒有建立考核考評機制，導致內部控制的措施、制度無法得到有效的執行，效果并不理想。

（二）內部控制監督不足

內部控制需要借助一系列的監督手段和措施，企業往往會要求審計部門參與內部控制的監督，但內部審計有其天然的劣勢，即容易放松標準要求，甚至出現敷衍審計的情況，導致內部控制監督過程中缺乏公平、公正、客觀的審核評價標準，考核結果也無法反映公司運營的真實水平。例如，一些房地產公司內部銷售收入與回款數額之間存在明顯差異，原因在于為應付公司內部審計，銷售部門將已交付定金的客戶訂單視為銷售收入，導致銷售收入虛高；更有甚者在內部審計時發現挪用房屋維修基金情況，但公司并未做出及時的處理。

（三）內部控制機制不足

房地產企業內部控制的關鍵在于內部業務流程以及相關管理制度和機制的優化。內部控制的機制不健全，容易導致內控缺位的情況。例如，一些房地產企業在建立內控機制時更加重視事后控制，對事前和事中的控制比較疏忽，這就導致機制上的缺失，控制結果也必然不令人滿意。

三、大中型房地產公司內部控制體系構建程序

（一）建立內部控制的領導和組織機構

要確立內部控制目標。科學合理地設置企業內控目標，是后續內部控制各項管理活動的出發點和依據，在確立內控目標的時候，房地產企業應當有科學合理的預期，根據房地產企業自身情況做出決定。同時也要根據自身在不同時期的核心任務來明確內控的關鍵點，并根據內部控制目標來設置崗位的職責和操作方法。

（二）注重風險評估

風險評估過程中，第一步就是要整理工作過程，確定評估的重要節點。風險評估需要以風險管理的框架作為依據，明確風險矩陣。房地產企業需要根據自身實際情況，制定標準的業務流程，明確流程的重要節點，通常需要使用圖表等清晰描繪控制節點，并建立風險數據庫，對風險要素進行歸納統計，例如對于建設成本的核算風險、工程進度導致的交房不及時風險、購買土地建設新房地產小區的市場預判風險等等，這些都應當作為風險評價的項目列入數據庫。第二步就是鑒別風險，核心是對內部風險進行分類，比如運營風險、財務風險、戰略風險等等，可以借鑒經驗來進行風險分類，也可以運用風險調查的方法來獲得風險相關信息。第三步是分析風險，從獲得風險數據中，結合內部控制的相關要求，評價出風險的級別，并計算風險出現的幾率以及風險可能造成的影響程度，進而發現并對具有重大風險的節點重點關注。

（三）構建內部控制體系

第一，構建完善的內部控制環境。內控環境含有管理框架、公司框架、責權劃分、崗位匹配情況、企業文化、人力資源政策與實踐、誠信與道德價值觀、反舞弊及信息系統等九部分內容。經由健全企業的內控環境，為企業創造制度與框架，打造企業文化，作用于工作人員的管理思想，建立人員和崗位相符、適當授予權力、有秩序的運行、監管全面的氛圍。

第二，整理且健全內控行為。內控行為遍及企業全部層面與業務機構，含有審批、權利授予、調查證明、審核、運營業務成績評估、財產保全方式與崗位配置等一整套行為，并實際反映在企業的經營與治理過程。采取切實的管理行為，立足于風險預防與管理，綜合風險判斷結論，根據人工管理和智能管理、防范性管理和探索性管理相綜合的準則，全面采取每種管理手段，能夠把風險判斷流程當中鑒別出來的風險限制于能夠擔負的程度以內，確保企業戰略目標、經營目標、財務目標及合規目標的實現。例如，建立房地產投資、建設、銷售三條線的縱向內控流程，同時也在三個條內控流程之間建立信息溝通，通過房地產銷售業績的變化，準確地判斷下一個周期的房地產市場變化，從而調整房地產投資決策；通過房地產銷售中用戶的反饋了解新的需求，進而調整房地產建設中的功能設計、空間設計等等。

第三，形成信息交流體制。建立真正的數據資料交流體制，確定數據資料的搜集、加工及傳送流程，對數據資料予以動態管理，形成與完善科室之間、分支機構之間的數據資料共同享有及交流體制；經由對數據資料的識別、認知、處理和報告，及時對行業、競爭對手、客戶需求的變化做出反應，維持信息和需要之間的統一，推動所有運營管理行為高效開展，推動企業董事會、經理級、工作人員與所有分支機構切實承擔有關的責任，從而達到企業的目標。

（四）建立持續改進機制

房地產企業在實施內部控制時，需要針對風險，建立自我評估和監督機制，不斷總結內部控制的效果。這種自我評價需要對內部控制相關部門和崗位的職責予以清晰界定，例如，房地產工程建設項目管理部門，其內部風險主要存在于對于工期進度的把握及成本核算的不細致；在進行內部控制時，應對工期進度進行定期對比，各工程崗位的管理人員都應按工期安排、核查進度和工程質量。房地產企業還需在內部建立監督體系，對出現問題的建設項目，如工期滯后、工程質量等，建立可持續改進的督促部門，對各個工程節點開展定期的督導。

（五）注重風險管理導向

通過前文內控系統建設流程，大規模及中等規模房地產公司一般搭建的以風控為主導的內控系統，實際要涵蓋內控根本準則，對應制度過程管理；制定《內部控制手冊》整理工作程序，細分公司管理目的，以此明確體系過程當中的實際管理環節，對應每一管理環節做出管理行為。例如，在內控手冊中要明確房地產企業的現金流風險如何控制，對于決策層開展投資決策時，使用公司現金以及進行融資的決策要反復衡量、評估風險，因房地產項目耗時長、投資大，如出現房價波動，就有導致較大損失的可能，這種風險管理導向的內控制度安排，可以避免房地產企業盲目投資帶來的損失。