投資性房地產計量模式變更對企業財務的影響探析
——以茂業商業為例

□（重慶理工大學財會開發與研究中心重慶400054）

一、投資性房地產計量模式及其對公司財務狀況的影響分析

（一）投資性房地產計量模式

我國投資性房地產可以采取成本模式或者公允價值模式進行后續計量。在成本模式下，企業應按照《企業會計準則第4號——固定資產》或《企業會計準則第6號——無形資產》對投資性房地產計提折舊或攤銷，如果發生減值則需要按照相關準則計提減值準備，并且以后不可以轉回；而在公允價值模式下，不計提折舊也不攤銷，而是按照公允價值對賬面價值進行調整，公允價值變動直接計入當期損益。

（二）不同計量模式對公司財務狀況的影響

由于我國當前房屋的市場價普遍高于其歷史成本，兩種計量模式會對公司財務產生不同的影響。

首先，計量模式變更會對資產負債表產生影響。投資性房地產作為一項非流動資產，其賬面價值的變化會直接引起企業總資產的變化。由于公允價值模式下投資性房地產的賬面價值比成本模式下更大，所以企業賬面的資產規模也就更大。此外，計量模式變更時投資性房地產的公允價值與成本模式下的賬面價值的差額還會影響企業的未分配利潤等科目。

其次，計量模式變更會對利潤表產生影響。投資性房地產按公允價值進行后續計量時，企業利潤會受到“公允價值變動損益”科目的影響。當房價上升時，公允價值變動損益為正，會使得企業當期利潤增加；當房價下跌時，公允價值變動損益為負數，會使得利潤減少，而成本模式則通過投資性房地產的折舊或攤銷影響企業利潤。此外，處置投資性房地產時，兩種計量模式下“其他業務成本”科目反映的金額有所差異，也會對企業利潤產生不同的影響。

最后，企業資產、利潤的變動會引起一系列相關財務指標的變動，如反映企業償債能力的資產負債率，反映企業盈利能力的總資產報酬率、凈資產收益率，反映企業營運能力的總資產周轉率等。

二、茂業商業投資性房地產計量模式轉變的影響分析

茂業商業股份有限公司于1994年在上海證券交易所掛牌上市，主要業務分布在四川省，主營商業零售，以經營百貨門店為主，輔以部分物業租賃、酒店業務和房地產開發經營。隨著公司規模的擴大和經營業務的發展，用于對外出租的物業不斷增加。為了更加客觀地反映公司持有的投資性房地產的真實價值，增強公司財務信息的準確性，公司決定于2016年6月1日對投資性房地產由成本模式計量變更為公允價值計量模式，并采用追溯調整法對2015年的財務報表進行調整。

（一）對資產負債表的影響

由表1、下頁表2可知，2013—2015年三年間，茂業商業的投資性房地產采用成本模式計量，其賬面價值每年小幅增加且占總資產的比重都未超過10%。追溯調整到公允價值模式后，投資性房地產2015年的賬面價值增加了116 079.68萬元，占總資產的比例由9.4%上升到22.47%，在總資產中占有較大的比重。此外，計量模式變更后，企業的遞延所得稅負債、其他綜合收益和未分配利潤分別增加了29 019.92萬元、87 566.98萬元和73 830.7萬元。

表1 茂業商業2013—2015年投資性房地產概況 單位：萬元

表2 2015年茂業商業投資性房地產賬面價值 單位：萬元

這是由于在房地產價格上漲的市場背景下，房產的公允價值高于歷史成本，所以變更為公允價值計量模式后，企業投資性房地產的賬面價值大幅增加。同時，二者之間的差額會增加企業的遞延所得稅負債，也會引起未分配利潤的變動。此外，茂業商業于2015年將部分門店出租，因此將其相關的房屋和土地使用權轉入投資性房地產核算，在2015年公司財務報表追溯到公允價值計量模式后，公允價值與成本模式下賬面價值的差額使得其他綜合收益增加87 566.98萬元。

（二）對利潤表的影響

不同的計量模式對企業的利潤會產生不同的影響。由表3可以看出，在成本模式下企業投資性房地產的折舊與攤銷額為3 787.19萬元，會對利潤產生抵減作用，占營業利潤的比重為36.86%。在公允價值模式下，企業不需要計提折舊或攤銷，雖然2015年的公允價值下降對企業利潤有抵減作用，但與成本模式下的折舊額相比，對利潤的抵減額度更小，公允價值變動損益額占營業利潤的比重為1.07%，最終計量模式的變更對企業利潤起到了改善作用。

表3 計量模式變更后對利潤表的影響 單位：萬元

由于茂業商業的投資性房地產計量模式變更年份較近，變更后的數據較少，不便于進行很好的對比。但查閱資料發現，在我國房價持續上漲的情況下，企業變更計量方式后，折舊、攤銷額的減少和公允價值上升的共同作用通常會對企業利潤產生較大的推動作用，所以有許多企業借此機會進行盈余管理。但茂業商業2015年和2016年投資性房地產的公允價值分別下降了921.93萬元、1 458.97萬元，不但未能達到增加利潤的作用，反而使得企業利潤下降。這表明即使整體房價呈上升趨勢，單個企業的投資性房地產公允價值也未必會上升，因為不同的企業投資性房地產的構成、所處區域存在差異。所以，公允價值模式也會使企業的利潤變得難以預測，會加劇企業利潤的波動。

（三）對財務指標的影響

由表4可以看出：（1）計量模式變更后企業的資產規模增加較多，資產負債率降低，企業賬面的償債能力變好。（2）公允價值模式下，企業的賬面利潤高于成本模式，所以導致總資產報酬率和凈資產收益率的大幅上升；在公允價值模式下，由于企業不需要計提折舊或攤銷，為公司節省了部分經營費用，從側面改善了公司的盈利水平，所以引起了銷售凈利率的增加。（3）計量模式變更后，總資產周轉率變成了之前的兩倍，企業表現出的總資產周轉速度變快。但各種財務指標的優化僅僅是會計計量方式轉換帶來的結果，公司業務實質并未發生本質改變。

表4 計量模式變更對財務指標的影響

三、投資性房地產公允價值計量模式的改進建議

對比茂業商業在同一年份不同計量模式下的財務數據可以看出，計量模式變更后可以更客觀地反映企業資產的市場價值，還可以給企業財務報表帶來較好的影響，如資產規模變大、公允價值上升和折舊額減少推動利潤的增加，以及企業償債能力、盈利能力和營運能力的提升。但計量模式的變更只是對企業資產進行再確認，這種改善僅僅局限于企業的賬面，公司的資產規模和經營狀況并沒有發生實質改變，利潤增長也沒有相應的現金流量做支撐，所以可能會誤導投資者的判斷。為了充分發揮公允價值計量模式的優勢、推進其在企業中的運用，筆者提出了以下改進建議。

（一）改進會計處理方式，以便投資者客觀地了解企業的經營狀況

從茂業商業的分析中可以看出，計量模式變更雖然可以給公司財務報表帶來較好的影響，但公司業務實質并未發生本質變化。因此，為了在反映企業資產市場價值的同時給投資者提供真實客觀的會計信息，筆者建議進一步優化公允價值計量模式。一方面，企業在變更計量模式后，財務報表中應同時披露兩種計量模式下投資性房地產的相關信息。由茂業商業的分析可知，計量模式變更后企業資產的賬面價值可能會大幅增加，但企業的資產規模并沒有發生實質改變。同時，我國目前的企業財務報表中只需要披露現行計量模式下的資產價值，這為一些企業進行盈余管理提供了機會。因此，企業財報中披露不同計量模式下投資性房地產的信息，可以讓投資者更方便地了解資產變動原因、企業真實的狀況，從而利于投資者獲得更為高質的會計信息。另一方面，將公允價值變動部分記入“其他綜合收益”科目，而非“公允價值變動損益”科目，在出售時再將其轉入損益類科目。因為企業持有投資性房地產是為了賺取租金或資本升值，通常不會在短期內出售，“公允價值變動損益”不是企業當期真正實現的利潤，而要等到企業出售這部分資產時才能實現。因此，如果將公允價值變動記入“其他綜合收益”科目，在不影響當期利潤的同時還能真實地反映企業資產的市場價值，有利于減少投資性房地產公允價值變動對企業利潤的影響，降低了企業借此進行盈余管理的可能性，也便于投資者了解企業的經營狀況。

（二）企業應選擇合適的會計計量方法，加強風險管理

由茂業商業的數據分析可知，不同計量模式對企業財務會產生不同的影響，企業應當結合自身的情況選擇合適的計量模式。成本價值模式下，企業每年的折舊和攤銷額相對穩定，所以對利潤造成的波動較小，而且作為企業成本的一部分，可以稅前扣除，能起到減輕企業稅負的作用。但對于投資性房地產持有量較大的企業而言，企業的資產價值在成本模式下不能得到真實的反映，可能會對企業籌、融資需求產生一定的影響。公允價值更能真實地反映投資性房地產的市場價值，在一定程度上對企業財務報表有美化作用，利于企業進行籌、融資活動，但同時也會引起企業利潤的波動，使利潤變得難以預測，不僅會影響投資者的判斷，還會使企業形象受到影響，加大了企業的財務風險。所以，企業應當結合自身的經營狀況進行選擇，且無論選擇哪種計量模式，都需要關注其潛在的風險，加強風險管理，將可能的損失降低到最小。

（三）完善市場環境，為公允價值計量創造條件

我國投資性房地產的公允價值沒有像其他金融工具那樣有活躍的交易市場，其公允價值的獲得有一定難度，目前的上市公司主要通過聘請專業的評估機構對其投資性房地產進行評估，以此獲得公允價值。所以相較于簡單易行、不易出錯的成本模式，企業采用公允價值模式計量會花費更多的成本，增加企業的負擔。

為了企業更方便地獲取投資性房地產的公允價值，政府應當助力建立一個公平、競爭、開放的市場環境，從而為公允價值計量創造良好的條件。這需要政府不斷推進市場經濟體制的建設，建立價格公開、公平競爭的市場體系和公開的價格機制，讓企業在獲取投資性房地產公允價值時更加方便，從而降低企業采用公允價值計量時的成本，推進公允價值在企業中運用的同時也為投資者提供很好的判斷、決策依據。