投資性房地產(chǎn)計量模式變更對企業(yè)財務(wù)的影響探析
——以茂業(yè)商業(yè)為例

□（重慶理工大學(xué)財會開發(fā)與研究中心重慶400054）

一、投資性房地產(chǎn)計量模式及其對公司財務(wù)狀況的影響分析

（一）投資性房地產(chǎn)計量模式

我國投資性房地產(chǎn)可以采取成本模式或者公允價值模式進行后續(xù)計量。在成本模式下，企業(yè)應(yīng)按照《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，如果發(fā)生減值則需要按照相關(guān)準則計提減值準備，并且以后不可以轉(zhuǎn)回；而在公允價值模式下，不計提折舊也不攤銷，而是按照公允價值對賬面價值進行調(diào)整，公允價值變動直接計入當(dāng)期損益。

（二）不同計量模式對公司財務(wù)狀況的影響

由于我國當(dāng)前房屋的市場價普遍高于其歷史成本，兩種計量模式會對公司財務(wù)產(chǎn)生不同的影響。

首先，計量模式變更會對資產(chǎn)負債表產(chǎn)生影響。投資性房地產(chǎn)作為一項非流動資產(chǎn)，其賬面價值的變化會直接引起企業(yè)總資產(chǎn)的變化。由于公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的賬面價值比成本模式下更大，所以企業(yè)賬面的資產(chǎn)規(guī)模也就更大。此外，計量模式變更時投資性房地產(chǎn)的公允價值與成本模式下的賬面價值的差額還會影響企業(yè)的未分配利潤等科目。

其次，計量模式變更會對利潤表產(chǎn)生影響。投資性房地產(chǎn)按公允價值進行后續(xù)計量時，企業(yè)利潤會受到“公允價值變動損益”科目的影響。當(dāng)房價上升時，公允價值變動損益為正，會使得企業(yè)當(dāng)期利潤增加；當(dāng)房價下跌時，公允價值變動損益為負數(shù)，會使得利潤減少，而成本模式則通過投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷影響企業(yè)利潤。此外，處置投資性房地產(chǎn)時，兩種計量模式下“其他業(yè)務(wù)成本”科目反映的金額有所差異，也會對企業(yè)利潤產(chǎn)生不同的影響。

最后，企業(yè)資產(chǎn)、利潤的變動會引起一系列相關(guān)財務(wù)指標的變動，如反映企業(yè)償債能力的資產(chǎn)負債率，反映企業(yè)盈利能力的總資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)收益率，反映企業(yè)營運能力的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。

二、茂業(yè)商業(yè)投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)變的影響分析

茂業(yè)商業(yè)股份有限公司于1994年在上海證券交易所掛牌上市，主要業(yè)務(wù)分布在四川省，主營商業(yè)零售，以經(jīng)營百貨門店為主，輔以部分物業(yè)租賃、酒店業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。隨著公司規(guī)模的擴大和經(jīng)營業(yè)務(wù)的發(fā)展，用于對外出租的物業(yè)不斷增加。為了更加客觀地反映公司持有的投資性房地產(chǎn)的真實價值，增強公司財務(wù)信息的準確性，公司決定于2016年6月1日對投資性房地產(chǎn)由成本模式計量變更為公允價值計量模式，并采用追溯調(diào)整法對2015年的財務(wù)報表進行調(diào)整。

（一）對資產(chǎn)負債表的影響

由表1、下頁表2可知，2013—2015年三年間，茂業(yè)商業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，其賬面價值每年小幅增加且占總資產(chǎn)的比重都未超過10%。追溯調(diào)整到公允價值模式后，投資性房地產(chǎn)2015年的賬面價值增加了116 079.68萬元，占總資產(chǎn)的比例由9.4%上升到22.47%，在總資產(chǎn)中占有較大的比重。此外，計量模式變更后，企業(yè)的遞延所得稅負債、其他綜合收益和未分配利潤分別增加了29 019.92萬元、87 566.98萬元和73 830.7萬元。

表1 茂業(yè)商業(yè)2013—2015年投資性房地產(chǎn)概況 單位：萬元

表2 2015年茂業(yè)商業(yè)投資性房地產(chǎn)賬面價值 單位：萬元

這是由于在房地產(chǎn)價格上漲的市場背景下，房產(chǎn)的公允價值高于歷史成本，所以變更為公允價值計量模式后，企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價值大幅增加。同時，二者之間的差額會增加企業(yè)的遞延所得稅負債，也會引起未分配利潤的變動。此外，茂業(yè)商業(yè)于2015年將部分門店出租，因此將其相關(guān)的房屋和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)核算，在2015年公司財務(wù)報表追溯到公允價值計量模式后，公允價值與成本模式下賬面價值的差額使得其他綜合收益增加87 566.98萬元。

（二）對利潤表的影響

不同的計量模式對企業(yè)的利潤會產(chǎn)生不同的影響。由表3可以看出，在成本模式下企業(yè)投資性房地產(chǎn)的折舊與攤銷額為3 787.19萬元，會對利潤產(chǎn)生抵減作用，占營業(yè)利潤的比重為36.86%。在公允價值模式下，企業(yè)不需要計提折舊或攤銷，雖然2015年的公允價值下降對企業(yè)利潤有抵減作用，但與成本模式下的折舊額相比，對利潤的抵減額度更小，公允價值變動損益額占營業(yè)利潤的比重為1.07%，最終計量模式的變更對企業(yè)利潤起到了改善作用。

表3 計量模式變更后對利潤表的影響 單位：萬元

由于茂業(yè)商業(yè)的投資性房地產(chǎn)計量模式變更年份較近，變更后的數(shù)據(jù)較少，不便于進行很好的對比。但查閱資料發(fā)現(xiàn)，在我國房價持續(xù)上漲的情況下，企業(yè)變更計量方式后，折舊、攤銷額的減少和公允價值上升的共同作用通常會對企業(yè)利潤產(chǎn)生較大的推動作用，所以有許多企業(yè)借此機會進行盈余管理。但茂業(yè)商業(yè)2015年和2016年投資性房地產(chǎn)的公允價值分別下降了921.93萬元、1 458.97萬元，不但未能達到增加利潤的作用，反而使得企業(yè)利潤下降。這表明即使整體房價呈上升趨勢，單個企業(yè)的投資性房地產(chǎn)公允價值也未必會上升，因為不同的企業(yè)投資性房地產(chǎn)的構(gòu)成、所處區(qū)域存在差異。所以，公允價值模式也會使企業(yè)的利潤變得難以預(yù)測，會加劇企業(yè)利潤的波動。

（三）對財務(wù)指標的影響

由表4可以看出：（1）計量模式變更后企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模增加較多，資產(chǎn)負債率降低，企業(yè)賬面的償債能力變好。（2）公允價值模式下，企業(yè)的賬面利潤高于成本模式，所以導(dǎo)致總資產(chǎn)報酬率和凈資產(chǎn)收益率的大幅上升；在公允價值模式下，由于企業(yè)不需要計提折舊或攤銷，為公司節(jié)省了部分經(jīng)營費用，從側(cè)面改善了公司的盈利水平，所以引起了銷售凈利率的增加。（3）計量模式變更后，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變成了之前的兩倍，企業(yè)表現(xiàn)出的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度變快。但各種財務(wù)指標的優(yōu)化僅僅是會計計量方式轉(zhuǎn)換帶來的結(jié)果，公司業(yè)務(wù)實質(zhì)并未發(fā)生本質(zhì)改變。

表4 計量模式變更對財務(wù)指標的影響

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的改進建議

對比茂業(yè)商業(yè)在同一年份不同計量模式下的財務(wù)數(shù)據(jù)可以看出，計量模式變更后可以更客觀地反映企業(yè)資產(chǎn)的市場價值，還可以給企業(yè)財務(wù)報表帶來較好的影響，如資產(chǎn)規(guī)模變大、公允價值上升和折舊額減少推動利潤的增加，以及企業(yè)償債能力、盈利能力和營運能力的提升。但計量模式的變更只是對企業(yè)資產(chǎn)進行再確認，這種改善僅僅局限于企業(yè)的賬面，公司的資產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)營狀況并沒有發(fā)生實質(zhì)改變，利潤增長也沒有相應(yīng)的現(xiàn)金流量做支撐，所以可能會誤導(dǎo)投資者的判斷。為了充分發(fā)揮公允價值計量模式的優(yōu)勢、推進其在企業(yè)中的運用，筆者提出了以下改進建議。

（一）改進會計處理方式，以便投資者客觀地了解企業(yè)的經(jīng)營狀況

從茂業(yè)商業(yè)的分析中可以看出，計量模式變更雖然可以給公司財務(wù)報表帶來較好的影響，但公司業(yè)務(wù)實質(zhì)并未發(fā)生本質(zhì)變化。因此，為了在反映企業(yè)資產(chǎn)市場價值的同時給投資者提供真實客觀的會計信息，筆者建議進一步優(yōu)化公允價值計量模式。一方面，企業(yè)在變更計量模式后，財務(wù)報表中應(yīng)同時披露兩種計量模式下投資性房地產(chǎn)的相關(guān)信息。由茂業(yè)商業(yè)的分析可知，計量模式變更后企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值可能會大幅增加，但企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模并沒有發(fā)生實質(zhì)改變。同時，我國目前的企業(yè)財務(wù)報表中只需要披露現(xiàn)行計量模式下的資產(chǎn)價值，這為一些企業(yè)進行盈余管理提供了機會。因此，企業(yè)財報中披露不同計量模式下投資性房地產(chǎn)的信息，可以讓投資者更方便地了解資產(chǎn)變動原因、企業(yè)真實的狀況，從而利于投資者獲得更為高質(zhì)的會計信息。另一方面，將公允價值變動部分記入“其他綜合收益”科目，而非“公允價值變動損益”科目，在出售時再將其轉(zhuǎn)入損益類科目。因為企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)是為了賺取租金或資本升值，通常不會在短期內(nèi)出售，“公允價值變動損益”不是企業(yè)當(dāng)期真正實現(xiàn)的利潤，而要等到企業(yè)出售這部分資產(chǎn)時才能實現(xiàn)。因此，如果將公允價值變動記入“其他綜合收益”科目，在不影響當(dāng)期利潤的同時還能真實地反映企業(yè)資產(chǎn)的市場價值，有利于減少投資性房地產(chǎn)公允價值變動對企業(yè)利潤的影響，降低了企業(yè)借此進行盈余管理的可能性，也便于投資者了解企業(yè)的經(jīng)營狀況。

（二）企業(yè)應(yīng)選擇合適的會計計量方法，加強風(fēng)險管理

由茂業(yè)商業(yè)的數(shù)據(jù)分析可知，不同計量模式對企業(yè)財務(wù)會產(chǎn)生不同的影響，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的情況選擇合適的計量模式。成本價值模式下，企業(yè)每年的折舊和攤銷額相對穩(wěn)定，所以對利潤造成的波動較小，而且作為企業(yè)成本的一部分，可以稅前扣除，能起到減輕企業(yè)稅負的作用。但對于投資性房地產(chǎn)持有量較大的企業(yè)而言，企業(yè)的資產(chǎn)價值在成本模式下不能得到真實的反映，可能會對企業(yè)籌、融資需求產(chǎn)生一定的影響。公允價值更能真實地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值，在一定程度上對企業(yè)財務(wù)報表有美化作用，利于企業(yè)進行籌、融資活動，但同時也會引起企業(yè)利潤的波動，使利潤變得難以預(yù)測，不僅會影響投資者的判斷，還會使企業(yè)形象受到影響，加大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的經(jīng)營狀況進行選擇，且無論選擇哪種計量模式，都需要關(guān)注其潛在的風(fēng)險，加強風(fēng)險管理，將可能的損失降低到最小。

（三）完善市場環(huán)境，為公允價值計量創(chuàng)造條件

我國投資性房地產(chǎn)的公允價值沒有像其他金融工具那樣有活躍的交易市場，其公允價值的獲得有一定難度，目前的上市公司主要通過聘請專業(yè)的評估機構(gòu)對其投資性房地產(chǎn)進行評估，以此獲得公允價值。所以相較于簡單易行、不易出錯的成本模式，企業(yè)采用公允價值模式計量會花費更多的成本，增加企業(yè)的負擔(dān)。

為了企業(yè)更方便地獲取投資性房地產(chǎn)的公允價值，政府應(yīng)當(dāng)助力建立一個公平、競爭、開放的市場環(huán)境，從而為公允價值計量創(chuàng)造良好的條件。這需要政府不斷推進市場經(jīng)濟體制的建設(shè)，建立價格公開、公平競爭的市場體系和公開的價格機制，讓企業(yè)在獲取投資性房地產(chǎn)公允價值時更加方便，從而降低企業(yè)采用公允價值計量時的成本，推進公允價值在企業(yè)中運用的同時也為投資者提供很好的判斷、決策依據(jù)。