淺析物業管理糾紛產生的原因及解決措施

周峰

[摘要]物業管理中存在的一些問題，相關的訴訟案件也日益增多，本文就物業管理產生糾紛的主要特征、在審理相關糾紛案件的實施程序和實體上需在注意問題展開探討。

[關鍵詞]物業管理；糾紛；訴訟標的

文章編號：2095 - 4085（2018） 08 - 0175 - 02

最近一些年來，物業管理隨著房地產事業的不斷進步得到了快速的發展，它是對住宅小區、商業建筑以及單位提供商品化服務的新興行業，物業管理行業的存在使業主、物業的使用人和物業管理公司相互之間存著一種新的民事法律關系，相關的行政管理部門對物理公司進行規范管理也面臨著挑戰，所以，物業管理的糾紛事件逐漸增多，出現了許多新型的法律訴訟案例。

1 物業管理糾紛的主要特征

物業管理糾紛由于其自身的特點與普通的民事糾紛有著很大的不同。由于業主與物業公司相互之間沒有簽訂具備法律效力的服務合同，所以分歧和矛盾逐漸升級，不可避免的會升級為法律訴訟或者向相關的行政管理部門進行投訴，該類糾紛案件處于上升趨勢，訴訟標的金額也在逐年上升。

物業管理糾紛的類型也由單一的向業主索要物業管理費用發展為行政案件的訴訟和民事方面的訴訟。主要表現如下。1）業主向物業管理方要求由于停電、停水等原因造成的業主權益受到侵犯而引起的賠償。2）房地產開發商和物業管理單位相互間的物業委托合同糾紛。3）業主向物業管理單位要求賠償由于特約服務造成的財產損失。4）業主或者管委會解除當前物業管理公司服務合同引起的糾紛。5）業主投訴房產行政管理部門行政不當造成的糾紛。

物業管理糾紛中的訴訟主體有公民、外籍人員、單位或者法人等，共同參與訴訟還有小區業主、管委會和行政管理部門等，物業管理糾紛的主體之間關系十分復雜，訴訟的內容跟業主與物業管理公司之間的服務合同、侵權方面有關。而物業管理糾紛又屬于新型式的案件，對案件進行審判時又沒有足夠的法律依據，有些規章中的內容制定的又不是十分完善，為解決物業糾紛案件帶來了困難。

2 物業管理糾紛產生的原因

2.1 當前的物業管理相關法律法規還需要改進完善

現在，國家的最高法律機構還沒有出臺物業管理相關的法律制度。《物權法》中規定的物業管理內容對審理糾紛案件沒有實際的操作性，而且《物業管理條例》中的很多內容都亟待優化改進，在對實際物業管理糾紛案件進行處理時會產生很大的分歧。

2.2開發商與物業管理單位之間的關系沒有理清

房地產開發商與物業管理公司之間存在著委托的法律關系，而實際上，很多物業管理公司都是房地產開發公司的下屬分公司，這種從屬的關系會讓房地產開發企業只重視房產的建設和促銷，不會對物業管理投入更大的資金和管理，同時有的不良開發商在銷售過程中宣稱的高綠化覆蓋率或者促銷優惠條件等，在商品房賣出之后卻不給予兌現，為后期物業管理糾紛埋下了隱患。

2.3 物業管理公司的服務意識不高，服務人員的素質低下

有些物業公司的實際運營過程中，并沒有對自己的核心業務做好定位，錯誤的認為公司是管理者而不是提供服務的企業。因為在經營管理意識上沒有找準方向，所以只是收取物業管理費用，而沒有提供相應的服務。除此之外，物業管理公司由于組建的時間不長，沒有專業化的服務團隊，很多服務人員都是在市場上臨時找來的，沒有進行系統的理論知識培訓，人員的工作態度和責任心都需要進一步的提高。

3 在審理物業管理糾紛中需要進行探討的問題

3.1 有關業主大會招開、選舉以及決議的進行程序

房地產開發公司賣出所建設的建筑物之前，應該聘請有物業管理能力的公司來對小區的進行管理，在整體出售之后應該召集所有業主舉行第一次會議來投票選出業主管理委員會，從而對業主應該具備的權益進行有效地保證，如果住宅的銷售或者業主的入住沒有達到一定的占比，那么房地產開發企業就是所有住戶中最大的業主，在這個階段舉行業主會議不能表達出所有業主的權益要求。業主的應得權益是否得到保障，業主對會議的投票起到了關鍵作用，是業主行使物業管理權力的體現，必須要在公平公等的原則指導下利用好業主的投票權。大數條件下是由業主所擁有的房屋建筑面積來確定投票權以及票數的，如果占用的建筑面積不大則剝奪了業主應有的投票權，應該規定所有物業管理權益的使用人，不管住宅的建筑面積多少，都必須享有對業主管委會行使投票的權力，具有的票數可以根據建筑面積多少進行區分。

3.2業主管理委員會主體資格問題

依據相關的文件規定，管理委員會有權力對物業管理公司進行選擇和聘用，和物業管理公司簽訂服務合同的權力。管委會通過業主大會規定的程序選舉完成以后，必須有業主聯合簽名或者由其授權的物業管理公司，提交給縣級以上的人民政府房產行政管理部門進行確認，如果沒有經過確認，或者沒有通過業主進行授權，可以把它認為沒有依法組建成立。業主管理委員會不具備法人資格，不可以參加民事或者行政訴訟。

3.3有關物業管理公司能否有權力停止供水、供電等手段的問題

當物業管理服務公司和業主之間產生物業費用糾紛時，為了逼迫業主及時繳納管理費用，經常會利用對業主停止供電、供水等手段，該事件會引起很多訴訟案件，業主會以物業收取費用不合理以及侵犯權益為理由提起訴訟。對業主停水、停電是否構成侵權，在對案件進行審理過程中會有不同的意見，會由具體的情況來進行判定。應該利用法律的方式對來物業管理進行規范，從而對業主以及物業管理公司的權益進行合法地保護。

參考文獻：

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