90后女生30萬(wàn)定金撬動(dòng)數(shù)千萬(wàn)房產(chǎn)

2016年期間，90后上海女孩黃瀟瀟（化名）在上海到處買(mǎi)房，從當(dāng)年的3月到年底總共簽下了起碼4份以上的房地產(chǎn)定金合同。

她所買(mǎi)的房子每一套價(jià)格都是幾百萬(wàn)元不等，同時(shí)她也支付了5-10萬(wàn)元不等的定金。但在付了定金之后，她就開(kāi)始玩“消失”，以各種理由拒不支付首付款。等到房主想要解除買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，黃瀟瀟就翻出了合同當(dāng)中的違約條款來(lái)索賠。

因?yàn)楹贤械摹安黄降葪l約”， 黃瀟瀟相當(dāng)于用5萬(wàn)到10萬(wàn)的定金，鎖定了賣(mài)家數(shù)百萬(wàn)的房產(chǎn)未來(lái)600日內(nèi)的升值收益。

后來(lái)賣(mài)家紛紛將黃瀟瀟告上法庭，法院審理查明發(fā)現(xiàn)，這些合同中的陷阱條款包括：1.買(mǎi)家逾期超過(guò)600日不付款，賣(mài)家才可以解除合同；2.買(mǎi)家不付款每天只需付萬(wàn)分之零點(diǎn)三的違約金；3.賣(mài)家可以找別人接手來(lái)買(mǎi)這個(gè)房屋；4.600日內(nèi)賣(mài)家如果把房子轉(zhuǎn)賣(mài)給其他人，則要賠償買(mǎi)家房?jī)r(jià)20%的違約金。

根據(jù)公開(kāi)法院判決書(shū)的不完全統(tǒng)計(jì)，這四套房子合計(jì)總價(jià)超過(guò)2358萬(wàn)元，房?jī)r(jià)上漲的收益可達(dá)一千多萬(wàn)元。按照合同的規(guī)定，這一千多萬(wàn)的差價(jià)就要?dú)w黃瀟瀟所有，而她付出的僅僅是合計(jì)不過(guò)30萬(wàn)元的定金和極低的違約金。

通過(guò)這套手法，黃瀟瀟僅需動(dòng)用30萬(wàn)元的成本，就已經(jīng)能夠獲利上千萬(wàn)元。即使是賣(mài)家們都選擇“違約”，黃瀟瀟也能獲得數(shù)百萬(wàn)元的違約金。

有的房東起訴到法院的時(shí)候，一審法院根據(jù)單份的合同來(lái)看，判定雙方當(dāng)事人的購(gòu)房合同合法有效，駁回原房主的訴訟請(qǐng)求，判令原房主繼續(xù)履行雙方簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，案件受理費(fèi)用也由原房主承擔(dān)。

而在這樣的案例多了后，受害者房東抱團(tuán)集體去法院作證，法院審理認(rèn)為，黃瀟瀟并沒(méi)有付款能力，卻在短期內(nèi)與包括梁某、謝某等在內(nèi)的多名房屋出售人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在合同中均約定了付款期限為600天，顯然與購(gòu)房政策不符。由此可見(jiàn)，購(gòu)房不是黃瀟瀟的真正目的，而是通過(guò)支付小額錢(qián)款來(lái)謀取不正當(dāng)?shù)睦妗?/p>

由此，黃瀟瀟才最終全部敗訴。

鏈接：售房要注意合同條款

黃瀟瀟的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同就是一張典型的“美式期權(quán)”合約，也并非穩(wěn)賺不賠。

期權(quán)是一種合約，該合約賦予持有人在某一特定日期或該日之前的任何時(shí)間以固定價(jià)格購(gòu)進(jìn)或售出一種資產(chǎn)的權(quán)利。

黃瀟瀟支付的5萬(wàn)或10萬(wàn)元的定金，類(lèi)似于買(mǎi)方向賣(mài)方支付的權(quán)利金，付了這個(gè)權(quán)利金之后，黃瀟瀟就可以以事先約定的價(jià)格在合同規(guī)定的600天內(nèi)鎖定這套房子。

在600日的合約期限內(nèi)，假如房子的價(jià)格上漲超過(guò)定金和違約金，黃瀟瀟可以選擇行權(quán)買(mǎi)下這套房子，然后再把它轉(zhuǎn)賣(mài)給他人，賺取溢價(jià)。假如房子的價(jià)格下跌或者上漲低于定金和違約金，黃瀟瀟也可以選擇放棄行權(quán)不買(mǎi)這套房子，她損失的只有定金和違約金。

但是，從400萬(wàn)到800萬(wàn)房產(chǎn)的看漲期權(quán)，權(quán)利金一般也不可能只有5萬(wàn)到10萬(wàn)元那么低，除非是被普遍看跌的房子。否則，一套房子600天里只要漲幅超過(guò)1%，賣(mài)家就會(huì)虧錢(qián)。

但是在2016年上海房產(chǎn)一年暴漲達(dá)44%的背景下，能夠用如此便宜的權(quán)利金成交多筆看漲期權(quán)，一方面在于黃瀟瀟的精心設(shè)計(jì)，另一方面也是售房人忽視了對(duì)合同條款的審視。

對(duì)此，有關(guān)專(zhuān)家表示，買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，一定要注意到合同條款中關(guān)于逾期期限和違約金的金額是否合理，如果有不合理的地方一定要及時(shí)和專(zhuān)業(yè)人士或者律師溝通修改。（摘自《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》）